（2017）沪0107民初1163号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-03-02
案件名称
上海铁新地理信息有限公司与上海丰企实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海铁新地理信息有限公司,上海丰企实业发展有限公司
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第三十九条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初1163号原告：上海铁新地理信息有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蒋渭澄，职务董事长。委托诉讼代理人：朱维敏，上海欧森律师事务所律师。被告：上海丰企实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人张春燕。委托诉讼代理人：徐晶，上海东凰律师事务所律师。原告上海铁新地理信息有限公司与被告上海丰企实业发展有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海铁新地理信息有限公司委托诉讼代理人朱维敏及被告上海丰企实业发展有限公司委托诉讼代理人徐晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海铁新地理信息有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告从上海市交通路XXX号(以下简称涉案房屋)四层房屋的2楼、3楼处，二层房屋的一楼处，一层房屋北边一间房屋处，一层半房屋的一层3间、二层1间处迁出；2、要求被告支付从2015年6月17日至判决之日的房屋使用费，按每月85000元计算(以下币种属于人民币)；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系由上海安泰国际货运代理有限公司(以下简称安泰公司)转让后登记成为上海市普陀区交通路XXX号(以下简称涉案房屋)房屋产权人。2013年10月，安泰公司、赵旭林向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求解除其与上海逸真建筑工程有限公司(以下简称逸真公司)签订的《厂房租赁合同》，本案被告作为该案第三人参与诉讼。一审法院查明，逸真公司分别在2011年1月把涉案房屋的2幢3层转租给被告，月租金27500元。2011年1月把涉案房屋的一层转租给被告，月租金25000元。2011年4月把涉案房屋的C座C101室转租给被告，月租金2500元。(2013)普民四民初字第1822号判决解除《厂房租赁合同》，逸真公司不服，提起上诉。2015年6月16日上海市第二中级人民法院经二审(案号2015沪二中民终字第791号)判决，维持原判。除此之外，被告还实际使用了涉案房屋四层房屋的二楼以及一层半房屋的四间房屋。原告认为，被告自该判决生效后应立即迁出，由于被告至今未迁出，还应支付相应的房屋使用费，双方协商不成，故诉至法院，请求判如所请。被告上海丰企实业发展有限公司辩称，被告与逸真公司的合同本应到2020年到期，是逸真公司和原告提前解除了合同。被告同意迁出，但需要原告给予两个月的免租期，并要求原告赔偿搬迁损失。(2013)普民四民初字第1822号判决第八页指向的2011年1月的两份合同实际指向的是同一承租部位，原告主张的房屋使用费标准过高，不应依据被告和逸真公司合同租金的标准计算使用费，且依据被告与逸真公司的合同约定，被告也仅就承租房屋支付每月25000元的租金，应根据原告和逸真公司的租赁合同所确定的租金标准即(2013)普民四民初字第1822号判决主文第三条、第四条酌定的租金标准结算，折算下来，被告认为应以每月11800元计算。本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，上海市交通路XXX号房屋经有关部门核准登记在原告名下。(2013)普民四(民)初字第1822号原告上海铁新地理信息有限公司(下称铁新公司)、赵旭林、安泰公司与被告逸真公司、第三人上海丰企实业发展有限公司(下称丰企公司)、第三人上海益力多乳品有限公司(下称益力多公司)、第三人上海剑晓仓储有限公司(下称剑晓公司)、第三人上海延合投资发展有限公司(下称延合公司)房屋租赁合同纠纷一案于2015年1月23日作出判决：“经审理查明，系争房屋上海市交通路XXX号权利人原为原告上海安泰国际货运代理有限公司，产权登记的土地使用权取得方式为划拨，用途为工业，其中1幢号全幢一层建筑面积为36.62平方米，2幢号全幢四层建筑面积为756.67平方米，房屋类型均为工厂。原告铁新公司于2013年1月22日取得上述房屋的沪房地普字(2013)第002035号《上海市房地产权证》，记载内容与上述情况一致。……2011年1月1日，被告与第三人丰企公司签订租赁合同，被告将系争房屋的2幢3层出租给丰企公司，租赁期限自2011年1月1日起至2020年1月31日止，第一、二年租金每月25000元整，第三、四年每月27500元整，……，租赁保证金为5万元。丰企公司租用该部位，支付了租金和押金，进行装修后，使用至今。2011年1月，被告与丰企公司签订租赁合同，被告将1957号一层建筑面积约为90平方米房屋出租给丰企公司，租金自2011年1月1日起至2020年1月31日止，租金第一、二年每月25000元整，第三、四年每月25000元整……租赁保证金为5万元整。丰企公司租用该部位，支付了租金和押金，对房屋进行了装修，使用至今。……2011年4月27日，被告与第三人丰企公司签订租赁合同，被告将系争房屋的C座C101室(即系争房屋1幢1层处)出租给丰企公司，建筑面积约20平方米，租赁期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，租金每月2500元整，租赁押金为1500元，押二付二，共计金额为1万元整。丰企公司租用该房屋部位，亦对房屋进行的装修，支付了押金和租金，使用至今。……本院认为，……综上所述，被告未经原告同意擅自转租的行为已经构成违约，原告要求解除赵旭林与被告签订的租赁合同符合双方约定及法律规定，应予支持。合同解除后，被告及实际使用房屋人即本案当事人应当迁出系争房屋，被告应将房屋返还给原告。