（2017）京02民终8382号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-08-31
案件名称
郭冠宁、郭冠楠与北京龙湖兴润置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭冠楠,郭冠宁,北京龙湖兴润置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终8382号上诉人（原审原告）：郭冠楠，女，1984年4月13日出生。上诉人（原审原告）：郭冠宁，女，1990年5月6日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：敖东方，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区永兴路7号院1号楼2F-C06。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：康铧，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：时光远，北京市中伦律师事务所律师。上诉人郭冠楠、郭冠宁因与被上诉人北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称龙湖兴润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭冠楠、郭冠宁上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由：1.恢复绿地的标准明确，该项请求应予支持。总平面图详细标明了绿地的面积、指标等数据，系龙湖兴润公司开发建设应遵循的标准，经过现场勘验查明缺失绿地的具体位置及面积，即可判决恢复绿地。2.龙湖兴润公司应承担逾期交房违约责任。双方在《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）中约定的“公共绿地达到使用条件”，应理解为符合规划审批备案标准并达到使用条件，龙湖兴润公司认可目前公共绿地并未达到30%绿化率，房屋的共有部分并未交付，即应承担逾期交房的违约责任，且根据合同约定该公司无权主张酌减违约金。被上诉人龙湖兴润公司辩称，不同意郭冠楠、郭冠宁的上诉理由。合同中关于交房条件中并未明确约定公共绿地的面积，其按约交付了部分公共绿地，并无违约行为，不应承担逾期交房的违约责任；将剩余绿地硬化系出于业主利益考虑，即使应该承担违约责任，亦应依法酌减。2017年1月，郭冠楠、郭冠宁向一审法院起诉请求：1.龙湖兴润公司将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给其使用；2.龙湖兴润公司向郭冠楠、郭冠宁支付逾期交房违约金211345.55元；3.诉讼费由龙湖兴润公司承担。一审法院认定事实：2013年9月9日，郭冠楠、郭冠宁与龙湖兴润公司签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定郭冠楠、郭冠宁购买龙湖兴润公司开发的涉案房屋，项目名称为兴宇名苑，涉案房屋建筑面积95.21平方米。合同第十二条约定：出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；同时出卖人还应当提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》以及《房屋工程质量分户验收表》。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺第2项约定：公共绿地部分应于2015年10月30日达到使用条件。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，（1）逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日之后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，累计不超过已付款总额的5%，并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。合同附件“物业共用设施设备明细”中载明该小区绿化率为30%，楼间、集中绿地约49728.8平方米（其中，东区约32159.2平方米，西区约17569.6平方米）。附件八补充协议第一条第5款约定：出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明，不存在遗漏情况，如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人已充分了解因项目内部及周边的道路及规划情况，该商品房可能受到道路、噪声、车辆灯光、粉尘、废气、高压线、飞机航线、地铁线等周边不利因素的影响。第八条第2款约定：买受人所购买商品房所在小区系分期开发，依据政府主管部门批准的规划方案，公共绿地、公共道路、幼儿园等其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。合同签订后，郭冠楠、郭冠宁向龙湖兴润公司共支付房款4226911元。郭冠楠、郭冠宁与龙湖兴润公司办理了收房手续。2015年2月16日，涉案房屋所在西区5#、6#商业楼（北京市大兴区生物医药基地东配套6号及7号0505-053/0505-062地块住宅混合公建用地项目）通过北京市规划委员会建设工程规划验收，予以核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2015年4月23日，西区5#、6#商业楼取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，竣工验收备案表备注处第2项载明：供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决。