（2017）沪01民终8172号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
明齐示达光电科技（上海）有限公司诉绿尚太阳能科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法��
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
明齐示达光电科技（上海）有限公司,绿尚太阳能科技（上海）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8172号上诉人（原审被告）：明齐示达光电科技（上海）有限公司，住所地上海市漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路518号23幢502室。法定代表人：史章意，董事长。委托诉讼代理人：冯玉姝，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：绿尚太阳能科技(上海)有限公司,住所地上海市松江区民益路201号15号楼。法定代表人：夏东，董事长。委托诉讼代理人：曹燕，上海市远东律师事务所律师。上诉人明齐示达光电科技（上海）有限公司（以下简称明齐士达公司）因与被上诉人绿尚太阳能科技(上海)有限公司（以下简称绿尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明齐士达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绿尚公司一审诉讼请求。事实和理由：（1）明齐士达公司与绿尚公司就上海市松江区XX路XX号上海漕河泾开发区XX产业园XX号楼XX楼厂房（以下称为系争厂房）签订的《厂房租赁合同》于2016年10月11日生效后，绿尚公司应当立即交付房屋。根据双方合同约定，明齐士达公司应于2016年10月17日前支付��一笔租金。据此，绿尚公司交房在前，明齐士达公司支付租金在后。但合同订立后，绿尚公司拒不交付房屋，并阻止明齐士达公司再次看房。此外，明齐士达公司于一审中提供的通话记录、《房屋续租协议》以及《律师函》，可以证明双方在合同履行过程中，对电梯的使用、大门开放时间进行过磋商，因绿尚公司不予配合，致双方不能达成协议。基于上述两个原因，明齐士达公司租赁系争厂房的合同目的不能实现，故被迫于2016年10月15日向绿尚公司发出解除合同通知书。（2）双方合同约定，租赁期间，明齐士达公司提前退租，应赔偿绿尚公司三个月租金，但双方合同实际并未履行，不存在明齐士达公司于租赁期间提前退租的问题。（3）明齐士达公司于一审中提出绿尚公司于本案中主张的违约金过高，但一审对此未作查明。绿尚公司辩称，双方签订租赁合同前磋商时间达三个月，明齐士达公司系在充分了解系争厂房的情况下与绿尚公司签约。合同履行过程中，明齐士达公司无故将发票退还绿尚公司，无故解约，构成严重违约。现不同意明齐士达公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。绿尚公司向一审法院起诉请求：判令明齐士达公司赔偿绿尚公司三个月的租金共计105,000元一审法院认定事实：系争厂房的权利人为绿尚公司，建筑面积为2,490.43平方米。2016年10月11日，绿尚公司（甲方）与明齐士达公司（乙方）签订《厂房租房合同》一份，约定绿尚公司将系争厂房出租给明齐士达公司，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月31日止，月租金为35,000元。合同第3.2条约定，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为壹拾贰万元整。合同第4.1条约定，首次四个月（自2016年10月1日至2017年1月31日）租金给予优惠，为48,250元。合同第4.2条约定，支付保证金及首次四个月租金后，方可开始装修。合同第4.3条约定，租金每三个月支付一次，当期首月15日之前支付当期租金。甲方提前开具增值税专用发票给乙方。合同第4.4条约定，支付方式为：乙方通过银行汇入甲方指定账户。每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日……。合同第8.1条约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月违约金。