（2017）津0116民初82620号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-23
案件名称
天津青海源物业服务有限公司与夏宁物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市滨海新区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津青海源物业服务有限公司,夏宁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0116民初82620号原告：天津青海源物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路29号6门101室。法定代表人：易江，董事长。委托诉讼代理人：杨柳，该公司职员。委托诉讼代理人：侯春雨，该公司职员。被告夏宁：女，汉族，1976年4月13日出生，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘玉萍，与夏宁系婆媳关系，女，汉族，1941年9月18日出生，住。原告天津青海源物业服务有限公司与被告夏宁物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨柳、侯春雨，被告夏宁的委托诉讼代理人刘玉萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、要求被告支付拖欠原告的物业管理费、物业管理费滞纳金总计8702元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2014年10月至2017年2月23日一直拖欠物业管理服务费，经原告几次催缴无效。原告提交了资质证书、天津市住宅物业服务合同、物业管理服务合同备案证明、开发区住宅物业服务收费备案表、天津市物业服务企业年度信用等级证书、天津市不动产登记簿查询证明、催款通知单、每日新报、门禁、电梯维修记录、外来车辆登记表、巡逻点检记录表、关于泰达时代3-1-202违章搭建的报告、清理小广告照片、清理大件垃圾照片、公共部位维修照片、小区绿化环境照片、业主感谢信照片等证据以证明上述事实。被告辩称，不交物业服务费的原因是被告的房屋漏雨严重，修过两次也没有修好，被告的财产因此遭到损失。原告把房子修好、赔偿损失后，再谈交纳物业费的问题。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告具有物业管理企业三级资质。2014年1月7日，天津经济技术开发区泰达时代花园业主会与原告签订天津市住宅物业服务合同，物业管理服务期限自2014年2月1日起至2017年1月31日终止。合同约定，该业主会代表全体业主将泰达时代花园委托原告进行物业管理服务，同时对物业基本情况、管理事项、管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定。关于物业管理服务费用，合同约定采取包干制的形式收取物业管理服务费，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.4元，业主每月10日前交纳。合同还约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。上述合同签订后，原告就物业服务合同及物业收费标准向天津市开发区物业管理办公室和天津经济技术开发区（南港工业区）发展和改革局进行了备案。天津市国土资源和房屋管理局评定，原告2015年度物业服务企业信用等级为AAA级，优秀企业。2016年11月，因为合同即将到期，原告与泰达时代业主会未达成续签合同的意向，原告于2017年2月23日撤出泰达时代小区。被告为泰达时代房屋所有权人，房屋建筑面积130.30平方米，被告自2014年10月起未交纳物业服务费，至2017年2月23日拖欠28个月23天的物业服务费4319元。2016年7月22日、2017年4月10日，原告向被告泰达时代9号楼3门1002室的住所邮寄了催款通知单，催促被告交纳物业服务费，因邮件未能妥投，原告又于2017年5月13日在《每日新报》上刊登公告，对被告等业主进行了催缴。原告对被告房屋漏雨一事作出的回应为：原告代理人对被告的房屋漏雨以及维修情况不清楚，物业服务合同约定原告只有对公共部位进行维修养护的义务，不包括修缮房屋。2015年，小区业委会针对小区房屋漏雨问题推动使用维修基金，对已经登记的漏雨房屋进行了修缮，原告辅助业委会做了此项工作，现在修缮工程还处于完工待验收阶段。在本院审理的同小区同期间的案件中，原告认可小区其他业主提出的小区存在的一些问题，但原告对相关问题采取了一定的管理措施。虽然原告提供的物业服务存有瑕疵，但基本履行了物业服务的义务。本院认为，业主会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，基于原、被告双方之间的物业管理服务关系，原告提供了物业管理服务，被告应履行交纳物业管理服务费的义务。本案中，被告拒交物业服务费的原因是房屋漏雨，而物业服务合同中并没有约定原告有修缮房屋的义务，且原告协助小区业委会做了推动使用维修基金修缮房屋的工作，被告不能据此拒交物业服务费。鉴于原告提供的物业服务存有瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，本院酌情扣减物业服务费中基本服务费的5%，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用部分，本院不予扣减。故被告应向原告支付2010年10月至2017年2月23日的物业服务费4178元，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该滞纳金性质为违约金，虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理服务费应交纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告夏宁给付原告天津青海源物业服务有限公司自2014年10月至2017年2月23日期间的物业服务费4178元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 曹秋芬二〇一七年八月三十日书记员 张焱森附：法律释明1.《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。3.《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 搜索“”