（2016）苏0508民初1806号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-10-30

案件名称

曹炜、孙鑫羽与苏州市万隆地产有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

苏州市姑苏区人民法院

所属地区

苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹炜,孙鑫羽,苏州市万隆地产有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第五十四条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第五十四条

全文

江苏省苏州市姑苏区人民法院民事判决书（2016）苏0508民初1806号原告：曹炜，男,1991年5月31日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：孙鑫羽,女,1991年11月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：汪洪，江苏益友天元律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：蒋宁，江苏益友天元律师事务所律师。被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号1507室。法定代表人：陈文皇，董事长。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢心悦，江苏简恒律师事务所律师。原告曹炜、孙鑫羽与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋宁，被告的委托诉讼代理人卢心悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹炜、孙鑫羽向本院提出诉讼请求：1、变更房屋买卖合同房价为287760元（按单价8000元/平方米计算）；2、判令被告退还房屋价款632204元及相应利息损失（自2013年10月22日起至实际退还之日，按年利率6%的1.95倍计算）；3、判令被告赔偿契税、印花税损失19282.22元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为苏州城北东路988号万宝世纪广场项目的开发商，被告在该项目销售时宣传称项目1-3层为商铺，4层及以上为办公，是两种不同类型的房屋。售楼处沙盘也反映1-3层为商铺样式。被告还举办了大型招商仪式，因此原告深信被告销售的房屋为商铺。2013年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买该项目3层某号房。同日，原告还与被告指定的物业公司、商管公司分别签订了《前期物业管理协议》及《业主委托租赁经营管理合同》。后，原告付清了约定房款，并在交房时补交了差价。2015年6月左右，因该项目部分超过300平方米的经营户在办理消防审批过程中遇阻，原告及其他业主开始关注到项目的性质问题。后发现该项目根本不是商铺，而是纯办公用房，但被告却误导原告，导致原告以商铺的价格买到了办公用地。原告与被告协商无果，提起本次诉讼。被告万隆公司辩称：1、双方签订的全部合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。2、我方在销售过程中不存在误导情形，买卖合同签订时，合同中对房屋用途的约定是明确的，涉案房屋也符合合同约定。3、原告所称价格不合理无法律依据。4、我方在销售时对建设用地规划许可证进行了公示，双方签订合同至今已满一年并且合同已经履行完毕，原告的变更权已经消灭。5、补充协议对合同第20条另行约定，即宣传资料、广告等作为履行合同的参考，若与合同不符的，以合同和政府行政部门确定的规划、审批为准。因此，被告的宣传资料不构成合同条约，对双方无约束力，原告诉请缺乏法律和事实依据。6、双方签订的宝隆广场认购书第一行是物业类型，载明商务办公，证明原告对楼盘土地用途和商品房用途十分清楚。本院经审理查明：2013年10月22日，曹炜（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由曹炜购买万隆公司开发的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢某室房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积35.81平方米，总价915872元。合同第一条约定，涉案房屋土地用途为商务金融；合同第八条约定，万隆公司应于2014年12月30日前向曹炜交付涉案房屋。签约当日，曹炜、孙鑫羽还签署万宝世纪商务广场前期物业管理服务协议、业主临时管理规约，并与案外人苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）签订业主委托租赁经营管理合同。