（2017）冀08民终2468号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-03-01
案件名称
顾丽娜、河北华昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾丽娜,河北华昌房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终2468号上诉人（原审原告）：顾丽娜，女，1981年7月5日出生，满族，农民，住丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：徐若童，河北君兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北华昌房地产开发有限公司。住所地：石家庄长安区中山东路***号瑞景华庭9-1-1601。法定代表人：张中波，董事长。委托诉讼代理人：王文莲，河北建兴人和律师事务所律师。上诉人顾丽娜因与被上诉人河北华昌房地产开发有限公司（以下简称华昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2017）冀0826民初912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人顾丽娜及其委托诉讼代理人徐若童，被上诉人华昌公司的委托诉讼代理人王文莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。顾丽娜上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人被停工不构成不可抗力，是自身原因引起；2、依据被上诉人提供的证据，从2015年10月15日复工到约定交工的2016年6月30日足可以如约交房。不能排除被上诉人承担违约责任。华昌公司辩称，迟延交房是社会事件及政府行为所致。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。顾丽娜向一审法院起诉请求：判决被告给付原告逾期交房违约金48747.21元。一审法院认定事实：2014年被告华昌公司开发建设丰宁县大阁镇宁丰路东坝根绿色家园项目。至2014年底，被告华昌公司取得建设工程的所有的审批合格证，五证齐全。共规划建设五栋住宅楼。结止到2014年11月初，6号楼已达竣工条件，3号楼和1号住宅楼已主体封顶，2号楼建到10层，5号楼建到11层。2015年2月11日，因与绿色家园相邻的隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住户代表反映被告华昌公司开发建设绿色家园项目影响其住宅日照问题，丰宁满族自治县规划局向被告华昌公司发出《关于绿色家园项目与隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住宅日照问题的意见》１、积极主动与隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住户日照时数小于３小时的住户联系，协商日照补偿事宜。２、日照问题未能妥善解决前，不得施工。……被告于２０１５年２月１２日停工。２０１５年2月28日，原告顾丽娜（买受人）与被告华昌公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同第三条商品房基本情况：3.该商品房为第一条规定项目中的3座2单元5层01号。4.该商品房预测建筑面积共127.26平方米，其中套内建筑面积106.24平方米，分摊共有建筑面积21.02平方米。第六条计价方式与价款：出卖人按照下列第贰种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5480元，总价款为697385元（大写陆拾玖万柒仟叁佰捌拾伍元整）。第七条付款方式及期限3.贷款方式付款：买受人应当于2015年2月28日前支付首期房价款297385元（大写贰拾玖万柒仟叁佰捌拾伍元整），占全部房价款的42.64%。余款400000元（大写肆拾万元）向中国农业银行丰宁支行申请贷款支付。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第壹种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。……（2）逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2017年2月20日被告将该商品房交付原告，按合同约定的2016年6月30日前交付该商品房已逾期交付233天（自2016年7月1日至2017年2月19日）。2015年5月26日丰宁满族自治县城市管理行政执法局向被告华昌公司下达停工通知书一份。2015年10月8日丰宁满族自治县人民政府文件《关于绿色家园与隆达小区采光纠纷的解决意见》，丰政【2015】71号同意被告于10月15日前复工。2017年3月13日原告诉至本院，请求被告按合同约定支付违约金48747.21元。另查明，被告华昌公司开发建设丰宁县大阁镇宁丰路东坝根绿色家园项目，经丰宁满族自治县规划局建设工程规划行政许可决定审批，1号楼18-2层，总高51.3米；2号楼18-2层，总高51.3米；3号楼15-2层，总高42.8米；5号楼16-2层，总高45.7米；6号楼6-1层，总高17.4米。并根据《中华人民共和国城乡规划法》颁发了建设工程规划许可证。一审法院认为：原告顾丽娜与被告华昌公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人自愿真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同。双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。原告按合同约定全额交付了房款，履行了自己的义务。被告亦应按合同约定的期限交付房屋，但是按合同约定交付的期限至实际交付之日，已延期交付233天，构成违约。但违约是因为被告开发的绿色家园项目与相邻的隆达小区部分居民因采光问题产生纠纷，2015年2月11日丰宁满族自治县规划局向被告华昌公司发出《关于绿色家园项目与隆达小区Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ住宅日照问题的意见》责令被告“日照问题未能妥善解决前，不得施工。”被告于２０１５年２月１２日停工。虽然原、被告于２０１５年2月28日签订了《商品房买卖合同》，但在2015年5月26日丰宁满族自治县城市管理行政执法局又向被告华昌公司下达了停工通知书，而此停工通知书没有复工期限，只是在2015年10月8日丰政【2015】71号文件才同意被告于10月15日前复工。自２０１５年２月１２日停工至复工之日已停工8个月，被告无法预测停工的时间，是被告不能预见和避免并不能克服的客观情况，不属于被告自身原因所致，应认定为不可抗力的情形，应该免除被告延期交房的违约责任。被告按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，其建设行为不属于违法建设行为。原告以承德市人民政府颁发的《承德市最新城乡规划管理四十三条规定》第28条2款，认为被告是违法超高建筑，没有法律依据，本院不予采纳。判决：驳回原告的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交了以下证据,用以证明被上诉人停工造成逾期交房，与政府责令停工无关。1、丰宁满族自治县城乡规划委员会【2013】1号会议纪要，2、河北加壹建筑设计有限公司2014年3月31日出具的《建设项目日照分析报告》，3、中国建筑科学研究院2015年9月10日出具的《丰宁绿色家园与隆达小区项目日照模拟分析报告（五）》，4、丰宁满族自治县规划局2015年9月13日出具的关于隆达小区A4、A5、A6、A7住户采光情况的通知。被上诉人质证认为，以上不属于二审新的证据，因为在一审时该证据已经存在,证据一真实性予以认可，但不认可证明目的。证据二与本案无关。证据三、四的真实性予以认可，但不认可证明目的。本院经审核，对上诉人提交的上述4份证据的真实性予以确认，但并不能达到上诉人的证明目的。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定认真履行。被上诉人按照建设部门核发的审批手续进行施工，但未按合同约定时间交付房屋，构成违约。被上诉人逾期交房是因为与相邻小区的采光等问题而被政府相关部门责令停工，该停工和复工时限是被上诉人在签订合同时不能预见的，也是被上诉人不能避免且不能克服的，根据公平原则并结合案情实际，应对被上诉人予以免除偿付逾期交房违约金之责。故上诉人要求被上诉人给付延期交房违约金的上诉理由本院不予支持。综上所述，顾丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514.00元，由上诉人顾丽娜负担。本判决为终审判决。审判长 张认众审判员 裴赤博审判员 高伶丽二〇一七年八月三十日书记员 刘明喆 更多数据：搜索“”来源：