（2017）豫0306民初472号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-07
案件名称
洛阳居仁兴物业管理有限公司与谢留义物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
洛阳市吉利区人民法院
所属地区
洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洛阳居仁兴物业管理有限公司,谢留义
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国物权法》：第八十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0306民初472号原告：洛阳居仁兴物业管理有限公司。法定代表人：李更生，经理。委托代理人：翟加远，洛阳市吉利区致远法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：谢留义。委托代理人：孙美平，女，系被告谢留义之妻，特别授权代理。原告洛阳居仁兴物业管理有限公司(以下简称“居仁兴物业管理公司”)诉被告谢留义物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告居仁兴物业管理公司的委托代理人翟加远，被告谢留义的委托代理人孙美平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居仁兴物业管理公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告缴纳2016年度物业费454.39元、公共电费16元，共计470.39元；2、被告自2016年10月1日至付清之日，按日0.5%给付滞纳金并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2015年与洛阳市吉利区康乐花园业主委员会签订了物业服务合同，期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同生效后，原告全面履行了合同约定的义务。被告居住在原告提供物业服务的生活区，其住房面积为111.37平方米，应按每平方米每月0.34元计算物业费，但被告拒绝缴纳2016年度物业费。被告谢留义辩称，1、被告没有和原告签订任何劳务合同，和原告之间没有劳务关系，原告也没有给被告催交物业费的手续，被告不应当缴纳物业费；2、依据物权法第七十六条规定，原告进驻被告居住的小区要经过小区业主委员会研究和同意，但小区业主委员会五人中，有四个人都不知情，所以原告进驻被告居住的小区是不合法的，原告不应该向其索要物业费。经审理查明，2015年12月10日，洛阳市吉利区康乐花园业主委员会与原告签订《物业服务合同》，将洛阳市吉利区康乐花园（占地面积63000平方米、建筑面积59237.132平方米）的物业管理委托给原告，委托管理期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同还约定:房屋自用部位、自用设备的维修可以委托居仁兴物业管理公司实施，但委托方要承担一切费用；缴纳物业费的时间为每年的9月30日前,如个别业主不按缴费时间缴纳物业管理费用，居仁兴物业管理公司有权向欠费用户按日0.5%加收滞纳金及利息；物业管理服务费的标准为建筑面积每月每平方米0.34元。该合同甲方“洛阳市吉利区康乐花园业主委员会”的代表人为“张政先”。合同签订后，原告居仁兴物业管理公司于2016年1月1日到吉利区康乐花园进行物业管理。被告系洛阳市吉利区康乐花园x号楼xxx室业主，其住房建筑面积为111.37平方米。被告至今未缴纳2016年度物业费，原告也未书面通知被告缴纳2016年的物业费。庭审过程中，被告对原告提交的《物业服务合同》上所加盖的“洛阳市吉利区康乐花园业主委员会”公章没有异议，但认为该《物业服务合同》没有经过洛阳市吉利区康乐花园业主委员会多数委员同意，是不合法的。原告为证明其缴纳的2016年度洛阳市吉利区康乐花园公共照明电费数额，向本院提交了12份电费发票，发票上显示的用户名为洛阳市鼎泰物业管理有限公司，地址是河南省洛阳市吉利区泰安路安居小区，电费共计9114.77元。被告对原告提交的电费票据的真实性无异议，并认可河南省洛阳市吉利区泰安路安居小区就是被告居住的小区，但认为不能证明电费是原告缴纳的。本院认为，原告提交的《物业服务合同》上“洛阳市吉利区康乐花园业主委员会”的签章确系原告所居住的小区业主委员会的公章，因此对该《物业服务合同》的效力应予认定。至于业主委员会的代表人张政先是否在业主委员会成员均同意的情况下与原告签订合同，系业主委员会内部的管理问题，被告以此为由主张原告进驻康乐花园小区不合法，其主张不能成立，本院不予支持。根据《物权法》第七十六条的规定，业主有权选聘和解聘物业服务企业。但在原告进驻康乐花园小区提供服务后，业主没有解聘原告，在原告要求业主缴纳物业费时被告以原告进驻小区不合法为由进行抗辩，其抗辩主张不应予以支持。因此，洛阳市吉利区康乐花园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。原告要求被告缴纳2016年的物业费，应予支持。被告的房屋面积111.37平方米按每平方米每月0.34元计算，物业费应为454.39元。原告提交的电费发票上显示的小区为被告所居住的小区，应认定为被告所居住小区的公用电费，虽然用户名为洛阳市鼎泰物业管理有限公司，但2016年系由原告进行物业管理，并且该电费发票由原告持有，因此应认定电费由原告向供电人缴纳。按照《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此，按照被告的建筑面积111.37平方米与总面积59237.132平方米的比例，乘以总电费9114.77元，为16.4元。原告要求被告缴纳电费16元，应予支持。对于被告应交的物业费，原告应书面催交，但原告未提交证据证明曾书面通知催交，故原告主张被告给付滞纳金及利息的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢留义于本判决生效后十日内向原告洛阳居仁兴物业管理有限公司缴纳物业服务费454.39元；二、被告谢留义于本判决生效后十日内向原告洛阳居仁兴物业管理有限公司支付公共电费16元；三、驳回原告洛阳居仁兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由被告谢留义负担15元，原告洛阳居仁兴物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判员 康明学二〇一七年八月三十日书记员 郭盈盈