另查，根据北京市规划委员会备案的北京市大兴区北臧村镇生物医药基地东区配套6号及7号0505-053、0505-062地块《总平面图》，该项目位于永大路南侧，分为东西两区。平面图记载该项目总绿地面积应为49852.8平方米，其中实土绿地面积为35282平方米，覆土绿地面积合计11198.2平方米，屋顶绿化2112.6平方米，绿化停车场面积1260平方米，绿地率30%。双方确认现场情况为：商品房所在商业街部分，无绿地，地面已硬化。经询，龙湖兴润公司称竣工验收时规划部门不会对绿地进行专门验收，只是看有没有做绿化的基础工作，规划绿地的部分是否进行了腾退，是否符合规划设计要求。关于本案所涉竣工图纸中规划的绿地是否曾经交付的问题，双方争议如下：郭冠楠、郭冠宁陈述：涉案房屋交房时由于周围其他商业楼正在施工阶段，该区域还是工地，龙湖兴润公司告知郭冠楠、郭冠宁，房屋所在地块是分期开发，所以配套及其他设施建设需要等其他商业楼完工后，在最后阶段进行完善，现在仅仅是房屋部分交付。2016年7月份，主商业楼装修完毕交付使用时，龙湖兴润公司开始完善涉案房屋周边的道路和绿化，但涉案房屋的商业区域内没有绿化设施，更没有公共绿地，全部硬化铺装成了水泥石板地面。龙湖兴润公司陈述：涉案房屋交付给郭冠楠、郭冠宁时，本案所涉的争议部分区域路面表现为实土状态，楼顶部分为覆土状态。房屋交付郭冠楠、郭冠宁后，周围其他商业楼正在施工阶段，该区域还是工地，在此期间实土地面的状态也未发生改变。2015年4月13日，主商业楼竣工，作为主商业楼的业主，龙湖兴润公司为提升整体商业环境并考虑商业项目内街的协调发展，为向内街吸引客流，从便于顾客停车、促进顾客到后街消费方面出发，将包含部分原规划公共绿地在内的区域建设为停车位，并交付物业公司进行管理。在办理涉案房屋收房手续时，郭冠楠、郭冠宁已经对房屋所在商业街地面进行硬化的情况充分知晓，并自愿接收涉案房屋。一审庭审中，郭冠楠、郭冠宁主张龙湖兴润公司未交付绿地的违约行为给其造成了严重损失，从涉案房屋交付到主商业楼竣工至今商业步行街一直是水泥地面，在此期间一直处于非正常使用状态，导致商业步行街环境差无客流，许多租户退租，涉案房屋商业价值严重受损，房价不升反降。因合同约定未按照合同约定的期限和条件交付商品房的，从期限届满之日起至实际交付之日止，按照日万分之三计算，总计不超过购房款的5%，故主张按照购房款的5%计算违约金。郭冠楠、郭冠宁对其遭受的实际损失情况未明确数额亦未提交证据。上述事实，有《预售合同》、发票、产权证书、《规划验收意见表》、《竣工验收备案表》、《总平面图》、公证书、现场照片及当事人陈述等相关证据在案佐证。一审法院认为，郭冠楠、郭冠宁、龙湖兴润公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。郭冠楠、郭冠宁、龙湖兴润公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，涉案房屋所在商业街部分确实存在部分绿地改为硬化，导致绿化率未达到合同约定及规划所要求的30%的情况，龙湖兴润公司对此存在违约行为，应承担相应违约责任，但郭冠楠、郭冠宁据此要求龙湖兴润公司将符合规划审批备案的达到使用条件的公共绿地交付给郭冠楠、郭冠宁使用，该请求缺乏具体执行标准，法院无法予以支持。在预售合同中，双方没有约定绿化率未达到30%情况的违约责任条款，而在合同履行中，涉案房屋已实际交付，龙湖兴润公司已按合同约定履行了交房义务，故郭冠楠、郭冠宁要求按合同约定的逾期交房责任条款计算本案违约金的主张，缺乏合同依据，且与事实不符。此外，在本案审理过程中，郭冠楠、郭冠宁未对其因绿化率未达到30%所遭受的实际损失明确损失数额并提交证据予以证明，故，综合考虑以上因素，法院对郭冠楠、郭冠宁以绿地面积与规划面积不符为由要求龙湖兴润公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2017年6月判决如下：驳回郭冠楠、郭冠宁的诉讼请求。本院二审期间，为证明房屋交付时公共绿地已达到使用条件，龙湖兴润公司提交青宇（北京）物业服务评估监理有限公司出具的《承接查验评估报告摘要》，并称：截止交房前，涉讼小区物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作，绿化工程合格。对此，郭冠楠、郭冠宁不认可关联性，并称：绿化率不足已经双方确认，监理公司所做评估与实际情况不符。本院对一审判决查明相关事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案的法律争议焦点可归纳为：1.龙湖兴润公司应否承担逾期交房违约责任。2.本案能否判决龙湖兴润公司交付符合规划审批备案的公共绿地。关于焦点一逾期交房违约责任承担问题。认定涉案商品房是否构成逾期交付，应审查交付时是否达到合同约定的期限及使用条件。公共绿地“达到使用条件”如何认定，系本案解决双方争议的关键。依据相关法律规定，在涉案房屋所属建筑施工完成后，建筑及相关附属设施均应经过规划验收。因此，本院认为，公共绿地是否达到使用条件，应以规划行政主管部门验收合格与否为准。本案中，在合同约定的交付期限前，小区公共绿地已经规划验收合格，即应视为达到使用条件。因此，龙湖兴润公司不应就此承担逾期交房违约责任。但需要指出的是，在规划验收合格后，龙湖兴润公司擅自改造公共绿地，致使绿地状况发生变化，其行为确属不当，影响了业主的权益，对此，郭冠楠、郭冠宁可另行解决。关于焦点二公共绿地恢复问题。龙湖兴润公司擅自改造公共绿地的行为虽属不当，但郭冠楠、郭冠宁以单个业主名义要求按照合同恢复，缺乏法律依据。其可要求行政主管部门通过监督管理予以解决，也可与小区其他业主一起通过其他合法方式行使权利、保护权益。综上所述，郭冠楠、郭冠宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4470元，由郭冠楠、郭冠宁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 淼审 判 员 蒋春燕审 判 员 赵文军二〇一七年八月三十日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞 微信公众号“”