（2017）粤0303民初12454号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-01
案件名称
刘霓虹与被告陈恩虹、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、第三人谭华桂房地产买卖合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘霓虹,陈恩虹,中原地产代理（深圳）有限公司,谭华桂
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二十七条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初12454号原告：刘霓虹。委托诉讼代理人：彭志斌。被告：陈恩虹。委托诉讼代理人：唐力。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：叶菊。第三人：谭华桂。上列原告刘霓虹与被告陈恩虹、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）、第三人谭华桂房地产买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托诉讼代理人彭志斌，被告委托诉讼代理人唐力，第三人中原地产委托诉讼代理人叶菊均到庭参加诉讼。第三人谭华桂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请:1、被告双倍返还原告购房定金60万元。2、被告承担本案诉讼费。本案主要事实原告与被告经第三人中原地产的业务员介绍，于2015年12月12日签订一份《二手房买卖合同》，约定由被告向原告出售房产，转让价为6250000元；定金30万元；付款方式为买方向银行按揭贷款支付约定楼款，即买方须于2016年6月30日之前向按揭银行提交贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署法律文件,如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约责任或双倍返还买方已支付的定金，合同还约定了其他权利义务。当日，在第三人中原地产业务员见证下，双方又签订一份《买卖主体变更确认书》，将《买方主体变更确认书》中的新买受人（丙方）信息预留空白待定。2015年12月12日，被告出具《收据》确认收到原告支付的定金10万元。2016年1月10日，被告出具《收据》确认收到原告支付的定金20万元。以上款项，原告均委托案外人黄照君在第三人处刷卡支付。2016年6月28日，原告指定第三人谭华桂作为涉案房产的新买受人，第三人谭华桂在留白的《买方主体变更确认书》空白处签名确认。后各方当事人未能就购房主体变更问题达成最终协议及资金监管问题产生争议，被告又将上述房产卖给他人，上述合同未能履行。第三人中原地产陈述：在原、被告签订涉案房地产买卖合同时，已告知双方原告还不具备在深圳购房的资格，只能约定到2016年办理资金监管手续时，原告才具备在深圳购房的资格。中原地产业务员于2016年6月29日约新买方第三人谭华桂与被告2016年6月30日去中国银行文锦渡支行做资金监管，谭华桂20**年6月30日去中国银行办理了资金监管协议手续，并在买方主体变更确认书新买方处签字，当天卖方未出现，第三人谭华桂也未打入首期款做资金监管。当天，中原地产业务员联系被告，明确表示涉案房产的客户7月1日可以打入首期款，另外一套当天可以准时监管，被告表示两套房子做资金监管，在外面忙着走不开，经过沟通最后同意可以与客户7月1日去银行办理资金监管，老买方（原告）当日并没有到银行。2016年7月1日下午，买方与中原地产业务员去中国银行办资金监管，想要两套房子的按揭要在同一个银行办理，询问中国银行的客户经理，得知两套房子是打通的，在中国银行做不了，而涉案房产的首期款又没有存进去，不愿意在资金监管上签字，中原地产的业务员在沟通中告知卖方按合同的约定，客户迟延履行未超过5天，卖方不能解除合同，还需要办理手续，2016年7月5日下午，将近5点时卖方突然来到银行说涉案房产的客户能马上办监管的话，可以继续将房产卖给谭华桂，但因为银行快下班，谭华桂也不在深圳，并且两套打通的房子无法在中国银行监管，所以安排谭华桂在2016年7月6日一早到田贝建行做监管，卖方并未表示异议。2016年7月6日，中原地产业务员与谭华桂到田贝建行签了监管和按揭的资料，被告没有到场，银行规定首期款业主签字后才能转入银行监管的账户，谭华桂在等不到卖方的情况下，没有将首期款打入银行的账户，当日中原地产业务员电话联系卖方，一直未能联系上，第三人业务员约买卖双方于2016年7月10日到分行洽谈，卖方到了，新买方谭华桂迟到了10来分钟，卖方很生气就走了，双方没有达成协商一致意见。2016年7月5日后，中原地产的业务员天天给卖方打电话，卖方从未接听，在这之后，卖方并未就涉案房产的首期款和按揭贷款做任何回应，因业主未及时签资金监管协议，另一套的新买方马仁军大概在2016年7月3日从银行撤回首期款，第三人业务员与马仁军一直与卖方沟通后，卖方明白马仁军已经做了资金监管，愿意继续履行合同，现已过户并交房，新买方谭华桂在2017年5月6、7日左右来到分行，表示要查看其签字的所有的合同资料，在其查看过程中，将买方主体变更确认书撕毁。第三人谭华桂陈述：当时有个朋友找到我，说有套房，比市面价低很多，我们一起买下来，刚好我有名额，就以我的名义签字，其他事情都是我朋友联系的，什么时候叫我去签字，都是听从我朋友的安排，后来那个业主做资金监管时没有过来说反悔不卖了，我不同意参加本案诉讼。判决理由和结果原、被告签订的涉案《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本应遵照履行。但由于深圳的特殊限购政策，导致合同无法实际履行，这是不可归责于双方当事人的原因造成。被告辩称其不知原告不具备在深圳的购房资格，是原告隐瞒事实造成合同无法履行，原告具有缔约过错。本院认为，原告是非深户，按常理，被告缔约时会询问原告何时满足在深圳购房的社保条件；被告在签订涉案《二手房买卖合同》时还签订了留白的《买方主体变更确认书》，证明被告已经预知原告的购房主体资格存在一定瑕疵；双方约定的资金监管时间是在签订合同半年后，与第三人中原地产所述“在原、被告签订涉案房地产买卖合同时，已告知双方原告还不具备在深圳购房的资格，只能约定到2016年办理资金监管手续时，原告才具备在深圳购房的资格……”相符，亦符合生活常理。综上，被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予支持。被告抗辩合同主体已经变更为第三人谭华桂。本院认为，根据第三人中原地产和第三人谭华桂的陈述，结合第三人谭华桂撕毁所有购房材料原件，不参加本案诉讼的情况来看，第三人谭华桂以实际行为放弃本案购房，不愿意成为本案购房主体，且被告没有持有《买方主体变更确认书》原件，故第三人谭华桂与原、被告之间没有达成最终的主体变更协议，本案《二手房买卖合同》的买卖双方当事人仍为原、被告。本案《二手房买卖合同》法律上或事实上已经不能履行(不能过户、房产已经出卖)，应当依法解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对原告主张被告恢复原状，返还定金30万元的请求，本院予以支持。原告主张适用定金罚则，要求被告再返还30万元的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈恩虹应于本判决生效之日起七日内向原告刘霓虹返还定金30万元。二、驳回原告刘霓虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本案受理费4900元，由原、被告各负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘雁兵二〇一七年八月三十日书记员 盛冰荣