在该份委托租赁经营管理合同中约定，曹炜将涉案房屋委托勤思公司经营管理，涉案房屋用途为商务办公用房，委托期限为六年，以实际交房时间起算，勤思公司对涉案房屋在内的万宝世纪商务广场“全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以宝隆广场的名义与最终租户订立租赁合同”；该合同虽约定勤思公司按对外出租收取的全部租金或一定比例向曹炜支付涉案房屋经营管理收益，但对具体金额未作明确约定。合同签订后，曹炜依约向万隆公司支付了购房款，其中于2013年10月22日支付了合同价款，2015年1月6日支付了补差款等，共计实际支付购房款总计919964元。后万隆公司按约于2014年12月30日前将涉案房屋交付曹炜，房屋登记在曹炜、孙鑫羽名下。2015年7月13日，曹炜、孙鑫羽向万隆公司支付契税（按房价3%支付）27598.92、印花税（按房价0.05%支付）459.92元，两项合计28058.84元。2015年5月18日，涉案房屋所有权登记至曹炜、孙鑫羽名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年7月22日，涉案房屋国有土地使用权登记至曹炜、孙鑫羽名下，地类（用途）为商务金融用地。另查明：2011年1月7日，苏州市国土资源局（以下简称市国土局）与苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）签订《国有土地使用权拍卖成交确认书》，约定万辉公司竞拍取得地块编号为苏地2010-B-36位于平江区城北东路北、江天路西用地（面积为12381.7平方米，即涉案地产项目所在地），土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，市国土局与苏州市规划局（以下简称市规划局）联名向万辉公司发函，告知万辉公司竞拍取得的苏地2010-B-36号地块规划设计要求明确为行政办公用地（C1），拍卖公告上明确该土地用途为商务金融用地。规划部门《城市用地分类与规划建设用地标准》中的（C1）与国土部门《土地利用现状分类》中对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，市规划局向万辉公司颁发建设用地规划许可证，载明上述地块用地性质为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，市国土局与被告签订土地出让合同补充协议，约定2011年1月7日万辉公司拍得的编号为苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司，上述土地出让合同中载明的所有受让人的各项权利和义务均由万隆公司继受。2014年12月22日，苏州市公安消防局向万隆公司出具建设工程消防验收意见书，其中载明涉案房屋所在的2010-B-36地块工程为办公楼，一至十五层为办公，综合评定结论该工程消防验收合格。再查明：万隆公司在2013年销售涉案房屋所在的万宝世纪商务广场时，将该商务广场项目宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将拟销售的一至三层房屋作为商铺进行宣传。在万隆公司发放的宣传册中列明该项目一层业态为“生活配套、文化创意、时尚餐饮、潮流天地、银行金融、精致美食”；二层业态为“时尚流行、少儿天地、精致中餐”；三层业态为“生活休闲、休息餐饮、聚会娱乐”；并列举“肯德基、星巴克咖啡、迪士尼、华润万家、大娘水饺”等品牌商标作为意向商家明示。审理中，曹炜、孙鑫羽陈述称，2013年购买涉案房屋时，现场销售工作人员将万宝世纪商务广场一至三层宣传为集超市、餐饮、娱乐于一体的商业项目，并称涉案房屋将作为肯德基快餐店的经营用房。然2014年底万隆公司实际交付涉案房屋后，因迟迟未能成功招商，曹炜、孙鑫羽在涉案房屋产证办出后被其他业主告知万隆公司宣传的大型项目无法通过消防审批，于2015年6月左右方得知涉案房屋并非商铺，而系办公楼。审理中，依曹炜、孙鑫羽申请，本院对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。评估结论：确定估价对象（土地用途为商务金融的非居住房屋）在价值时点可能实现的估计结果为729064元，因土地法定用途导致消防审批受限对涉案房地产价值减损为186808元。原告表示其诉请要求变更合同价款，不要求计算交房时补交的面积差额款部分的减损额。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见书、录像资料、销售宣传册、付款凭证、购房发票、涉案房屋所有权证及国有土地使用权证、入户一览表、拍卖土地确认书、苏州市国土资源局和苏州市规划局回函、土地使用权出让合同补充协议、鉴定机构出具的鉴定结论及双方当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为万隆公司在销售涉案房屋过程中是否存在欺诈行为。万隆公司作为包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场的开发商，其在该项目立项报建时明知所涉土地用途为商务金融用地，该项目的建设用地规划许可证亦载明上述地块用地性质为行政办公用地，后期万隆公司亦以办公楼申报并通过消防工程竣工验收，据此，可以认定万隆公司在开发建设万宝世纪商务广场时对其中一至三层房屋的性质及用途是清楚无误的。