（2017）湘0111民初3543号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-23
案件名称
广州广电物业管理有限责任公司长沙分公司与杨凯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州广电物业管理有限责任公司长沙分公司,杨凯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初3543号原告：广州广电物业管理有限责任公司长沙分公司。住所地湖南省长沙市雨花区圭塘路***号香樟兰亭*栋*单元首层。负责人：欧志华，董事长。委托代理人：龚霞辉，男，1976年1月1日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。系公司员工。被告：杨凯，男，汉族，1986年11月18日出生，住湖南省长沙市雨花区。原告广州广电物业管理有限责任公司长沙分公司（以下简称原告）诉被告杨凯（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴香玲独任审判，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚霞辉，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系长沙市雨花区圭塘路228号香樟兰亭7栋802房业主，原告系该小区前期物业管理企业。原、被告于2012年9月8日签订了《物业管理服务协议》，原告严格按照合同约定提供了物业服务，但被告自2015年7月1日起没有缴纳物业服务费,其行为属于严重违约。请求判令：1、被告向原告支付物业服务费3053.4元、违约金2196.4元，共计5249.8元；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、香樟兰亭小区物业公司主体不明，小区悬挂了两个物业公司的牌子；2、香樟兰亭小区物业公司违反前期物业服务协议的约定，未对小区房屋共用部分进行维护和管理；未按照相关法律条例要求招用保安人员，对小区的安全管理工作严重失职；3、原告未履行其在香樟兰亭协调会上公开做出的服务承诺及制定的服务细则，被告有权依约定拒绝缴纳物业管理费；4、香樟兰亭小区物业公司违反了湖南省实施《物业管理条例》办法第十二条的规定，小区车位在并未满足业主需求的情况下就被出租，且没有向全体业主进行公示。综上，在原告正确履行物业服务义务与协议合同约定之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。经审理查明，被告系长沙市雨花区圭塘路228号香樟兰亭7栋802号（建筑面积89.28平方米）房屋的业主，该房屋为住宅用房。2012年9月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《【香樟兰亭】前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定甲方对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方按时向甲方交纳物业管理费用及其它甲方可依法收取的费用；乙方缴纳费用时间：首次（收楼时）预交半年，收楼后每季度第一个月15号之前缴纳；住宅按建筑面积每月每平方米1.9元；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应缴纳的千分之二支付滞纳金。若乙方超过三个月拖欠不交物业管理服务费的，甲方可采取相关措施催缴和停止相关服务，并保留采取法律手段追缴的权利。协议还约定：此协议适用于：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。《协议》签订后，原告入驻香樟兰亭小区提供物业服务。被告于2015年5月27日交纳了2015年1月至2015年6月物业管理费1017.8元，并由原告出具收据。自2015年7月1日起被告未再缴纳物业管理费。原告于2016年8月12日张贴了《关于按时交纳物业服务费的通知》，对未按时交纳物业服务费的业主进行了催收，并于2017年1月5日在被告房门上张贴催费通知，载明：截至到2016年第四季度止，欠费详情如下：1、2015年7月1日至2015年12月31日欠缴物业管理费1017.8元；2016年1月1日至2016年12月31日欠缴物业管理费2035.6元。合计3053.4元。被告至今仍未缴纳。2015年7月22日，原告公司的负责人、香南郡社区书记、广电地产开发商负责人、香樟兰亭部分业主召开香樟兰亭协调会，就香樟兰亭小区业主提出的卫生问题、门禁问题、小区商铺和住房改餐饮经营问题、小区违章建筑的拆除问题、小区停车费等一系列问题进行商议，原告承诺卫生问题向环卫局发函，要求做到及时清运；商铺用于餐饮经营问题向相关政府单位呈送报告文件；6栋32楼餐饮问题与业主一起到相关部门投诉等。协调会文件注明以上问题请按照相关规定及时间要求整改或执行，如若未按时按规定执行到位，业主有权拒绝缴纳物业管理费，并从整改合格或执行到位之日起缴纳物业管理费。针对上述问题，原告陈述自己能解决的已解决，不能解决的已向政府部门和媒体反映过，已尽了管理义务。但被告认为小区停车位、门禁安全等并未整改到位。另查明，原告系广州广电物业管理有限公司的子公司，其与长沙和融物业管理有限公司系广电集团下的两个分公司，香樟兰亭小区的物业服务由原告提供，原告系有壹级资质的物业服务企业。该小区至今未成立业主委员会。上述事实，有《【香樟兰亭】前期物业管理服务协议》、承诺书、《关于按时交纳物业服务费的通知》、《催费通知》、资质证书、湖南省长沙市物业管理专用发票、香樟兰亭协调会会议记录、联合声明、湖南都市报道照片及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。被告应当根据《协议》的约定交纳物业服务费用。虽然原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，但业主提出的一些问题部分属于小区内业主应自行遵守的问题，部分则属于应由相关职能部门解决，并且拒付物业费本身亦将对其他业主的合法权益造成损害。业主可以通过业主大会或业主委员会要求其他业主停止侵害，可以要求物业服务企业提高服务质量，但不能拒绝向物业管理企业缴纳服务费用。被告房屋面积89.28平方米，按1.9元/月/平方米的标准，每月应缴纳物业费169.63元。被告经催缴后，仍未缴纳物业费，原告要求被告支付从2015年7月1日计算至2016年12月31日的物业管理费用3053.4元，符合相关法律规定和双方约定，本院予以支持。因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，社区亦组织各方进行了协调，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告杨凯应于本判决生效之日起7日内支付原告广州广电物业管理有限公司长沙分公司2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3053.4元；二、驳回原告广州广电物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序收取25元，由被告杨凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 吴香玲二〇一七年八月三十日书记员 陈 慧附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 来源：