（2017）苏05民终5892号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
彭宗银与倪继跃房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪继跃,彭宗银
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终5892号上诉人（原审被告）:倪继跃，男，1979年8月1日出生，汉族，住上海市青浦区。被上诉人（原审原告）:彭宗银，男，1964年9月1日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：张传君，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。上诉人倪继跃因与被上诉人彭宗银房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初17497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪继跃上诉请求：1、依法改判双方之间的租赁合同继续履行到2018年10月10日止；2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：双方在2013年10月10日签订租赁合同，当时与之前的罗静三方一起口头约定租期为五年，到2018年10月10日止。一审诉讼期间，罗静也书面证明了被上诉人同意租给上诉人五年时间。被上诉人彭宗银在诉讼中答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉请。原审原告彭宗银向一审法院起诉请求：1、判令倪继跃立即迁出昆山市千灯镇景唐路516号房屋，并向彭宗银返还房屋；2、判令倪继跃支付彭宗银房屋占有使用费（自2016年10月10日起按2500元/月的标准计算至被告实际迁出之日止）；3、本案诉讼费用由倪继跃承担。一审法院认定事实：坐落于昆山市××灯镇××号商业用房系彭宗银所有。2011年10月10日彭宗银与案外人罗静签订商铺租赁合同，约定彭宗银将昆山市××灯镇××号商铺出租给罗静，租期五年，自2011年10月10日起至2016年10月9日止。每年租金30000元，罗静承租该商铺经营咖啡屋。2013年10月10日罗静经彭宗银同意，将涉案商铺的租赁权转让给倪继跃。同日，彭宗银与倪继跃签订商铺租赁合同，约定倪继跃承租涉案商铺，租期五年，自2011年10月10日起至2016年10月9日止。每年租金30000元。合同期满后，如出租方仍继续出租商铺，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构，之前装修物品出租方可自行带走。押金2000元整，如倪继跃违约则没收押金，若彭宗银违约则押金退还并赔偿2000元给倪继跃。合同签订后，倪继跃支付彭宗银租金至2016年10月9日。审理中，彭宗银向本院明确合同期满后，彭宗银将由自己或者家庭成员使用涉案房屋，不同意与倪继跃续签租赁合同。彭宗银同意退还倪继跃押金2000元。因倪继跃拒不迁出涉案房屋而引起诉讼。上述事实，有彭宗银提供的房屋所有权证、商铺租赁合同，倪继跃提供的收条以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，彭宗银与倪继跃签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。倪继跃主张租期应至2018年10月9日届满，但未能提供充分证据予以证明，且彭宗银提供的商铺租赁合同明确约定租期五年，自2011年10月10日起至2016年10月9日止，故倪继跃上述抗辩意见，本院不予采信。根据彭宗银提供的其先后与罗静、倪继跃签订的两份商铺租赁合同，合同主要条款内容完全一致，仅仅是承租方主体发生变更，结合倪继跃自述已支付罗静转让费135000元，本院认定罗静经彭宗银同意将商铺租赁合同中承租人的权利和义务概括转让给倪继跃，倪继跃应当承担合同终止后的相应义务。审理中，彭宗银向本院明确合同期满后，彭宗银将由自己或者家庭成员使用涉案房屋，不同意与倪继跃续签租赁合同。故合同期满终止，倪继跃理应及时返还房屋并迁出涉案房屋，倪继跃拒不迁出，责任在倪继跃，彭宗银要求倪继跃返还房屋并迁出涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。彭宗银要求倪继跃支付自2016年10月10日起按2500元/月的标准计算至倪继跃实际迁出之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院亦予以支持。审理中，彭宗银表示同意退还倪继跃押金2000元，不违反法律规定，本院予以确认。遂判决：一、倪继跃于判决生效之日起十日内向彭宗银返还昆山市××灯镇××号商业用房并迁出昆山市××灯镇××号商业用房。二、倪继跃于判决生效之日起十日内支付彭宗银房屋占有使用费（自2016年10月10日起按2500元/月的租金标准计算至实际迁出之日止）。三、彭宗银于本判决生效之日起十日内返还倪继跃押金2000元。案件受理费318元，公告费300元，合计618元由倪继跃负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，倪继跃与彭宗银签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同约定的租期为五年，至2016年10月9日止。彭宗银于租赁到期后要求倪继跃返还租赁房屋，符合法律规定及双方的约定。倪继跃在诉讼中陈述双方曾口头约定租赁期到2018年10月10日止，对此倪继跃应承担相应举证责任。鉴于倪继跃在诉讼中不能提供充足的证据证明其主张，本院不予采信据此，倪继跃的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人倪继跃负担。本判决为终审判决。审判长 包 刚审判员 郑 雄审判员 杨 兵二〇一七年八月三十日书记员 杨颖颖 百度搜索“”