……在赵旭林与被告签订的合同解除后，被告及第三人实际使用系争房屋的，则应当向原告支付房屋使用费，使用费金额参照各自合同的约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告赵旭林与被告上海逸真建筑工程有限公司于2010年1月15日签订的关于上海市交通路XXX号之《厂房租赁合同》于本判决书生效之日起解除；二、被告上海逸真建筑工程有限公司、第三人上海剑晓仓储有限公司应于本判决书生效之日起十五日内迁出上海市交通路XXX号房屋，将房屋返还给原告上海铁新地理信息有限公司；三、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海铁新地理信息有限公司自2013年5月1日起至本判决书生效之日止的租金，按年租金48万元计算；四、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自本判决生效之日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按酌定的年租金6万元计算；五、原告上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿被告上海逸真建筑工程有限公司装修费人民币448784元；六、原告上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿第三人上海丰企实业发展有限公司装修费人民币15045元、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿第三人上海丰企实业发展有限公司装修费人民币7523元；七、原告上海铁新地理信息有限公司应于本判决生效之日补偿第三人上海剑晓仓储有限公司装修费人民币6458元、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿第三人上海剑晓仓储有限公司装修费人民币6458元；八、原告上海铁新地理信息有限公司应于被告上海逸真建筑工程有限公司结清上述费用之日返还其押金人民币100000元；九、被告上海逸真建筑工程有限公司应于本判决生效之日起返还第三人上海丰企实业有限公司押金人民币55000元、返还第三人上海益力多乳品有限公司押金人民币9000元、返还第三人上海剑晓仓储有限公司押金人民币20000元、返还第三人上海延合投资发展有限公司押金人民币12000元；十、对第三人上海剑晓仓储有限公司的其余独立诉讼请求不予支持。一审判决后，逸真公司不服该判决提起上诉至上海市第二中级人民法院，二审法院于2015年6月16日判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原、被告均确认被告使用涉案房屋的部分位置，至今尚未迁出，未向原告支付房屋使用费，也未向逸真公司再行支付任何费用。审理中，原告认为被告使用的涉案房屋位置为四层房屋的2楼、3楼，二层房屋的一楼，一层房屋北边一间20平方米的房屋(即被告所称泵房间)，一层半房屋的一层3间、二层1间处迁出，并提供了相关的照片、平面图等材料。被告对原告认为被告使用涉案房屋的四层房屋的2楼、3楼，二层房屋的一楼，一层房屋北边一间20平方米的房屋无异议，对原告主张的其他使用位置表示异议，但在法庭多次释明后给予的核实期间内，仍未能提供具体核实的情况并提供包括租金支付凭证在内的相应证据，故本院对原告所述的被告使用涉案房屋的位置予以认定。同时，原、被告双方确认，涉案房屋房间编号非相关部门所作的编号，被告陈述该编号系其向逸真公司承租时已经存在。经双方核对，本案的涉案房屋即(2013)普民四(民)初字第1822号判决书表述的原1幢1层房屋上搭建的二层房屋即原告所称二层房屋，判决书表述的2幢号全幢四层房屋即原告所称四层房屋，判决书表述的C座C101室(即系争房屋1幢1层处)即原告所称的一层房屋北边一间20平方米的房屋(即被告所称泵房间)。关于房屋使用费标准，原告认为，根据另案已生效判决查明的事实，涉案房屋2幢3层即四层房屋的3楼每月使用费应为27500元，1957号一层建筑面积约为90平方米房屋即二层房屋的一楼，每月使用费应为25000元，1幢1层处即原告所称一层房屋北边一间和被告所称泵房间，每月使用费2500元。另未被计入判决书已查明事实部分包括涉案房屋2幢2层即四层房屋的2楼及一层半房屋的四间房间，原告酌定应每月分别支付使用费25000元和5000元，共计每月85000元。被告认为，被告与逸真公司实际履行的合同租金为25000元，包含上述所有承租部位。该标准应根据另案生效判决酌定的原告与逸真公司之间的租金标准进行折算，折算后为每月11800元。本院认为，不动产权属登记是权利人享有物权的凭证，原告作为登记产权人，理应享有对房屋的占有、使用、收益等支配权，并在上述权益受侵害时请求排除妨害，被告占用涉案房屋部分位置的行为显然对原告所有权的行使构成了障碍。现原告要求被告迁出的意见，于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，租赁合同解除后，次承租人因负有退房义务，出租人可根据租赁合同的租金标准主张房屋使用费，故原告要求被告按照生效判决书确定的被告与逸真公司的租金标准即共计每月55000元支付房屋使用费，并无不妥，本院予以采纳。关于原告酌定的房屋使用费，因双方都未能提供充分的证据予以证明，考虑到双方合同的履行程度、举证程度、过错程度等因素，本院酌定该部分使用费为每月1万元。关于被告主张的搬迁损失等，被告表示通过其他途径解决，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告上海丰企实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内从上海市交通路XXX号2幢号全幢四层房屋2楼、3楼，原1幢1层房屋上搭建的二层房屋的一楼，一层房屋北边一间20平方米的房屋，一层半房屋的一层3间、二层1间处迁出；二、被告上海丰企实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海铁新地理信息有限公司支付自2015年6月17日起到判决生效之日止的上述房屋的房屋使用费，按每月人民币65000元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告负担。本案受理费人民币13700元，减半收取，计人民币6850元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 飞二〇一七年八月三十日书记员 郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 更多数据：搜索“”来源：