（2017）鲁10民终943号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-05
案件名称
姜晶瑜、华润置地（威海）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜晶瑜,华润置地（威海）有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终943号上诉人（原审原告）：姜晶瑜，女，汉族，1983年2月9日出生，住威海经济技术开发区。上诉人（原审被告）：华润置地（威海）有限公司，住所地威海市环翠区海滨中路56号农商银行大厦16F。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：姜华丽、许磊，山东威海卫律师事务所律师。上诉人姜晶瑜与上诉人华润置地（威海）有限公司（以下简称“华润公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜晶瑜上诉请求：撤销一审判决，依法改判华润公司给付逾期交房违约金。事实和理由：1.一审认定事实错误。案涉房屋在2015年12月31日未达到交付条件，入户门口的管道处于外露施工状态，一部电梯不能使用。至2016年3月6日姜晶瑜查看房屋状况时仍是如此；2.姜晶瑜未收到华润公司的书面交房通知，华润公司提交的网站打印快递信息不能证实姜晶瑜收到快递，该信息显示“单位签发章”签收，事实上姜晶瑜的单位无签发章，且信息最后显示为“发回”。案涉房屋北面房门钥匙一直在华润公司，华润公司于2016年10月17日才向姜晶瑜交付了该钥匙，在此之前，华润公司可随时进入房屋，实际占有房屋；3.一审适用法律错误。《建设工程质量管理条例》规定建设工程经验收合格方可交付使用，《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》第六条规定，开发项目综合验收合格后方可交付使用，第七条规定开发企业交付商品房时应向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明，上述规定表明房屋综合验收合格后方可交付。华润公司辩称，1.双方商品房预售合同约定，华润公司应于2015年12月31日前将房屋交付姜晶瑜，华润公司提交的相关单位组织验收并确认的竣工工程质量验收报告足以证明案涉房屋于2015年12月20日前已经符合设计和施工质量验收规范要求，满足了双方约定条件即“商品房所在建设工程经单体验收合格”。案涉房屋的入户门钥匙均可交付姜晶瑜，北侧东阳台属于消防公共区域，不属于交付范围，对姜晶瑜实际控制房屋无任何实质性影响。姜晶瑜以部分优化设计和修缮细节的现场即断定房屋无法交付使用，系主观臆断，无事实和法律依据；2.姜晶瑜在一审中表示其提供的地址为有效通讯地址，因其个人原因未当面签收邮件不能成为未收到的理由，且姜晶瑜亦于2015年12月31日亲自到房屋中进行了查验，足以证明其明知房屋交付时间并实际进行了查验；3.双方在商品房预售合同中约定的交付条件是单体验收合格，符合法律规定。《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》是有关部门就某一方面的工作或问题提出的具体做法和要求，并非法律规定，属于管理性的要求而非效力性的规定，姜晶瑜以此主张房屋综合验收合格后才可交付并不恰当。故一审认定华润公司不存在逾期交房的违约行为正确。华润公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回姜晶瑜的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋北侧的东阳台系具有消防作用的公共部分，规划报建图、施工图及测绘报告均可证实，不属于交付业主的范围。签订商品房预售合同时，因工作人员笔误将该阳台划入房屋范围之内，而未将华润公司已实际交付的南侧大阳台划入房屋范围。一审按照附属平面图认定划入房屋范围即应交付，则南侧大阳台便不属于交付范围，姜晶瑜应返还该阳台，此种逻辑不合理。故应综合房屋使用的完整性和建筑物的公共安全，对华润公司的笔误问题予以正确判断。姜晶瑜辩称，1.购买房屋时，华润公司销售人员明确告知案涉房屋北面有两个阳台，签订商品房预售合同时华润公司的销售人员亦按其所述将北面两个阳台划入房屋建筑面积内。此后1年多的时间内该合同并未在房管部门备案并一直存放于华润公司处，华润公司从未提出笔误的问题。本案诉讼中，华润公司先主张北侧两个阳台均不属于套内面积，后又改称北面西侧阳台属于而东侧不属于套内。事实上不存在所谓笔误问题；2.购买房屋时，华润公司销售人员称房屋南面阳台为全开放式阳台，属于赠送范围，不计入建筑面积，故此未将该阳台划入房屋建筑面积内。