（2017）豫17民终3105号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
吕源、河南省爱克实业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕源,河南省爱克实业发展有限公司,河南千祥物业服务有限公司驻马店分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终3105号上诉人（原审原告）：吕源，男，1989年11月11日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：范建军、刘建辉，河南同立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省爱克实业发展有限公司，住所地驻马店市乐山大道与淮河大道交叉口东北角。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：张力、付洋威（实习），河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南千祥物业服务有限公司驻马店分公司，住所地驻马店市开发区通达路城乡规划局13层。法定代表人：潘路路，该分公司总经理。委托诉讼代理人：周恒、朱子庆，该分公司员工。上诉人吕源因与被上诉人河南省爱克实业发展有限公司（以下简称爱克公司）、河南省千祥物业服务有限公司驻马店分公司（以下简称千祥物业驻马店分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2017）豫1702民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人吕源的委托诉讼代理人刘建辉，被上诉人爱克公司的委托诉讼代理人张力，被上诉人千祥物业驻马店分公司的委托诉讼代理人朱子庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕源上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，导致判决结果错误；爱克公司提供的其与案外人签订的相关合同及协议与本案不具有因果关系，是爱克公司开发房产应该具备的配套设施，该费用应当由开发商支付，不应当由吕源买单；一审法院审理本案程序违法。爱克公司辩称，吕源称根据发改委2001年585号文件国家不再收取暖气建设费是错误理解的；驻马店市2014年才正式城市基础设施配套费，本案小区在2012年就已经取得建设工程许可证，不属于发改委2001年585号文不再收取暖气专项配套费的情况；爱克公司收取的暖气建设费是对小区规划红线内的庭院管网和户内设施施工所收取的费用，不应退还。千祥物业驻马店分公司辩称，其是受爱克公司委托和授权代为收取，且收款后也转交给了爱克公司，应驳回对千祥物业驻马店分公司的诉求。吕源向一审法院的起诉请求：判令爱克公司、千祥物业驻马店分公司返还其交纳的暖气建设费12060元。一审法院认定事实：2014年6月.日，吕源与爱克公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：吕源购买爱克公司开发的位于驻马店市通达路与××路交叉口西南角国际金融贸易中心第46幢3单元2811号商品房一套，该商品房买卖合同中明确约定了房屋的建筑面积为100.5平方米，价款为每平方米4895.44元，总价款491992元。但未明确该价款是否包含维修基金、暖气建设费、燃气安装费、有线电视安装费等相关费用。合同第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第五条载明：买受人同意在签订合同时缴纳维修基金、天然气入户费、暖气管道建设费，由出卖人代有关部门收取。其他收费项目，如：测绘费、工本费、有线电视初装费等相关费用，由买受人于交房时缴纳，出卖人代为收取。如买受人未缴纳上述相关费用，出卖人有权拒绝将商品房交付给买受人使用并不承担逾期交房责任。补充协议出卖人落款处加盖有爱克公司印章，买受人落款处有吕源署名。《商品房买卖合同》签订当日，吕源依约交纳了暖气建设费12060元，并由千祥物业驻马店分公司出具收据一份，载明“入帐日期2014年6月3日；交款单位吕源，46-3-28西南；收款方式为现金；人民币15330元；收款事由为代收天然气费3270元，代收暖气建设费12060元”。另查明：一、2001年4月16日，原国家计委、财政部联合下发了《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格585号），该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并有相关部门重新核定收费标准。