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，绿尚公司（甲方）与明齐士达公司（乙方）签订《关于其他服务项目收费的协议》一份，约定乙方每月支付甲方系争厂房保安服务费5,000元、保洁服务费5,000元、公设维护服务费8,120元，合计18,120元，每三个月随同厂房租金一起结算，由甲方开具发票，首次四个月给予优惠，共计为18,120元。2016年10月12日，绿尚公司向明齐士达公司开具了金额为48,250元、18,120元的发票各一张，明齐士达公司工作人员顾某予以签收。2016年10月17日，明齐士达公司将绿尚公司开具的发票及押金收据等交换给绿尚公司工作人员张某。2016年10月18日，绿尚公司向明齐士达公司发出《律师催告函》，其上载明绿尚公司、明齐士达公司签订《厂房租赁合同》后，绿尚公司即通知明齐士达公司支付保证金、首期租金和服务费，并开具了相应发票且通知明齐士达公司办理房屋交接手续，但明齐士达公司至今未支付上述款项，且未办理交房手续，故请明齐士达公司接到该函后立即支付上述款项并办理租赁房屋交接手续。同日，明齐士达公司向绿尚公司发出《律师函》，其上载明，明齐士达公司与绿尚公司就租赁系争厂房达成初步一致意见并签订了相应合同，合同载明未尽事宜经双方协商一致时，可另行签订补充协议。合同签订后，双方就租赁细节进行磋商，但仍出现了本质分歧，如双方对电梯的使用权不能达成一致等，鉴于此，明齐士达公司合同目的已经不能实现，故声明解除与绿尚公司间的厂房租赁合同。2016年10月21日，明齐士达公司向绿尚公司发出《律师函》，其载明，因绿尚公司、明齐士达公司就厂房租赁具体细节不能达成一致，无法签订补充协议，明齐士达公司已于2016年10月18日发函解除了双方的厂房租赁合同，并退还了租金发票与收据，在此情况下，绿尚公司仍发函向明齐士达公司催要租金和办理交接手续，没有任何合同和法律依据。一审庭审中，绿尚��司提交厂房租赁合同一份，以证明由于明齐士达公司违约，其在2017年3月方才将系争厂房出租给了案外人，实际空置达五个月之久，租金损失达175,000元。明齐士达公司对此不予认可。明齐士达公司提交照片一组，以证明其租赁的系争厂房位置是四楼，明齐士达公司仅能通过户外楼梯或电梯进入，但电梯绿尚公司下班后就会上锁，而明齐士达公司加班较多，户外楼梯年久失修，明齐士达公司搬运货物不方便，故其一直要求绿尚公司交付大门或电梯钥匙。绿尚公司对上述证据真实性无异议，但认为即便存在电梯问题，明齐士达公司也应与其沟通，其管理人员也会根据明齐士达公司的需要予以配合。明齐士达公司另提供通话记录详单、双方往来邮件、房屋续租协议各一组，以证明明齐士达公司系诚意承租，自2016年7月起就一直和绿尚公司洽谈租赁事宜，且明齐士达公司一���主动联系绿尚公司，要求解决合同的未尽事宜并交付房屋。在双方对电梯使用未达成一致的情况下，明齐士达公司于2016年10月15日向绿尚公司发出解除合同的通知，并将解除通知和发票退还绿尚公司，绿尚公司未提出异议，亦未主张违约金。绿尚公司对上述证据的真实性予以认可，并认为从双方邮件往来可以看出，前期沟通时间长达三个月之久，明齐士达公司应清楚租赁物的状态；通话记录仅能证明双方有沟通，但不能证明通话内容，无法体现明齐士达公司的证明目的；明齐士达公司与案外人的续租协议中也提及了租赁保证金，可见租赁合同先支付保证金是惯例。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，绿尚公司、明齐士达公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。现双方对解除上述合同均无异议，但对于导致合同解除的原因及解约责任存在分歧，对此，一审法院作如下认定：首先，明齐士达公司提供的证据尚不足以证明其所称的绿尚公司不愿交房、阻止明齐士达公司看房，况且即便因双方未在租赁合同中对交房时间、保证金支付时间进行明确约定，双方对上述事项的先后履行顺序产生争议时，也应本着诚信履约的态度积极协商，协商不成的唯有在书面催告对方在合理期限内履行对方仍未履行后，方才享有合同解除权，故明齐士达公司以绿尚公司拒绝交付房屋为由解除合同的理由并不成立；其次，明齐士达公司在与绿尚公司缔约前已经看过现场，其对系争厂房应有充分了解，合同订立后，明齐士达公司又称双方在合同履行细节上存在分歧，不能达成补充协议，导致合同目的无法实现，但明齐士达公司亦无证据证明其就所谓电梯使用、大楼钥匙交付曾与绿尚公司磋���未果，而绿尚公司亦表示此前明齐士达公司从未向其提及过上述事项，如若明齐士达公司提出上述问题，其为了履约需要，也会配合明齐士达公司解决，故明齐士达公司所称的该项解约理由亦不成立；再次，明齐士达公司在与绿尚公司签订《厂房租赁合同》前已经看过现场，对系争厂房应当有了充分的了解，事后，明齐士达公司以系争房屋存在瑕疵为由，拒绝履行合同义务，显然，明齐士达公司的行为已经构成违约，第四，双方合同签订次日，绿尚公司便积极履约，向明齐士达公司开具并交付了首期租金和服务费的发票，反是明齐士达公司在合同约定的上述款项支付时间届满之日，无故将发票退还绿尚公司，继而向绿尚公司发函要求解约，故系明齐士达公司在不享有合同约定及法定解除权时，以实际行动拒绝履约，导致了双方租赁合同的提前解除。