根据房管部门的测绘结果，作为半开放式阳台，南面阳台的一半作为建筑面积，华润公司亦据此收取了房款，如果华润公司认为南面阳台不应计入建筑面积，可将该部分房款退还；3.一审中华润公司认可房屋北阳台的门钥匙一直在物业公司，而北阳台门是通往步行楼梯的重要通道，说明楼房公共楼道被物业公司占有，直至2016年10月17日前，华润公司及其物业公司拒绝将北面阳台交付姜晶瑜，属于拒绝按合同履行交付义务，应当承担逾期交房的违约责任。2016年5月5日，姜晶瑜向一审法院起诉请求：1、华润公司支付逾期交房违约金（以总房款2058118元为基数，自2016年1月1日起计算至实际交付完整房屋钥匙之日止，按日万分之五计算）；2、赔偿未按合同约定交付北侧东阳台的损失。一审法院认定事实：2013年11月25日，姜晶瑜与华润公司签订威海市商品房预售合同及补充协议一份，约定，姜晶瑜购买华润公司位于威海市环翠区威海湾九里-20号-1002，建筑面积共192.7平方米，计价为2058178元，华润公司应当在2015年12月31日前，将所在的建设工程经单体竣工验收合格的商品房交付姜晶瑜使用，该房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人限期办理交接手续，同时签订相关的物业管理合同。出卖人如未按本合同规定的期限将该房交付买受人使用，逾期不超过30日的，每逾期一天向买受人支付总房款万分之五的违约金；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款的万分之五向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。合同还就付款时间、面积确认及面积差异处理等其他事项进行了约定，附件中附属物平面图中由华润公司工作人员用红线标出涉案房屋的范围包括南侧卧室、书房、客厅、卧室及衣帽间、北侧卫生间、卧室、卫生间、餐厅、厨房、北侧开敞阳台两个，南侧开敞阳台未在该范围内。上述合同签订后，姜晶瑜按约付清房款。姜晶瑜于约定的交房时间2015年12月30日去房屋现场查看，20号楼有两部电梯，只有01户的电梯可以使用，02户的电梯从外表显示处于停电不能使用的状态，经询问华润公司验房工作人员，称在2015年年底地下水管破裂，电梯电机进水，因此不能使用，1002户门口地暖管破裂，处于施工状态。故姜晶瑜以涉案房屋不具备交付条件，且交付范围与合同约定不一致为由要求处理。另查，涉案房屋所在建设工程于2015年12月20日单体竣工验收合格。威海市房地产测绘中心有限公司出具威海湾九里20号房产测绘报告，载明涉案房屋建筑面积188.56平方米，涉案房屋在双方签订的合同附图中显示的北侧东开敞阳台在房屋分户分层平面图中显示为廊2。对有争议的证据和事实，一审认定如下：华润公司提交证据一、竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、住宅工程质量分户验收记录（户内部分）、住宅工程分户验收汇总记录、住宅工程质量分户验收记录（公共部位），其中竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录载明涉案房屋所在建设工程于2015年12月20日由建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位组织验收，竣工工程质量检查情况为：工程质量符合设计和施工质量验收规范要求，上述五单位在《竣工工程质量验收报告》盖章签字确认。住宅工程质量分户验收记录（户内部分）载明20号楼东单元1002楼地面、墙面和天棚、门窗、栏杆、防水、室内空间尺寸、外墙保温、水暖安装、电气、其它验收合格。住宅工程分户验收汇总记录载明每户验收项目墙面、天棚、地面、门窗、栏杆、防水、几何尺寸、给排水、电器照明、安全玻璃合格，公共部位踏步、栏杆、门厅、电梯后梯间合格，功能性试验屋面蓄水试验、地面蓄水试验合格。住宅工程质量分户验收记录（公共部位）载明外墙窗角及墙面均无裂缝，楼（电）梯、通道经查验楼梯踏步、踢段及平台净宽电梯候梯厅深度、电梯门净宽高层首层疏散外门及通道宽度公用走道净高与设计值相符，地下室墙面无渗漏、裂缝、地面无裂缝起砂现象。拟证明涉案房屋所在20号楼于2015年12月20日经验收合格，达到合同约定的交付条件；证据二、EMS快递单、查询结果、房屋交付验收单。EMS快递单载明寄件人司晓琳，收件人姜晶瑜，电话134××××8198，地址山东省威海市环翠区新威附路32号四楼，山东东方未来律师所，内件品名：华润·威海湾九里20-1002交房通知书。查询结果载明2015年12月17日威海速递中心揽投部收寄，2015年12月18日威海速递中心揽投部妥投，单位收发章，投递员宫军勇。