二、2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月20日，驻马店市人民政府下发了《关于印发的通知》（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》），为规范城市基础设施配套费的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则。该《实施细则》第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础建设的专项资金，属于政府性基金；第六条规定：城市配套费的征收标准按90/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套设施建设专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、一审庭审中，爱克公司提交了：1.2016年7月31日，爱克公司与国电驻马店市热电公司签订的《供用热（采暖）意向性协议》一份；2.2014年12月1日，爱克公司与河南顺鑫机电安装工程有限公司签订的《驻马店国际金融贸易中心B区热力支线管网工程施工合同书》一份；3.2014年12月1日，爱克公司与驻马店市明冉建筑劳务有限公司签订的《驻马店市国际金融贸易中心B区暖气管道连接劳务分包协议》一份；4.2015年10月6日，爱克公司与河南卓远建筑安装工程有限公司签订的《驻马店爱克CBD项目B区板式换热机组板式换热器设备购销合同》一份；5.2016年2月22日，爱克公司与河南卓远建筑安装工程有限公司签订的《驻马店国际金融贸易中心B区热力一次网支线管网安装工程施工合同》一份；6.驻马店国际金融贸易中心商业B区平面索引图一份以及该B区全部住宅楼（30-33、35-39、41-43、45-51号楼）的商品房预售许可证各一份。上述证据爱克公司用以证明：1.爱克公司依据94号文与热力企业签订协议向热力企业交纳热网配套费用标准是每平方米10元；2.爱克公司针对本案诉争工程进行了供热主管道设备的购置、安装，投入的资金总额为24536900元，该B区的住宅总建筑面积为213692.21平方米，折合每平米单价为114.8236元。爱克公司向吕源依约收取的暖气管道建设费每平方米120元，与爱克公司向供热企业交纳的热网建设配套费及热力设施设备的购置安装总金额相匹配。吕源质证称：上述证据与本案没有关联性，吕源不是上述几份合同的相对人，与其没有任何关系。四、庭审中，千祥物业驻马店分公司提交授权书一份，载明“因业务需要，自即日起，我公司授权河南千祥物业服务有限公司驻马店分公司代为收取我公司国际金融贸易中心项目购房客户所缴纳的维修基金、天然气入网费、暖气管道建设费、档案管理费和抵押登记费用。河南省爱克实业发展有限公司。2012年10月31日”。吕源质证称：该份证据为起诉后伪造的一份证据，要求对该委托的形成时间进行鉴定。五、爱克公司于2012年8月23日取得该建设项目的建设工程规划许可证。一审法院认为：1.2014年6月3日，吕源与爱克公司签订《商品房买卖合同》一份，爱克公司将尚未建成的位于驻马店市通达路与××路交叉口西南角国际金融贸易中心第46幢3单元2811号商品房一套出售给吕源，吕源与爱克公司之间形成商品房预售合同关系。该合同双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且该房屋已取得预售许可证，故该商品房预售合同应为有效合同。2.合同签订当日，吕源依约交纳了暖气建设费12060元，并由千祥物业驻马店分公司出具收据一份。虽然该份收据显示加盖千祥物业驻马店分公司印章，但千祥物业驻马店分公司主张是受爱克公司的授权收取的暖气建设费，且该款项已全部交给了爱克公司，并提交爱克公司出具的授权书一份用以证明其主张。因本案中与吕源形成商品房预售合同关系的相对人系爱克公司；爱克公司对授权千祥物业驻马店分公司收取燃气费、暖气建设费的事实也不持异议，同时千祥物业驻马店分公司向吕源出具的收据中均显示有“代收”字样；且爱克公司作为本案诉争工程的开发商，授权物业公司来收取相关费用并不违反法律、行政法规的强制性规定。故千祥物业驻马店分公司主张其是受爱克公司的授权收取的暖气建设费，予以采纳。吕源请求千祥物业驻马店分公司承担返还责任，于法无据，不予支持。同理，吕源申请对该授权书的形成时间进行司法鉴定，亦不予准许。3.本案中，吕源起诉要求退还暖气建设费的主要依据是驻马店市人民政府下发的《实施细则》中第十七条规定“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收”。