（2016）甘0102民初2314号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-06
案件名称
张乙和杨甲共有权确认纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张甲,张乙,杨甲
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国物权法》：第九十三条，第一百零三条，第一百零四条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六条
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初2314号原告（反诉被告）张甲委托诉讼代理人：罗永秀，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽强，甘肃正天合律师事务所律师助理。被告（反诉原告）张乙，女，1968年12月22日出生，汉族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：ＸＸ明，甘肃诚域律师事务所律师。被告杨甲，男，1949年8月19日出生，汉族，住兰州市城关区。原告张甲与被告张乙、杨甲所有权确认及确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，被告张乙以要求确认商铺出售协议无效为由，在举证期限届满前提起反诉。本院合并审理后，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告张乙将已进入执行阶段、正在进行财产保全的涉案商铺转卖予杨甲，经原告张甲申请，人民法院依法追加杨甲为本案被告。原告张甲及其委托诉讼代理人罗永秀，被告张乙的委托诉讼代理人ＸＸ明、被告杨甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张甲向本院提出诉讼请求：1、确认兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1627号[证号为：房权证兰房（城私）产字第152142号]房屋为张乙与张甲共同所有；2、被告将房权证兰房（城私）产字第152142号项下登记薄信息及房屋所有权人变更为原、被告共同所有；3、本案诉讼费、律师代理费等由被告承担。此后原告又提交了变更诉讼请求申请书，原告将上述第一项诉讼请求变更为“确认兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1627号[证号为：房权证兰房（城私）产字第152142号]房屋为张乙25%与张甲75%按份共有”。原告申请追加杨甲为被告时同时提出了请求确认杨甲与张乙签订的《兰州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求。事实和理由：原告与被告张乙于2009年1月3日签订了《商铺出售协议》，约定被告张乙自愿将其位于东部品牌批发广场拥有产权商铺F2-125（具体地址：兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1627号）一套面积为18.4平方米的商铺产权、所有权一半出售给原告张甲，价格为48.35平方米，原告已将现金一次性付清，此商铺属于二人共同所有。合同签订后，原告多次要求被告将房屋所有权登记簿上的所有权人由被告张乙变更为被告张乙与原告共同所有，但被告拒绝。双方在商铺出售协议第二项中约定“若商铺出租或转让费双方各自拥有一半，任何一方不得挪用或独自拥有”、第四项约定“商铺的出租和转让必须经过双方同意后再出租或出售，任何一方不能自作主张进行出售或出租”、最后一项约定“若一方违约则自动放弃自己所拥有商铺的另一半”。在该商铺参与市场经营期间，被告张乙隐瞒商铺出租租金，存在不给或少分给原告利润情形，违反合同约定，视为自动放弃自己所拥有商铺份额的一半，原告应享有涉案商铺75%的份额。另，原告申请法院财产保全期间，被告张乙私自与被告杨甲签订《兰州市存量房买卖合同》并办理过户给杨甲。故原告诉至法院，请求判如所请。张乙辩称，原告程序存在瑕疵，先是增加诉讼请求，又增加被告变更诉讼请求，法庭将物权确认之诉与追加合同无效之诉合并审理产生冲突。