房屋交付验收单载明业主姓名姜晶瑜，房号20号楼1002室，查验日期12月30日，查验项目中暖气详情记录栏载明查不了无法检验，给水系统查不了，无法检验，总控箱、开关同上，可视对讲无，无法验收，有线面板、电话面板、插座试电、厨、卫排水、阳（露）台地漏均无法检验，验房工程师梁钧超签字，下方载有“客厅销售时图册及样板均为4.5米宽，现实际测量为4.06米，姜晶瑜。”拟证明华润公司在合同约定的交付时间前已通知姜晶瑜办理涉案房屋的交付手续；证据三、建设工程消防验收意见书载明2015年12月14日华润威海湾九里20号楼新建工程消防验收合格，乘客电梯、载货电梯日常维护保养记录载明20号楼电梯经2015年12月9日、2016年1月8日、2016年3月8日、2016年5月6日维护保养，工程维修现场调度操作单载明20号1001经2016年1月6日地暖经维修合格，室内给水管道水、气压试验记录载明2015年9月11日室内给水管道及配件安装自来水试验检查合格，建筑给水排水及采暖工程分部（子部分）工程验收记录载明室内给水管道及配件安装、室内排水管道及配件安装、雨水管道及配件安装、室内采暖管道及配件安装于2015年12月13日验收合格。电器照明通电试运行记录载明华润中心威海湾九里二期20#楼于2015年12月1日电压电流、仪表、开关、插座、灯具、配电箱符合设计及规范要求。电气照明（动力）全负荷试运行记录载明2015年12月6日华润中心威海湾九里二期20#楼符合运行满足功能要求。电气照明安装、防雷与接地、建筑电气工程、电气动力、（子部分）工程验收记录载明已验收。拟证明涉案房屋经验收合格，电梯等设备能够正常使用。经质证，姜晶瑜对证据一竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录真实性无异议，但认为但该份证据不能证明在2015年12月实际达到了交付条件，根据《建设工程质量管理条例》及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，开发企业交付商品房时应向买受人提供项目综合竣工验收备案证明，且不能够否认涉案房屋在2016年1月至5月期间仍处于施工状态，电梯未开通；住宅分户验收记录日期也为空；住宅工程质量分户验收记录公共部位仅有手填的检验时间是2015年12月15日，但并非备案时间。建设工程消防验收意见书因系提供的复印件，对其真实性有异议；证据二中EMS快递单、查询结果并不能证实姜晶瑜收到了交房通知，姜晶瑜并未收到，房屋交付验收单中检验时间12月30日并非姜晶瑜所写，而其他字体均为姜晶瑜在无法检验的情况下每一项填写了查不了，无法检验等字语，并不能证明华润公司的说法；对证据三的真实性有异议，不能证明华润公司主张。对于华润公司提供证据一中竣工工程质量验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录的真实性本院予以确认，其他证据因系复印件，对其真实性暂不予以确认；对于证据二中快递单及查询结果加盖邮戳可确认其真实性，虽非姜晶瑜本人签收，但姜晶瑜认可邮寄地址系其有效通讯地址，且结合有姜晶瑜签字确认的房屋交付验收单及姜晶瑜自认于2015年12月30日到涉案房屋内进行查验的事实，可认定其应当知晓涉案房屋交付时间并实际进行了查验；对于证据三因姜晶瑜对其真实性有异议，且系复印件，对其真实性暂不予确认。经姜晶瑜申请，一审法院依法委托山东大地房地产土地估价有限公司就涉案房屋北面东侧阳台市场价值出具报告书一份，载明市场价值为28000元。一审法院认为，姜晶瑜与华润公司签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。从双方陈述看，本案当事人争议的焦点为：一、华润公司是否存在逾期交付房屋的违约行为；二、华润公司是否承担对于房屋北侧东阳台不能交付的赔偿责任。关于第一个焦点问题。2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对建设工程的竣工验收模式进行了改革，由政府行政主管部门对建设工程竣工验收的核验制转变为备案制，明确了建设工程的竣工验收是建设单位的法定职责，而政府行政主管部门不再直接参与建设工程的竣工验收，只是对建设单位的验收行为进行监督管理，并对建设工程的竣工验收报告实行备案制度。该法规第十六条明确规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此建设工程是否竣工验收应当以建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位共同检验的验收结果为依据，而不应以政府行政主管部门的竣工验收备案为标准。