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，并多次以“旺铺”、“金铺”等名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，致使曹炜、孙鑫羽对该项目性质产生错误认识。本院认定万隆公司在宣传销售涉案房屋时隐瞒上述项目真实性质、采取虚假宣传手段使得曹炜、孙鑫羽误以为包含涉案房屋所在的上述项目一至三层可开发为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业体并买受房屋进行投资，万隆公司的前述行为已构成欺诈。万隆公司辩称涉案项目一至三层系委托第三方销售，宣传材料非其制作，然因万隆公司在本案中并未提供其与第三方的委托销售合同，且即便其委托第三方销售属实，因销售行为不当产生的法律责任亦应由委托方即万隆公司向购房人承担。至于万隆公司抗辩在涉案商品房买卖合同中已约定涉案房屋土地用途为商务金融，曹炜、孙鑫羽自签订合同时即已明知涉案项目土地用途，至2016年起诉已超过一年，变更权消灭的意见；因“商务金融用地”系国土部门《土地利用现状分类》中的专业术语，在万隆公司将涉案房屋所在的万宝世纪商务广场一至三层宣传为集餐饮、娱乐、零售及生活配套等一体的商业中心的情形下，结合该项目外观上确呈开放式商业体形态，不可苛求购房人应通过合同中载明的土地用途来充分了解所购房屋的真实性质，且曹炜、孙鑫羽所述在涉案房屋交付后因招商受挫方于2015年6月辗转得知土地用途与万隆公司宣传的项目不符，后于2016年3月诉至本院未超过除斥期限，变更权尚未消灭，曹炜、孙鑫羽有权据此主张变更合同价款。关于合同价款变更的依据。鉴于万隆公司在销售包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层项目时虚假宣传，构成欺诈，现曹炜、孙鑫羽主张参照土地用途为商务金融的房屋在签约时的市场价进行调整，该诉请于法有据，予以支持。现包含涉案房屋在内的万宝世纪商务广场一至三层房屋的土地登记用途为商务金融用地，该项目建设工程消防验收意见书认定的使用功能为办公楼，而根据我国消防法，其中对于公众聚集场所均有明确的列举式规定，如宾馆、饭店、商场、集贸市场等即属于公众聚集场所，而办公楼则未列举在上述场所之中，故涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。故本院委托的司法鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象作出涉案房地产价格减损金额（186808元）可以作为变更涉案房屋合同价款的依据。据此，本院参照该评估结论，变更涉案房屋的合同价款为729064元（915872元-186808元），万隆公司应向曹炜、孙鑫羽退还购房款186808元。关于曹炜、孙鑫羽主张的退还房价款利息损失及契税、印花税损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在欺诈行为，致使曹炜、孙鑫羽支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，曹炜、孙鑫羽主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但曹炜、孙鑫羽主张利率过高应予调整，利息损失以186808元为基数，自房款付清次日2013年10月23日至万隆公司实际返还购房款之日止，酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。同理，曹炜、孙鑫羽因不合理的房价款按3.05%比例支付的契税及印花税部分，亦属因万隆公司欺诈行为造成的实际损失，故本院对曹炜、孙鑫羽主张万隆公司赔偿契税及印花税损失的诉讼请求亦予支持，金额应以本院认定的房价差额款进行相应调整，计5697.64元（186808元*3.05%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条第二款、《中华人民共和国消防法》第七十三第（三）项之规定，判决如下：一、变更原告曹炜与被告苏州市万隆地产有限公司签订的苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢某室房屋买卖合同价款为729064元。二、被告苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内退还原告曹炜、孙鑫羽购房款186808元，并支付利息损失（以186808元为基数，自2013年10月23日至实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍计算）。三、被告苏州市万隆地产有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告曹炜、孙鑫羽契税及印花税损失合计5697.64元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11934元、评估费8682元，合计20616元，由原告曹炜、孙鑫羽承担9097元、被告苏州市万隆地产有限公司承担11519元，被告承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审　判　长　　毛萍萍审　判　员　　张花锋人民陪审员　　陆敏华二〇一七年八月三十日书　记　员　　汪婷婷搜索“”