综上，双方租��合同解除的过错责任在于明齐士达公司，绿尚公司有权依约追究其违约责任。现绿尚公司要求明齐士达公司按照三个月租金标准向其支付赔偿金，符合双方合同约定。双方合同中约定的该项赔偿金，性质实际为解约违约金，鉴于数额尚在合理范围内，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，于二○一七年五月十九日作出判决：明齐示达光电科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付绿尚太阳能科技(上海)有限公司赔偿金105,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元，减半收取1,200元，由明齐示达光电科技（上海）有限公司负担。二审中，明齐士达公司确认双方于2016年7月11日开始协商租赁系争厂房事宜，并表示，当时绿尚公司提出希望按照自然月计算租金，所以租期从2016年10月1日开始起算，考虑到绿尚公司并未按照整月计算首月租金，明齐士达公司予以同意。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，明齐士达公司作为承租人于租赁合同项下的主要义务为支付租金及保证金，绿尚公司作为出租人的主要义务为将系争厂房交付明齐士达公司。双方租赁合同对于租金及保证金的支付时间作出了明确约定——明齐士达公司应当于合同签订后即向绿尚公司支付保证金12万元，并于当月15日之前（因2016年10月15日为周六，按双方合同约定，应顺延至2016年10月17日）支付当期租金，但对明齐士达公司交房日期未作明确约定。依诚实信用原则，绿尚公司应于明齐士达公司支付租赁保证金的同时，向明齐士达公司交付房屋。双方于订约前进行了较长时间的磋商，明齐士达公司对系争厂房的现状及使用情况，包括电梯使用、大门开放时间等等应当有相当的了解。明齐士达公司对电梯使用及大门开放时间如有特殊要求，本应于订约之前提出。双方租赁合同订立后，双方对此存有不同意见，亦可基于诚信，积极进行磋商。依明齐士达公司自述，其主要是认为绿尚公司下班后停止电梯的使用并关闭大门，将导致其只能通过户外楼梯进出系争房屋，由此带来不便。明齐士达公司于一审中提供的通话记录只能证明双方曾有过电话联系，至于联系内容及结果均无法予以说明，而其与原租赁房屋的出租人续签租赁合同亦不能直接证明因绿尚公司原因而不能使用系争厂房。至��律师函，仅为明齐士达公司单方意思表示，更不能证明其主张事实成立。因此，本案无法认定明齐士达公司曾对电梯使用、大门开放时间提出合理诉求，而绿尚公司恶意予以拒绝的事实。鉴于二者实际亦不会对双方租赁合同的履行构成根本影响，即使双方暂时对此未达成一致，双方亦不得拒绝履行租赁合同已经确定的主要义务，即明齐士达公司及时支付保证金及租金，绿尚公司及时交付房屋。从查明事实来看，明齐士达公司不仅未于签约后立即支付租赁保证金，且于收到绿尚公司开具的租金及其他费用发票后，亦未及时支付相应租金及其他费用。相反，并无证据证明绿尚公司存在无正当事由拒不交付系争厂房的情况。综上，本案不能认定绿尚公司存在违约行为，明齐士达公司并不具有约定或者法定合同解除权。双方合同约定的租赁期间显然是��同约定租赁期限之内，租赁期间的概念与合同是否实际履行无关。明齐士达公司于双方合同租赁期内无正当事由解除合同，应当承担违法解除的法律后果。对于明齐士达公司提前解除合同造成的损失，绿尚公司于一审中提供了相关租赁合同予以证明，相反，明齐士达公司认为合同约定违约金过高，却未提供任何有力证据。因此，一审按照双方约定，判决明齐士达公司支付绿尚公司相当于三个月租金的违约金，未有不当。明齐士达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,400元，由上诉人明齐示达光电科技（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审��判长金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 许 军二〇一七年八月三十日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：