（2017）沪0107民初14952号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-02-28
案件名称
姜洁敏与牟帅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜洁敏,牟帅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初14952号原告：姜洁敏，男，1969年10月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人：彭琨，上海申蕴和律师事务所律师。被告：牟帅，女，1986年7月25日出生，汉族，户籍地辽宁省本溪市。原告姜洁敏与被告牟帅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告姜洁敏的委托代理人彭琨，被告牟帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜洁敏提出诉讼请求：一、判令被告将承租房屋返还原告；二、请求判令被告支付原告房屋租金到实际支付之日止(按照月租金人民币10,000元的标准)，并支付逾期支付房屋的违约金人民币3,000元(以下币种均为人民币)；三、判令被告支付逾期付款造成的资金占用期间利息损失(以63,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年2月3日至判决之日止)；四、判决原告不返还被告保证金10,000元；五、判令被告将房屋内的改装、分割恢复原状；六、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年5月6日，原告与案外人许某某就上海市普陀区顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“顺义路房屋”)签订《房地产租赁协议》，后原、被告及案外人许某某于2016年5月16日签订三方协议，一致同意案外人许某某作为承租人的权利义务由被告承担。后被告多次逾期给付租金，自2017年2月起再未给付租金。同时被告对房屋擅自进行改装、分割，并转租他人。故原告诉至法院，请求判如所请。被告牟帅辩称，同意解除双方的租赁合同并返还房屋，同意拆除房屋内的隔断，恢复原状后返还原告。但不同意原告主张的租金标准，因在租赁过程中，原告采取不恰当措施导致房屋无法出租，造成被告的租金损失，故同意给付租金30,000元，并同意给付相应利息损失，但不同意给付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告姜洁敏与案外人尤某某、姜某某系顺义路房屋的登记权利人。2016年5月3日，原告姜洁敏作为出租方(甲方)，案外人许某某作为承租方(乙方)，并由案外人上海易轩房地产经纪事务所作为居间方，共同签订《房地产租赁协议》(编号：XXXXXXX)。该协议约定：乙方承租顺义路房屋，租赁期限自2016年5月18日至2019年5月17日，月租金为10,000元，双方签订合同时，乙方向甲方支付2016年5月18日至2016年8月17日的租金30,000元及保证金10,000元，乙方应于每下期房祖到期前，提前7日向甲方缴交当月租金；乙方应依物业交接时之现状使用，如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意；租赁期限内，未经甲方的书面同意，不得将承租的物业全部或部分转租第三方；乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到10日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同。二、2016年5月16日，原告姜洁敏(甲方)、被告牟帅(丙方)与案外人许某某(乙方)签订《租房协议》，该协议约定：经甲、乙、丙三方协商决定，甲方、乙方同意将承租方改为牟帅居住。乙方所有权利义务由丙方履行，见原房地产租赁协议，编号(XXXXXXX)；首笔房租和押金在2016年5月10日已由乙方代丙方交付给甲方。三、被告牟帅承租顺义路房屋后，在房间客厅内加装隔断予以分割。被告牟帅按上述的《房地产租赁协议》的约定支付租金，自2017年2月起，欠付租金至今。目前该房屋由被告牟帅转租他人居住使用。以上事实，有房地产权证、《房地产租赁协议》、《租房协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告姜洁敏与案外人许某某就顺义路房屋租赁事宜签订《房地产租赁协议》，此后在租赁期限尚未开始前原告姜洁敏、被告牟帅及案外人许某某通过《租房协议》确认变更承租人为被告牟帅，故案外人许某某基于《房地产租赁协议》享有的权利及承担的义务均已由被告牟帅概括承受，且原告姜洁敏与被告牟帅亦按照《房地产租赁协议》约定的内容实际履行。因此，鉴于《房地产租赁协议》系当事人真实意愿，内容与法不悖，故该协议内容对原、被告均具有约束力。作为承租人的被告牟帅，应承担如期如数缴付租金的义务，并应妥善合理使用租赁房屋。但被告牟帅在租赁期间，擅自改变房屋结构，并将房屋转租他人，同时逾期缴付房屋已逾六个月，显然已满足约定的解除合同的条件。现被告牟帅同意解除双方的租赁合同关系，本院对此予以确认。双方租赁合同关系解除后，被告牟帅应承担及时返还房屋的义务。被告牟帅同意拆除房屋客厅内隔断，将房屋恢复原状后予以返还，本院对此予以确认。同时，被告牟帅应及时给付应付而未付的租金(自2017年2月18日起)，并应按照租金标准支付自合同解除后的占用使用费直至实际返还房屋之日止。被告牟帅还应承担因逾期缴付租金产生的违约责任。原告姜洁敏自愿按照3,000元的标准主张违约金，系其自由处分个人权利，与法不悖，本院予以准许；同时，因被告牟帅逾期缴付租金超过十日，已满足合同解除的条件，故应按合同约定，租赁保证金归原告姜洁敏所有。鉴于双方已对逾期缴付租金的违约责任存在合同约定，故原告姜洁敏再行主张利息损失，缺乏合同依据，故对该主张难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告牟帅应于本判决生效之日起十日内，将上海市普陀区顺义路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状(拆除客厅内隔断)后返还原告姜洁敏；二、被告牟帅应于本判决生效之日起十日内给付原告姜洁敏租金及占用使用费(按照每月人民币10,000元的标准，自2017年2月18日支付至上述房屋实际返还之日止)；三、被告牟帅应于本判决生效之日起十日内给付原告姜洁敏逾期缴付租金的违约金人民币3,000元；四、原告姜洁敏处的租赁保证金人民币10,000元归原告姜洁敏所有；五、对原告姜洁敏的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。保全费人民币760元，由被告牟帅承担。案件受理费人民币1,649元，减半收取，计人民币824.5元由被告牟帅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 于 凯二〇一七年八月三十日书记员 刘晶菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注微信公众号“”