（2017）粤14民初28号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-16
案件名称
杨德斌、杨德志等与德信物业发展（武汉）有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
广东省梅州市中级人民法院
所属地区
广东省梅州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨德斌,杨德志,德信物业发展（武汉）有限公司,深圳泰生房地产开发有限公司
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十三条，第六十四条
全文
广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤14民初28号原告：杨德斌，男，1974年3月27日出生，汉族。住所地：广东省深圳市罗湖区。原告：杨德志，男，1976年9月3日出生，汉族。住所地：辽宁省大连市西岗区。上述两原告的委托诉讼代理人：林延海。上述两原告的委托诉讼代理人：杨正茂，广东客都律师事务所律师。被告：德信物业发展（武汉）有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区。法定代表人：蔡维谦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永军，该公司经理。被告：深圳泰生房地产开发有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：蔡维谦。委托诉讼代理人：廖飞军，广东深天成律师事务所律师。原告杨德斌、杨德志与被告德信物业发展（武汉）有限公司（以下简称“德信公司”）、深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称“泰生公司”）案外人执行异议之诉一案。案经发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨德斌及原告杨德斌、杨德志的委托诉讼代理人林延海、杨正茂，被告德信公司的委托诉讼代理人陈永军，被告泰生公司的委托诉讼代理人廖飞军到庭参加诉讼。本案现己审理终结。杨德志、杨德斌起诉请求：1、不得执行深圳市香珠花园XX栋二层XX号房产；2、确认上述房产的权属归属原告；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和事由：2001年2月20日，原告与深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称“辰森公司”）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定原告购买由其与泰生公司共同开发的深圳市福田区香珠花园XX栋二层XX号南侧半层房产。原告按合同约定履行了付款业务，辰森公司也按合同约定交付买卖的房产。根据《合同法》第60条、130条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外。自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。原告认为，原告与辰森公司签署的《深圳市房地产买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受国家法律保护。原告在受让房产后即开始装修。在装修期间，多次有第三人对原告的装修进行干扰与阻挠。在“香珠花园”案件处理工作小组进驻后，根据工作组要求，原告继续履行付款义务。在2002年7月因泰生公司及其法定代表人涉及刑事犯罪，涉案房产被深圳市公安局经济犯罪侦查局依法查封，导致原告未能及时办理过户登记，同时工作组也指示原告暂停付款。现原告仍同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的有关规定，原告对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合相应条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。原告杨德志、杨德斌为其陈述事实向本院提交的证据有：1、《深圳市房地产买卖合同》；2、《付款记录统计》及深圳泰生公司出具的《收款收据》；3、广东省深圳市福田区人民法院（2002）深福法房字第21**号民事判决书；4、广东省深圳市中级人民法院（2003）深中法民五字第2477号民事裁定书；5、广东省梅州市中级人民法院（2004）梅中法执字第433号恢-1之二的民事裁定书；6、深圳市房地产权登记中心房地产查封表（备案）；7、深圳市公安局经济犯罪侦查局出具的深公经（函）字[2015]16号关于对“香珠花园”25套房产予以解除查封的函；8、广东省梅州市中级人民法院（2015）梅中法执外异字第6号执行裁定书；9、深圳市规划国土局福田分局承办文件复函；10、情况说明等以证明其主张。德信公司辩称，一、原告所签订的合同以及泰生公司出具的收款收据中标的物不明确，杨德斌、杨德志只写了购买南二层建筑，没有写清楚房号，因此杨德斌、杨德志主张享有XX号房产没有依据。二、原告主张的房屋是虚拟的，专案组将合同中的三个商场，其中有两个已经分配并办证给农科院，而且张兴展的刑事判决书的报告部分已经查明杨德斌、杨德志为一房多卖的受害人，因此其为债权人，并非房屋的所有人。三、香珠花园总共464套住房，泰生公司原负责人张兴展与辰森公司签订的真假销售合同达600多套，并且都具有销售合同和收款凭证，深圳市政府成立了专门的小组。因此，被告认为对这一历史遗留问题的特殊性按照工作组确定的流程来进行确权，更有利于查明真相，保证房屋真正所有权人的权益。四、被告在香珠花园张贴公告后，原告方从未向泰生公司主张支付过房款，主张房屋的权益，原告在被善后工作小组清出香珠花园后，至今未合法占有过商铺。德信公司为其辩称提交证据有：1、深圳市政法委关于“香洲花园”有关问题的函；2、（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决书；3、（2005）粤高刑二终字第716号判决书；4、（2005）粤高法刑二终字第717号判决书等证据证明其辩称。