首先，从该《实施细则》的内容显示，城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础建设的专项资金，属于政府性基金；收取对象是在中心城区新建、扩建和改建建设项目的单位和个人；城市配套费的使用目的主要用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）；补助对象为供水、供气、供热等专业经营单位企业。即该《实施细则》规范的是政府部门收不收、如何收取、如何使用某种行政事业性收费的问题；而本案中爱克公司向吕源收取的暖气建设费系其对小区规划红线内的庭院管网和户内设施施工所产生的费用，是双方通过签订合同约定由爱克公司收取，该款项的约定系民事当事人双方的合同行为。故《实施细则》中所涉及的城市配套费和原告交纳的暖气建设费属于两种不同性质的款项；其次，本案中，吕源与爱克公司签订的《商品房买卖合同》的主合同中约定了原告购买房屋的价款，合同中并未明确该价款是否包含暖气建设费用。在双方的补充协议中，双方对房屋价款以外的其它一切税、费等相关费用做出了专门的约定，该补充合同作为双方商品房买卖合同的组成部分，无法律规定的无效的情形，应为有效合同。本案中，吕源未提交证据证明其所交纳的暖气建设费即为《实施细则》中规定的城市配套费；亦未提交证据证明暖气建设费已包含在双方签订的商品房买卖合同中的商品房购买价款之内；且从吕源提交的证据显示，爱克公司对本案诉争小区规划红线内的庭院管网和户内设施也进行了施工建设。故在《商品房买卖合同》有效的前提下，吕源主张暖气建设费即为城市配套费，且已包含在商品房购买价款之内，无事实依据，不予支持；最后，爱克公司以每平方米120元的价格收取了暖气建设费，虽然爱克公司认可该120元中包含其向热力企业交纳的热力配套费用10元，因《实施细则》规定：本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。又因本案诉争工程已在2012年8月23日取得建设工程规划许可证，早于该《实施细则》发布时间；且爱克公司也与国电驻马店市热电公司签订了《供用热（采暖）意向性协议》，对热力配套费的交纳进行了约定，故该部分费用不属于爱克公司在房价外另行加收的城市配套费，爱克公司同样不应予以返还。综上，爱克公司依据《商品房买卖合同》收取的暖气建设费系其对小区规划红线内的庭院管网和户内设施施工所产生的费用，不属于《实施细则》中规定的城市配套费的范畴；且爱克公司收取的暖气建设费并不包含在商品房价款之内，故在商品房买卖合同有效的前提下，爱克公司收取该项费用符合合同约定，且双方均已履行完毕。现吕源请求爱克公司返还暖气建设费12060元，既无事实依据，也无法律依据，不予支持。判决：驳回吕源的诉讼请求。案件受理费100元，由吕源负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对双方二审争议的事实，与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，吕源与爱克公司签订有《商品房买卖合同》及相关补充协议，买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体及他人的利益，没有法律规定的无效的情形，应属有效合同。爱克公司收取吕源暖气建设费的行为，系双方约定的合同行为。吕源认为爱克公司不应当收取上述费用，理由是2015年8月20日，驻马店市人民政府下发了《关于印发的通知》（驻政办[2015]94号），但该《实施细则》规范的是政府部门行政事业性收费问题，而本案是平等主体之间的民事当事人的合同行为，属于两种不同性质的款项。同时该《实施细则》规定，本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本案诉争工程已在2012年8月23日取得建设工程规划许可证，早于该《实施细则》发布时间，因此，本案讼争工程的供暖应由爱克公司与热力企业协商解决。爱克公司已与国电驻马店市热电公司签订了《供用热（采暖）意向性协议》，对热力配套费的交纳进行了约定，该部分费用不属于爱克公司在房价外另行加收的城市配套费，一审法院未支持吕源的返还请求，符合法律规定。千祥物业驻马店分公司代收暖气建设费，爱克公司对代收行为予以认可，且所收款项已交纳至爱克公司，一审法院对授权书未予鉴定，不属于程序违法的情形。综上，吕源的上诉理由不成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吕源负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 许卫卫代理审判员 李力伟二〇一七年八月三十日书 记 员 李宏辉 来源：百度搜索“”