人民法院的保全裁定背离了原告的诉讼请求，违反了民事诉讼法，原告的保全申请错误，属于超标的保全，冻结了与本案无关第三人的财产错误。原告要求确认商铺属于共有无事实及法律依据，应当依法解除该协议。原告的诉讼请求严重违反程序法及实体法，应予以驳回。杨甲辩称，被告杨甲与被告张乙在2016年8月6日签订《商铺购买协议》，最终以120万成交。该购买行为不违反法律规定，购房款已经足额交纳，属于善意取得。涉案房屋的产权属于谁，在法院判之前应属于被告张乙，涉案房屋所有权人是被告张乙，与原告无关，原告没有理由将被告杨甲起诉至法院。张乙向本院提出反诉请求：1、确认2009年1月3日原、被告双方签订的商铺出售协议无效；2、本案反诉费由被告承担。事实与理由：原、被告虽于2009年1月3日签订了商铺出售协议，但双方实际并未履行该协议。首先，该协议所指向的东部品牌批发市场F2-125商铺产权当时并不在被告名下。被告无权处分他人财产，协议应当属于无效。其次双方也没有按照协议约定进行履行。当时原告只向被告支付了305000元。被告因当时经营服装资金紧张，无法向原告退还上述资金，于是双方商定合伙经营，被告每年向原告支付经营利润，现已经支付了20多万元利润。原告要求确认商铺系双方共有并变更登记，无事实及法律依据。被告张乙提出上述反诉请求后，又向本院提交了变更反诉请求申请书，将上述第一项反诉请求变更为“解除2009年1月3日原、被告双方签订的商铺出售协议”。原告张甲针对被告张乙的反诉辩称，原告与被告张乙协议约定共同所有，商铺出售协议签订后，过户手续是原告办理的，并且产权证原件也保存在原告名下，原房屋所有权人王雅琴将购买凭证及买卖协议附件及一切购买相关凭证原件交到原告手里，证明原告与被告张乙签订的商铺出售协议是共同购买。原告已经完成付款义务并办理过户手续、交付税费、领取产权证原件等。该涉案商铺属于原告与被告张乙共同所有。被告张乙的反诉请求不能成立应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1627号2层184室的房屋即兰州东部品牌服装批发广场二楼F2-125号的商铺，原系案外人王雅琴于2002年9月6日从甘肃大陆桥房地产开发有限公司处购买取得。2002年9月18日因案外人王雅琴用款需要以涉案商铺作为抵押，在中国建设银行甘肃省分行营业部抵押贷款188000元，期限为2002年9月18日-2012年9月17日（共计120月）。2009年1月3日，被告张乙与案外人王雅琴就涉案商铺的买卖签订《商铺出售协议》，协议约定案外人王雅琴将涉案商铺产权、使用权出售给被告张乙，交易价格为96万元，该商铺在银行的贷款余额由被告张乙支付，被告张乙再付给案外人王雅琴余额44万元。该协议签订当日，被告张乙以自己名义支付约定价款后，案外人王雅琴向被告张乙出具了收条一张，注明案外人王雅琴收到出售款96万元。2009年1月9日，为办理产权手续需要，案外人王雅琴与被告张乙就涉案商铺在兰州市房地产交易中心签订《房地产买卖契约》。2009年3月6日，涉案商铺产权手续办理在了被告张乙名下，产权证号为兰房（城私）产字第（152142）号，领证人为原告张甲。被告张乙因在购买涉案商铺之时资金不足，故被告张乙与原告张甲协商，在被告张乙与案外人王雅琴签订买卖协议当日即2009年1月3日，原告张甲与被告张乙签订《商铺出售协议》，协议约定被告张乙在东部品牌批发广场二楼拥有产权商铺F2-125一套、面积18.4平方米，现被告张乙将该商铺的产权、所有权一半出售给原告张甲所有，价格为483500元，原告张甲已将现金一次性付清，该商铺属于二人共同所有。协议还约定，该商铺若共同使用，则与商铺有关费用各自承担一半；托商铺出租或者转让，租金或转让费双方各自拥有一半，任何一方不得挪用或者独自拥有；若商铺由其中一方单独经营，则经营方给不经营方以市场出租的相应价格的一半付给租金，其他费用由经营方承担；商铺的出租和转让，必须经双方同意后再出租或出售，任何一方不得自作主张进行出租或出售；如一方违约，则自动放弃自己所拥有商铺的另一半。该协议签订当日，原告张甲向被告张乙支付305000元，被告张乙对此出具收条一份。剩余应付款项构成为2009年、2010年、2011年三个年度50%租金，每年45000元三年共计135000元，办理产权证各项费用13496.28元，现金支付33500元。2009年1月11日，被告张乙给原告张甲出具已办理公证的授权委托书，授权原告张甲代为办理领取涉案商铺的产权证的相关手续。