（2017）沪0114民初8305号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海丽冬实业有限公司与上海驭昱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海丽冬实业有限公司,上海驭昱实业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于���理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初8305号原告上海丽冬实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人黄东明。委托代理人王松永，上海安硕律师事务所律师。委托代理人吴雪飞，上海安硕律师事务所律师。被告上海驭昱实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人林梦娟。委托代理人杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。原告上海丽冬实业有限公司与被告上海驭昱实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张���红独任审判，公开开庭进行了审理，原告法定代表人黄东明及委托代理人王松永，被告委托代理人杨春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月10日原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区陈宝路XXX号内厂房约817平方米出租给原告，租金每天每平方米0.87元，租期从2016年4月18日至2021年4月17日。在合同履行到2017年2月3日时，嘉定区马陆镇陈村村民委员会向原告送达书面告知书，要求原告做好搬迁准备工作，原因是该厂房属违法建筑要拆除。原告认为当初租房时，被告并未告知该厂房是违法建筑，致原告与被告签订五年合同，现要求原告搬走造成原告损失。故起诉要求：一、判令被告退还租赁押金22,751元；二、判令被告支付违约金21,619元；三、判令被告支付各项损失共计344,546元(装修、搬迁、设备调试)。被告辩称，厂房是没有产证。原告装修厂房没有经过被告同意，对原告主张的各项损失均不认可。在扣除拖欠的水电费11,677元后可以退还押金。经审理查明，2016年4月10日原、被告签订一份《租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区陈宝路XXX号内部分厂房(以下称系争房屋)，经双方丈量确认建筑面积加公摊约817平方米出租给原告作生产、加工、仓储使用，租期从2016年4月18日至2021年4月17日，厂房租金每天每平方米0.87元，计年租金259,438元，租金以6个月支付一次，为129,719元，协议签订时，原告应向被告支付22,751元作为租赁押金。合同签订后，被告将系争厂房交付原告，原告支付被告押金22,751元及部分租金，被告出具收据。2017年2月30日嘉定区马陆镇陈村村民委员会向原告送达告知书，告知原告系争房屋为违法建筑需拆除，要原告作好搬迁准备。2017年3月3日原告从���争房屋内搬离。同年4月系争房屋被全部拆除。2017年6月向本院起诉。另查明：系争房屋系被告向案外人上海望盛塑料制品实业有限公司承租，该系争房屋没有取得建设工程规划许可证及房地产权证。原告租金支付至2017年4月18日止。审理中，原告变更诉请，将原诉请变更为：一、确认原、被告于2016年4月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、判令被告返还原告多支付的租金(使用费)32,428.5元(一个半月)；三、判令被告退还原告租赁押金22,751元；四、判令被告支付原告违约金21,619元；五、判令被告支付原告搬迁费2,400元、装修损失334,946元，设备技术服务和校准费7,200元，共计344,546元。针对原告变更后的诉请，被告辩称，系争房屋确无产证，合同无效没有异议。因合同无效，不存在违约金。认可原告于2017年3月底搬走。其余诉请的答辩意见���变。上述事实，有《租赁合同》，收据、告知书及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中系争房屋因未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规规定，故原、被告签订的《租赁合同》应确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。由于系争房屋已被拆除，故本案中不涉及房屋返还。对原告主张的多支付租金21,619元，因原告租金支付至2017年4月18日止，而原告已于2017年3月3日即搬离系争房屋，故该一个半月的使用费应由被告退还原告，原告要求被告返还多支付的使用费32,428.5元的诉请应予支持。同时被告还应将收取的押金退还原告。至于被告辩称应扣除水电费后再退还押金的意见，���原告对水电费数额不认可，被告又未能提供证据，故本案中对此不作处理，如被告有证据可另行解决。因合同无效，原告主张违约金缺乏依据，对此不予支持。另外，原告要求被告赔偿搬迁费、装修损失、设备技术服务和校准费的诉请，因原告未提供相应证据，而且原告对造成合同无效亦有责任，故对上述诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海丽冬实业有限公司与被告上海驭昱实业有限公司签订的《租赁合同》无效；二、被告上海驭昱实业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告上海丽冬实业有限公司使用费人民币32,428.5元；三、被告上海驭昱实业���限公司应于本判决生效后十日内返还原告上海丽冬实业有限公司租赁押金人民币22,751元；四、原告上海丽冬实业有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,133元，减半收取3,566.5元，由原告负担1,783.25元，被告负担1,783.25元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张开红二〇一七年八月三十日书记员 邵文菁附：相关法律条文一、《中华��民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 更多数据：