（2017）川0114民初1551号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-09-26
案件名称
成都北港城仓储管理有限公司与罗拥军房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都北港城仓储管理有限公司,罗拥军
案由
房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第十条，第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条，第一百三十四条，第一百四十四条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初1551号原告：成都北港城仓储管理有限公司，住所地成都市新都区新都镇中集大道518号A座84号，统一社会信用代码915101140724013482。法定代表人：刘志伟，董事长。委托诉讼代理人：韩伟，四川盛豪律师事务所律师，特别授权代理。被告：罗拥军，男，1965年3月17日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。成都北港城仓储管理有限公司（以下简称北港城仓储管理公司）与罗拥军房屋租赁合同纠纷及物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年7月11日公开开庭进行了审理。北港城仓储管理公司的委托诉讼代理人韩伟到庭参加诉讼，罗拥军经本院依法公告传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北港城仓储管理公司向本院提出诉讼请求：1、罗拥军支付因租赁北港城仓储管理公司两个仓库所欠付北港城仓储管理公司的2016年1月1日-2016年12月31日的仓库物业使用费、物业服务费共计251136元；2、罗拥军因欠付物业服务费承担6%/年的利息计：15068.16元，以上金额共计：266204.16元；3、罗拥军承担全部诉讼费。事实与理由：北港城仓储管理公司与罗拥军于2014年6月5日签订了《物业使用服务合同》（编号：BGC2014061271），由罗拥军租赁北港城仓储管理公司的A-X-XX号仓库用于仓储，并且由于罗拥军仓储需求的增加，双方于2014年11月14日签订了《物业使用合同补充协议》（编号：BGC2014061271-01），罗拥军增加租赁北港城仓储管理公司的A-X-XX号仓库。上述由罗拥军租赁的仓库，其仅交足2015年度（即2015年1月1日-2015年12月31日）的物业使用费和服务费，根据合同约定，罗拥军应当于2015年12月交纳2016年度整年度的物业使用费和服务费，但罗拥军至今尚未交纳2016年度的物业使用费和服务费。罗拥军严重违反了合同约定以及诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》以及相关司法解释，罗拥军应当按约支付北港城仓储管理公司的租金以及承担相应的违约责任。为维护北港城仓储管理公司的合法权益，故诉至法院望判如所请。罗拥军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。北港城仓储管理公司为证明其主张，向本院举出如下证据予以证明：1、北港城仓储管理公司工商信息、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、罗拥军身份证复印件，证明双方主体适格；2、《物业使用服务合同》（编号：BGC2014061271），证明：（1）约定租期为“自2014年6月12日至2016年12月31日止”，租赁面积为872平方米，仓库号为A-X-XX，2016年度的物业使用费为104640元;（2）物业使用费罗拥军按年为一个周期交付，付租期限为“下一个周期交付时间应于上一个周期交费用届满前三十日内。”罗拥军已交足2015年（即2015年1月1日-2015年12月31日）的使用费，应当于2015年12月交纳2016年度的物业使用费和服务费，但罗拥军至今尚未交纳2016年度的物业使用费和服务费；（3）罗拥军拖欠北港城仓储管理公司物业使用费、项目费等费用逾期十天的，北港城仓储管理公司有权解除合同，并有权要求罗拥军承担所欠全部金额3‰/天的违约金；由于3‰/天的违约金过高，北港城仓储管理公司依据公平公正的原则按照年息6%计算拖欠租金的利息；3、《物业使用合同补充协议》（编号BGC2014061271-01），证明：（1）双方在主合同（即编号：BGC2014061271《物业使用服务合同》）的基础上，为增加租赁仓库面积而签订的补充协议。主合同约定内容对补充协议的增加面积具有约束力；（2）约定租期为“自2014年11月20日至2016年12月31日止”，租赁面积为872平方米，仓库号为A-X-XX，2016年度的物业使用费为104640元；（3）物业使用费罗拥军按年为一个周期交付，付租期限为“下一个周期交付时间应于上一个周期交付届满前三十日内。”罗拥军已交足2015年度（即2015年1月1日-2015年12月31日）的使用费，应当于2015年12月交纳2016年度的物业使用费和服务费，但罗拥军至今尚未交纳2016年度的物业使用费和服务费。综上证明，罗拥军租赁北港城仓储管理公司仓库自2015年12月应当支付2016年整年度的物业使用费，但至今未支付两个仓库2016年度的物业使用费、物业服务费，已经构成根本违约。因此，北港城仓储管理公司有权解除合同，并且有权要求罗拥军支付所欠的租金及合理合法的利息损失。罗拥军未到庭质证，亦无证据举出。对北港城仓储管理公司提交的证据，罗拥军经传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为对质证权利的自愿放弃。