2009年3月，原告张甲代被告张乙领取了涉案商铺的产权证，产权证号为：房权证兰房（城私）产字第1521**号，本院从兰州市不动产登记事务中心调取的该产权证档案资料上明确注明领证人为张甲，并由张甲签字确认。该产权证原件一直由原告张甲持有。原告张甲与被告张乙共同购买取得涉案商铺后，涉案商铺即由被告张乙出租给案外人赵春珍，由其进行经营直至2016年。涉案商铺租金也一直由被告张乙进行收取，在2016年之前收取租金，被告张乙每年向原告进行了分配。但2016年之后，被告张乙不再对收取的租金予以分配。在本院组织原告与被告张乙庭前调解之时，因原告提出向被告主张涉案商铺如果分割，被告张乙需向原告支付80万元补偿款。此后原告又变更调解意见，向被告张乙提出支付180万分割补偿款请求。被告张乙遂产生了自己持有产权证原件以便处分的意图。2016年6月22日，被告张乙向兰州市不动产登记事物中心提交挂失申请，申请挂失涉案商铺的产权证。2016年6月23日，被告张乙填写不动产补正申请书表格与具结保证书。被告张乙办理涉案商铺产权证挂失手续后，取得了涉案商铺产权证原件。2016年8月6日，被告张乙与被告杨甲就涉案商铺签订《商铺出售协议书》，协议约定被告张乙自愿将涉案商铺以120万元成交价格出售给被告杨甲，该价格包含过户所需所有费用和被告张乙已经收取的2016年下半年房屋租金6万元。协议还约定双方在房地产交易中心过户备案买卖合同所注明价格只是法定评估价格，不是真实交易价格，实际交易价格以该协议为主。2016年8月26日，在被告张乙向本院就其所提反诉提交变更反诉请求申请书10日后，为过户需要，被告张乙与被告杨甲签订《兰州市存量房买卖合同》，合同约定被告张乙将涉案商铺出售予被告杨甲，交易价格为1598000元，双方同意于2016年9月5日将房屋交付被告杨甲。签订该协议当日，被告张乙还向兰州市不动产登记事物中心提交了不动产房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、存量房买卖转移登记相关事项说明、兰州市不动产测绘报告书。本次物权流转备案存档资料中还包括一份被告张乙及被告杨甲提交的中国建设银行转账凭条，该凭条显示“2016年5月10日被告杨甲通过中国建设银行向被告张乙转款120万元”，但该凭条在庭审质证阶段被认定为虚假凭条，该凭条不具备真实性。后经本院依法调取的被告杨甲与被告张乙的交易信息，被告杨甲于2016年9月1日向被告张乙通过银行转账方式付款50万元，于2016年9月5日通过银行转账方式付款40万元。除此之外，双方再无银行转账往来。办理涉案商铺所需税费，均由被告杨甲予以交纳。2016年9月2日，被告张乙将涉案商铺过户至被告杨甲名下，杨甲自此成为涉案商铺证载产权人，产权证号为甘（2016）兰州市不动产权第0008227号。2017年3月27日，原告张甲就被告张乙提交的案外人王雅琴与被告张乙于2009年1月9日签订的《补充协议》上王雅琴的签字笔迹及捺印是否为案外人王雅琴指纹，字迹内容是否形成于2009年申请司法鉴定，本院依法委托甘肃中科司法物证技术鉴定中心对申请事项进行鉴定，该鉴定机构于2017年8月18日向本院提交了甘中科[2017]司鉴终告字第152号终止鉴定告知书，因无鉴定样本，经多次通知仍不能提供鉴定样本，终止鉴定，剩余鉴定费2400元予以退回。张乙提交该协议以证明其向王雅琴支付的房款中包含2009年1月至2011年12月31日的房租，但该协议内容明显与本院查明的事实相勃，且王雅琴未到庭确认，故对该协议不予认定。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告张甲与被告张乙对于涉案商铺是否属于共有关系；2.原告张甲与被告张乙签订的《商铺出售协议》是否具备解除条件；3.被告张乙与被告杨甲之间的《商铺出售协议书》是否属于无效协议，被告杨甲是否构成善意取得。因在案件审理过程中，被告张乙将涉案商铺出售予被告杨甲并办理了产权过户手续，那么被告张乙与被告杨甲之间的买卖行为是否有效及是否构成善意取得即为本案以下论述的基石。物权法第一百零六条规定善意取得即为无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，附合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告张乙与被告杨甲的就涉案商铺的交易从表象看，具备了上述善意取得条件。