泰生公司辩称，原告起诉的诉求均不成立，涉案的商铺涉及到众多主体，案外人乔红、深圳市农科集团都主张相关的权益，初期的开发商股东涉及刑事案件，本案原告正是股东涉及刑事案件提起诉讼，当时支持其诉求，后来经过众多案子的起诉主张，本案的原告权益是不存在的，所以深圳市法院撤销了原判决，2015年深圳福田法院作出（2014）深福法执字第11478号执行裁定书，该裁定书确认福田法院在2015年3月2日向深圳市产权登记中心发函要求调取香珠花园XX栋南北二层商铺的原始纸质档案向备案登记情况的复函，国土局答复：根据2010年香珠花园案件协商会议将香珠花园原有的登记备案全部查封，根据专案组的查案进度分批解封，香珠花园没有原始的预售档案资料，香珠花园2010年初始登记人是深圳泰生房地产有限公司。香珠花园二层商铺已登记为香珠花园XX栋XX号，原告不存在相关的产权权益，所以请求驳回原告的诉讼请求。泰生公司为其辩称提交证据有：深圳市产权不动产登记中心在2016年10月18日的通知等证据证明其辩称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据和事实，本院认定如下：据本案原告提交的证据《深圳市房地产买卖合同》第三条明确约定“乙方（即原告）向甲方（开发商）所购上述房地产的第B栋/座，位于南二层，建筑面积1177.94平方米。”。经本院组织双方当事人现场查勘，包括本案双方争议房产在内的香珠花园争议房产现由德信公司管理控制，双方当事人对原告主张购买房屋的具体位置及对应性无法达成一致意见。二、本院在执行（2004）梅中法执字第433号案件过程中，于2009年1月13日作出（2004）梅中法执字第433号恢字－1之二号民事裁定书，依法查封了被执行人深圳泰生实业公司所有的预售登记在深圳华深实业发展公司[房地产预售许可证编号：深房许字（1998）006号]、深圳市辰森实业发展有限公司[房地产预售许可证编号：深（福）房许字（1998）055号]名下的位于深圳市××××号“香珠花园”的编号：……A栋、B栋裙楼4919.62平方米的三层楼商铺、57个地下车库以及51个地上车位。原告于2015年5月12日对本院于2009年1月13日作出的（2004）梅中法执字第433号恢-1之二号民事裁定提出异议，认为该裁定将其所有的位于深圳市福田区香珠花园XX栋二层XX号房产误作被执行人深圳泰生实业公司的财产予以查封，请求立即中止执行，并对该房产予以解除查封。本院经审查后认为：原告杨德志、杨德斌主张的香珠花园XX栋二层XX号房产的物权是其的，依据不足，不予支持，该请求解除查封应予驳回。据此，本院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，作出（2015）梅中法执外异字第6号执行裁定，驳回杨德志、杨德斌的异议。裁定送达后，杨福元不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行并将争议标的确权至其名下。另查明，原告与开发商签订的《深圳市房地产买卖合同》第七条明确约定“甲方（开发商）须于九九年十月三十日内将本合同规定之验收合格的房地产交付给乙方使用。”上述房屋在2009年竣工验收。2010年8月5日，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室向深圳市房地产权登记中心发出《关于“香珠花园”案件有关问题的函》，函件内容为：“香珠花园”案件是我市重点维稳案件之一，在市、区各相关职能管理部门的大力协助下，按《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府〔2004〕193号），泰生公司己向贵单位报送相关文件，己取得9C-210069989号业务受理通知书。“香珠花园”案件历时8年，社会维稳压力较重，为切实维护我市社会稳定，“香珠花园”项目房地产权初始登记工作应尽快完成，以尽快解决广大权利主张人的诉求，方便确权工作的分步实施。基于贵单位的工作实际，建议贵单位按下列原则尽快完成后续工作：1、指派专人负责“香珠花园”项目房地产权登记工作，在该项工作未完结前，该负责人暂不安排其它工作。2、“香珠花园”项目房地产权初始登记分步实施，权属公告先予进行，公告期内再完善小产权证资料工作，公告结束后按专案组预案开展确权工作（程序见附件）。3、“香珠花园”案件情况复杂，贵单位在具体工作中遇到困难时，请及时与专案组联系，沟通协调解决。程序附件显示申请确权的程序：权利主张人申报材料，泰生公司审核，双方达成协议，签订现房销售合同，市专案组审核、公示，市中院审核、裁决，市经侦支队解封，市专案组复函，市产权登记中心审核、发证。本院认为：本案属案外人执行异议之诉。本案的争议焦点及其处理意见如下：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，第一、在本案所涉房屋存在一房多卖及原告提交的房地产买卖合同的效力未经双方确认或司法确认等程序的情况下，原告提交的房地产买卖合同是否合法有效无法确认。第二、原告提交的房地产买卖合同载明的房屋位置、面积等情况与其提交的房屋租赁许可证载明的相关情况不一致。在本院组织双方现场勘查仍无法确定两者的对应性的情况下，仅凭该房屋租赁许可证等证据无法认定原告已对其主张购买的房屋合法占有。第三、根据涉案的《深圳市房地产买卖合同》第四条约定涉案房产购房款为765.6661万元，原告总共支付购房款为556万元。原告未按照合同约定已支付全部价款，原告也未能提供证据证实其将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上，原告没有有效证据证明其符合上述司法解释规定的执行异议应予支持的四种情形，其关于不得执行本案所涉房产的诉讼请求应予驳回。二、民事诉讼法第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖……。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”据此，原告的确权请求应向本案所涉房屋所在地法院提出，其向本院提出的确认本案所涉房产权属归属原告的诉讼请求应予驳回。综上，杨德斌、杨德志仅凭现有证据尚不足以对抗本院依法作出的查封裁定，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二十八条、三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨德斌、杨德志的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨德斌、杨德志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长 徐干忠审 判 员 黄洪远代理审判员 赖志明二〇一七年八月三十日书 记 员 幸静容 来自：