（2017）京0112民初22548号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-29
案件名称
孙永浩与北京实地房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙永浩,北京实地房地产开发有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初22548号原告：孙永浩，男，19XX年X月X日出生，住XX市XX区。委托诉讼代理人：杨文茂，北京市荣博律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地XX市XX区XXXXXXXX街X号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告孙永浩诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告孙永浩的委托诉讼代理人杨文茂，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙永浩向本院提出诉讼请求：1、被告实地公司支付我自2016年3月1日起至2017年6月30日止的延迟办理房屋所有权证书的违约金99840元（上次判决给付违约金截止日的次日即2016年3月1日起算至2017年6月30日立案之日，共计487日，以全部房款2050108元的日万分之一计算）；2、本案的诉讼费用由被告实地公司承担。事实和理由：2012年7月16日我与实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买实地公司开发的XXXXXXX号楼X单元XXXX号住房（以下简称XXXX号房屋），《预售合同》第二十二条产权登记第（二）款“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算项买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”但我至今也未能取得房屋所有权证书，实地公司违反双方合同约定，应当承担违约责任。被告实地公司辩称：我公司不同意孙永浩的全部诉讼请求。首先，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款的规定：“买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。”前诉案件已经北京市通州区人民法院（2015）通民初字第10764号民事判决书判决我公司给付孙永浩截至2014年10月16日的迟延办理楼宇权属证明的违约金84464元和（2016）京0112民初8156号民事判决书判决我公司给付孙永浩2014年10月18日至2016年2月29日的延迟办理房屋产权证书违约金102505元。孙永浩就我公司的同一违约行为分段主张自2016年3月1日至2017年6月30日期间延迟办理房屋所有权证书的违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及孙永浩总体所受实际损失予以确定。孙永浩购买房屋后，我公司向孙永浩已经交付房屋，孙永浩占有使用房屋实现了合同目的，在此期间随着通州区被确定为城市副中心，孙永浩购买的房屋价值迅速增长，孙永浩获得了巨大利益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，孙永浩应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任。事实上，孙永浩没有提供充分的证据证实我公司给其造成的具体损失，我公司不应向孙永浩支付违约金，法院也不应支持孙永浩的诉讼请求。其次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施，基于此，《中华人民共和国合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，我公司也在积极采取补救措施尽快为孙永浩办理转移登记，孙永浩主张的违约金过分高于孙永浩因我公司违约行为所受到的损失，人民法院应当予以适当减少。请法院依法判决驳回孙永浩的全部诉求。经审理查明：2012年7月16日，孙永浩作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，孙永浩购买XXXX号房屋，合同约定房屋总价款为2044140元。《预售合同》第二十二条产权登记第（一）款“初始登记”约定：“出卖人应当在2013年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……”《预售合同》第二十二条产权登记第（二）款“转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。”合同签订后，孙永浩支付全部购房款共计2050108元（含面积补差款）。2012年10月7日，孙永浩办理了XXXX号房屋的入住手续，实地公司向孙永浩交付XXXX号房屋。孙永浩向实地公司提交了办理房屋所有权证书的相关资料，并交纳了契税、公共维修基金等费用。实地公司于2014年10月17日取得X号住宅楼（现为XX市XX区XXX街XX号院X号楼）的楼栋权属证明。实地公司尚未为孙永浩办理XXXX号房屋的所有权证书。另查：孙永浩曾起诉实地公司主张逾期办证违约金，本院依法作出（2015）通民初字第10764号民事判决书，判决实地公司给付孙永浩截至2014年10月16日止的迟延办理楼栋权属证明的违约金84464元。孙永浩曾起诉实地公司主张逾期取得房屋产权证书违约金，本院依法作出（2016）京0112民初8156号民事判决书，判决实地公司给付孙永浩自2014年10月18日至2016年2月29日止的迟延办理房屋产权证书的违约金102505元，后实地公司提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孙永浩与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十二条之规定，实地公司应在商品房交付之日起720日内为孙永浩办理房屋所有权证书，孙永浩实际于2012年10月7日办理XXXX号房屋的入住手续，故实地公司应于2014年9月27日之前为孙永浩办理房屋所有权证书，但实地公司迄今仍未为孙永浩办理XXXX号房屋产权证书，故实地公司已经构成违约，且自上次判决给付违约金截止日次日即2016年3月1日起至2017年6月30日，实地公司新增违约时间为487日，违约金数额为99840元，故孙永浩诉求并无不妥，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告孙永浩迟延办理房屋所有权证书的违约金99840元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 佘亚妮二〇一七年八月三十日书记员 尹博文 微信公众号“”