本院从兰州市不动产事物登记中心调取的物权流转备案存档资料中被告张乙及被告杨甲提交的“中国建设银行转账凭条”，该凭条本应作为双方交易的凭证，但该凭条却为伪造证据材料，被告张乙、被告杨甲在正常交易活动中，为什么以一份伪造凭条作为交易凭证提交兰州市不动产事物登记中心存档备案呢？究其本质，是存在蒙蔽行政管理机构意图实现恶意串通交易的行为。虽在办理过户之时，被告杨甲向被告张乙通过银行转账形式支付了90万元，但此时的转账更突显出的不是市场交易的真实性，而是欲盖弥彰。被告张乙在案件审理过程中积极在兰州市不动产管理部门办理涉案商铺产权证遗失补正手续，在取得原件后又紧迫将涉案商铺过户至被告杨甲名下。其行为明显存在恶意，属于在诉讼构成中恶意转移财产的行为，被告张乙在本案开庭审理期间，在接受法庭询问之时自认遗失补正的原因即为原告调解过程中主张补偿金过高，基于恐慌创设过户转移涉案商铺的条件。综上，被告张乙处分涉案商铺之时并未征询另一共有人原告张甲的同意，此后也未得到追认；而被告杨甲在购买涉案商铺办理过户之时，两被告伪造银行交易凭证，并不存在善意；另涉案商铺在兰州市存量房买卖合同约定价格为1598000元，而实际交易价远低于该约定价格，实际交易价格也并不合理。故被告杨甲并不构成善意取得。该物权变动的原因行为应属于无效行为，其与被告张乙签订的所谓《兰州市存量房买卖合同》、《商铺出售协议》均属于无效协议。本案中，原告张甲与被告张乙签订的《商铺出售协议》系协议双方真实意思表示，协议双方均为完全民事行为能力人，该协议的签订并未违反法律、法规的强制性规定。该协议应为有效协议。该协议明确约定协议乙方即本案被告已将现金一次性交清，该商铺属于二人共同所有。据此可认定，原告张甲已经履行了协议约定的付款义务，且原告张甲与被告张乙对于涉案商铺属于共同共有关系。在未约定是共同共有还是按份共有的情形下，依照物权法第一百零三条、第一百零四条规定，原告张甲与被告张乙就涉案商铺应属于等额共有，即各自享有50%产权份额。被告张乙在2016年前持续给原告按照合同约定支付租金红利，其2016年未能及时支付的行为并不足以致使被告张乙丧失其享有的一半所有权。故对于原告诉讼要求确认兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1627号[证号为：房权证兰房（城私）产字第152142号]房屋为张乙25%与张甲75%按份共有的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告诉讼要求被告将房权证兰房（城私）产字第152142号项下登记薄信息及房屋所有权人变更为原、被告共同所有的诉讼请求，因目前涉案商铺产权证已经办理在被告杨甲名下，故待该证被撤销后，原告作为享有涉案商铺50%的权利人，可主张该项权利。故对于该项诉讼请求，本院不予支持。但待该项权利实现的障碍消除后，原告张甲可行使该项权利。关于原告张甲诉讼要求被告承担律师费诉讼请求，因原告张甲对此并未提交证据予以证明，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告张乙反诉要求解除原告张甲与被告张乙签订的《商铺出售协议》的反诉请求，因原告张甲已经履行了付款义务，原告张甲也无情形致使该协议达到法定解除条件，也不具备约定解除情形。故对于被告张乙该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第一百零三条、第一百零四条、一百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六条之规定，判决如下：确认位于兰州市城关区拱星墩街道东岗东路1627第2层184室，建筑面积为18.29平方米的房屋为张甲与张乙共同所有；确认2016年8月6日被告张乙与被告杨甲签订的《商铺出售协议书》和2016年8月26日签订的《兰州市存量房买卖合同》无效；三、驳回原告张甲的其他诉讼请求；四、驳回被告张乙的全部反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，均由被告张乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 柴宗海审 判 员 丁雨宁人民陪审员 倪 展二〇一七年八月三十日书 记 员 徐 萍