本院对北港城仓储管理公司提交的证据评析如下：1、北港城仓储管理公司工商信息、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、罗拥军身份证复印件，该组证据从形式、内容上未存在瑕疵，可认定双方主体身份适格；2、《物业使用服务合同》（以下简称《服务合同》），该证据中，对被租赁仓库A-X-XX的位置、面积、用途、租期、物业使用费、服务费的缴纳、违约责任等均有明确载明及约定；《服务合同》落款处有甲方北港城仓储管理公司加盖的合同专用章，乙方有罗拥军签名及捺印，故该证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，能够反映北港城仓储管理公司与罗拥军因租赁仓库协商一致签订《服务合同》的事实；3、《物业使用合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对被租赁仓库A-X-XX的位置、面积、用途、租期、物业使用费、服务费的缴纳、违约责任等均有明确载明及约定；《补充协议》落款处有甲方北港城仓储管理公司加盖的合同专用章，乙方有罗拥军签名及捺印，该证据从形式、内容上未存在瑕疵，可确定其真实性，能够反映北港城仓储管理公司与罗拥军因增租仓库协商一致签订《补充协议》的事实。综上，本院对上述证据均予以采信。根据庭审中双方当事人的陈述、举证和本院认证情况，经审理查明，2014年6月5日，北港城仓储管理公司作为甲方，罗拥军作为乙方，双方签订《服务合同》（编号：BGC2014061271），约定将位于成都市新都区北港城电器集散中心内编号为A-X-XX、建筑面积为872㎡的仓库租赁给罗拥军用作电器仓储。《服务合同》第三条约定：“使用期限为三十个月零十九天，自2014年6月12日起至2016年12月31日止”；第四条第一款约定：“物业使用费……，第三年度为2016年1月1日起至2016年12月31日止，使用费为10.00元/㎡/月,年度物业使用费104640.00元（大写：壹拾万零肆仟陆佰肆拾元整）”，该条第二款约定：“物业使用费乙方按年为一个周期交付……，下一个周期交付时间应于上一个周期交付届满前三十日内交付”；第五条第一款约定：“项目服务费为2.00元/㎡/月，该费用由乙方按年向甲方交付。”，第七条第五款约定：“乙方不得拖欠甲方的物业使用费、项目服务费及应缴水、电、通讯、清洁卫生等有关费用，否则按所欠金额的3‰/天追究乙方的违约金。逾期十天不交纳，甲方有权单方终止本合同，收回乙方所用物业且不退还乙方的保证金及已交物业使用费”，合同另对其他事项进行了约定，《服务合同》落款处加盖了北港城仓储管理公司的合同专用章及有罗拥军的签名及捺印。2014年11月14日，北港城仓储管理公司作为甲方与作为乙方的罗拥军签订《补充协议》（编号BGC2014061271-01），约定将位于北港城集散中心内的编号为A-X-XX、建筑面积为872㎡的仓库加租给罗拥军以满足其仓储需求。《补充协议》第三条第一款约定：“使用期限为二十五个月零十一天，自2014年11月20日起至2016年12月31日止”；第四条第一款约定：“……，第三年度为2016年1月1日起至2016年12月31日止，使用费为10.00元/㎡/月，年度物业使用费104640.00元（大写：壹拾万零肆仟陆佰肆拾元正）。”，该条第二款约定：“物业使用费乙方按年为一个周期交付……，下一个周期交付时间应于上一个周期交付届满前三十日内交付”；第五条第一款约定：“项目服务费为2.00元/㎡/月，该费用由乙方按年向甲方交付。”；《补充协议》中的第六条约定：“本补充协议和主合同具有同等的法律效力，本补充协议未尽事宜以主合同为准》”，《补充协议》另对其他事项进行了约定。另查明，罗拥军依约缴纳了10000元保证金，并已交足二仓库从2015年1月1日至2015年12月31日的物业使用费和服务费，尚有2016年全年的物业使用费和服务费没有交纳。以上事实，有《服务合同》、《补充协议》等证据及北港城仓储管理公司的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”。北港城仓储管理公司与罗拥军签订的《服务合同》及《补充协议》是双方自愿协商一致的结果，落款处均有北港城仓储管理公司合同专用章及罗拥军的签名及捺印，对双方具有约束力。北港城仓储管理公司依约履行了对A-X-XX号与A-X-XX号仓库的出租交付义务及物业服务义务，罗拥军作为承租人，应当依约履行合同义务支付相应的物业使用费、物业服务费。综上，本院对北港城仓储管理公司要求罗拥军支付自2016年7月1日至2016年12月31日的仓库物业使用费、物业服务费的诉请予以支持。按《服务合同》的约定，A-X-XX号仓库的物业使用费为10元/㎡/月×872㎡×12个月=104640元，物业服务费为2元/㎡/月×872㎡×12个月=20928元；A-X-XX号仓库的物业使用费为10元/㎡/月×872㎡×12个月=104640元，物业服务费为2元/㎡/月×872㎡/×12个月=20928元，上述二仓库的物业使用费、物业服务费共计251136元，故本院对北港城仓储管理公司要求罗拥军支付因租赁两个仓库所欠付的物业使用费、物业服务费共计251136元的诉请予以支持。关于罗拥军是否需要支付利息的问题。《服务合同》中约定若罗拥军拖欠北港城仓储管理公司的物业使用费、物业服务费等有关费用，按所欠金额的3‰/天追究其的违约金。《补充协议》约定其和主合同即《服务合同》具有同等的法律效力，未尽事宜以主合同为准，故约定的违约金计算方式按3‰/天为准。后考虑到3‰/天的违约金过高，北港城仓储管理公司自愿将违约金标准调整为按照6％/年计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院予以准许。北港城仓储管理公司主张利息15068.16元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因罗拥军缴纳了保证金10000元，在北港城仓储管理公司主张的租金、物业服务费及利息已核定情况下，应予以抵扣，故罗拥军还应支付北港城仓储管理公司256204.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条、第十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗拥军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都北港城仓储管理有限公司支付物业服务费、物业使用费及利息256204.16元；二、驳回原告成都北港城仓储管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5294元，由罗拥军负担5095元（此款已由成都北港城仓储管理有限公司垫付，罗拥军在履行上述支付义务时一并向其支付），由成都北港城仓储管理有限公司负担199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 蒋建军人民陪审员 朱兆群人民陪审员 欧阳春二〇一七年八月三十日书 记 员 叶秋萍