在本案中，华润公司提供相关证据证实涉案房屋于2015年12月20日，经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位等进行了单体竣工验收，符合合同约定的交房条件，另对于北侧阳台钥匙的交付，从现场勘察及本案案情看，华润公司无法向姜晶瑜交付合同附图中北侧东阳台，涉案房屋入户门钥匙等均可交付，并不实际影响姜晶瑜对房屋的控制使用。结合上述双方陈述及举证情况，可以认定涉案房屋在双方约定的交房期限已达到基本入住条件，姜晶瑜虽不认可其收到华润公司发送的通知，但根据查明的情况看，其应当知晓房屋交付期限并进行了查验，综合考虑上述情况，华润公司不存在逾期交房的违约行为，故姜晶瑜要求华润公司承担逾期交房的诉讼请求，理由不当，不予支持。关于第二个焦点问题。姜晶瑜认为根据合同《房屋以及附属物平面位置图》中华润公司用红线划定的范围为华润公司应交付的房屋的范围，而现北侧东阳台不能交付，对此应当赔偿相应损失，华润公司认为该红线划定的范围存在笔误，北侧东阳台为具有消防作用的公共部分，该部分与外界相连的两扇门均为防火门而非防盗门，故该阳台不属于交付的范围。根据双方合同附图显示情况看，涉案阳台被标记在红线范围之内，华润公司虽认为当时是工作人员的笔误，涉案阳台因具有消防功能不属于交付的范围，但双方在签订合同时，姜晶瑜对此并不知情，亦无证据证实华润公司已明确告知姜晶瑜，华润公司以此抗辩，理由不当，不予采纳。华润公司未能按约履行交付义务，构成违约，姜晶瑜有权要求华润公司承担赔偿损失的违约责任，故姜晶瑜要求华润公司承担未按照合同约定交付北侧东阳台的损失的诉讼请求，理由正当，予以支持。对于姜晶瑜的损失数额，经姜晶瑜申请，一审法院委托山东大地房地产土地估价有限公司就房屋北面东侧阳台市场价值出具报告，载明市场价值为28000元，该鉴定机构具备相应鉴定资质，鉴定结论客观、合理，据此支持姜晶瑜的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、华润公司于判决生效后十日内赔偿姜晶瑜因未能按约交付北侧东阳台的损失28000元；二、驳回姜晶瑜其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，鉴定费2000元，姜晶瑜负担249元，华润公司负担2809元。本院二审期间，华润公司提交房屋设计图纸复印件一份，拟证实设计时案涉房屋北面东阳台即为消防连廊，属于公共部分，计入房屋公摊面积，不能作为姜晶瑜独有部分。经质证，姜晶瑜主张该图纸系华润公司单方制作，不具备证明力，房屋北面东阳台在合同中标注与西阳台一致，均为开敞阳台而非消防连廊。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，华润公司与姜晶瑜在商品房预售合同中约定的交房条件即为房屋所在建设工程经单体竣工验收合格，华润公司提供的竣工工程质量验收报告、验收记录等显示案涉工程已于2015年12月20日单体验收合格，符合了双方合同约定的交房条件。姜晶瑜以《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》的相关规定主张房屋需经综合验收才可交付使用，但是该办法并非法律、行政法规，以此无法认定双方的合同约定无效，该约定对双方应具有约束力。双方在商品房预售合同中约定华润公司应于2015年12月31日交付案涉房屋。华润公司主张在此之前其已通过邮寄书面通知的方式通知姜晶瑜办理交房手续，姜晶瑜主张其未收到该通知，根据华润公司提供的邮寄信息等材料可以证实其按照姜晶瑜有效的通讯地址发出了通知，姜晶瑜亦认可其于2015年12月30日至案涉房屋查验，故可以认定双方拟于此时交接房屋。姜晶瑜虽然对电梯使用、管道施工及北侧阳台钥匙是否交付等提出异议进而主张房屋未符合交付条件，但即使存在上述情形亦不足以构成华润公司在交付房屋问题上的根本性违约，双方可就此通过相应渠道和方式予以解决，姜晶瑜以此主张华润公司逾期交房并要求其给付逾期交房违约金，理由不当，本院不予支持。华润公司与姜晶瑜在商品房预售合同附件中对于房屋平面位置图进行了标注，该附件系合同的组成部分，表明双方对于房屋平面结构进行了约定，房屋北面东阳台属于应向姜晶瑜交付的部分。实际上，房屋北面东阳台系具有消防功能的公共部分，无法向姜晶瑜实际交付，华润公司应赔偿姜晶瑜相应的经济损失。华润公司以其工作人员笔误予以解释，但此问题确实影响到姜晶瑜使用房屋的范围，亦不应以交付给姜晶瑜的南面阳台未划入红线范围而表明华润公司可无视约定。故华润公司的该项上诉主张理由不当，本院亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3115元，由姜晶瑜负担2115元，华润置地（威海）有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 万景周审 判 员 蒋 涛代理审判员 郭林涛二〇一七年八月三十日书 记 员 江嘉鑫 来源：百度“”