（2017）沪01民终6481号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
董玲玲诉上海临港新城投资建设有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董玲玲,董方龙,施明娟,上海临港新城投资建设有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6481号上诉人（原审原告）：董玲玲，女，1983年6月62日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：董方龙，男，1957年4月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：施明娟，女，1957年2月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：徐晓英，上海市兴业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海临港新城投资建设有限公司，住所地上海市浦东新区临港新城环湖西一路333号。法定代表人：俞建龙，董事长。委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人董玲玲、董方龙和施明娟与被上诉人上海临港新城投资建设有限公司（以下简称“临港公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人董方龙及其与董玲玲、施明娟的共同委托诉讼代理人杨东、徐晓英，被上诉人临港公司的委托诉讼代理人耿沛阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人董玲玲、董方龙和施明娟共同上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：被上诉人临港公司委托房屋施工单位上海XX集团有限公司第五工程公司（以下简称“XX公司”）对上诉人的房屋进行修复，但XX公司未按施工方案及规范进行修复，导致上诉人的房屋再次出现墙面和屋顶涂层脱落等问题，故被上诉人应对修复工程存在的质量缺陷承担违约责任；房屋的质保期是建立在规范施工的基础上，如果施工本身不符合规范，则质保期就不应适用，即便上诉人的房屋已经超过质保期，但上诉人在本案中是针对修复工程主张权利，故也不应适用房屋的质保期；上诉人在涉案的两份补偿协议中所作的承诺，均是以修复工程符合约定方案和施工规范为前提，上诉人并非建筑专业人士，无法自行判别修复施工是否符合规范，故验收行为不能当然视为对质量缺陷的默认，但现有的鉴定结论表明，修复工程不符合施工规范，故上诉人无需兑现承诺。被上诉人临港公司辩称，其委托XX公司为上诉人进行修复施工，上诉人在两份补偿协议中均承诺今后不再就房屋质量问题进行上访、诉讼、仲裁，施工方也按约支付了补偿款，双方已一次性了断；即使修复工程存在些许瑕疵，上诉人的验收也应视为对工程质量的认可，且XX公司给付的补偿款已足够上诉人再次进行修复施工；综上，一审判决正确，二审应予维持。董玲玲、董方龙、施明娟共同诉至一审法院，请求判令：1、临港公司按上海市XX设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》中的修复方案，履行彻底修复义务，并出具顶棚底板粉刷修复验收合格证明；2、临港公司按照司法评估修复费用人民币（以下币种均为人民币）12,570.96元的0.5倍支付董玲玲、董方龙、施明娟补偿款；3、临港公司承担董玲玲、董方龙、施明娟顾及案外人员（房屋租赁方）的生命安全，以防止其发展成恶性事故而终止与案外人员的租赁合同支付的违约金2,700元；承担房屋出租租金损失15,503.21元；承担董玲玲、董方龙、施明娟向案外第三方租房租金损失22,500元（自2015年9月1日起按照每月1,500元计算至2016年12月1日，合计15个月，以后计算至上海临港新城投资建设有限公司出具顶棚底板粉刷修复验收合格证明日止）;4、临港公司承担董玲玲、董方龙、施明娟自本案起诉日起至开庭日期间之间所增加的误工及各种费用：增加房屋通风管理误工16天及其他误工7天（由法院裁定）共计23天的费用、房屋质量司法鉴定费20,000元（包括修复方案鉴定费）、房屋修复评估费1,500元、证据照片制作费82.80元、挂号信邮费6元、证据材料复印件200元、案件受理费664元。一审法院认定事实：2009年5月29日，上海市浦东新区XX路XX弄“XX城区WNW-C4街坊内北侧配套商品房”XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）经临港公司组织验收合格。董玲玲、董方龙、施明娟与临港公司双方于2009年10月21日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”）和《装修施工合同》（以下简称“《施工合同》”），同时，临港公司向董玲玲、董方龙、施明娟出具了《上海市新建住宅质量保证书》。双方约定董玲玲、董方龙、施明娟购买临港公司开发的系争房屋，董玲玲、董方龙、施明娟支付给临港公司全部购房款及装修费等其他费用，并于2010年7月取得系争房屋的房地产权证。《上海市新建住宅质量保证书》中载明：住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为，1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、维护结构的保温工程，为5年；3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年；4、门、窗工程，为2年；5、墙面、顶棚抹灰层工程，为2年；6、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2010年4月21日，董玲玲、董方龙、施明娟从临港公司处接受系争房屋。因系争房屋出现质量问题，董玲玲、董方龙、施明娟要求临港公司修复。董玲玲、董方龙、施明娟曾于2011年诉至法院，要求临港公司承担修复责任，后因董玲玲、董方龙、施明娟与XX公司协商解决而撤诉。2012年9月6日，董玲玲、董方龙、施明娟与XX公司签订《房屋修补补偿协议》二份（以下分别简称为“《补偿协议1》”及“《补偿协议2》”）。《补充协议1》的主要内容为：对系争房屋的室内顶板钢筋砼保护层偏薄的修补事项经双方协商达成补偿协议，1、修补范围为目前外露的平顶，吊顶部位考虑到吊顶拆除后就报废了，董玲玲、董方龙、施明娟同意对吊顶内可能存在的露筋质量问题不予追究，若今后董玲玲、董方龙、施明娟再进行房屋二次装修时发现吊顶部位有露筋现象时，由XX公司负责修复；2、双方同意按确认的施工方案进行修复；3、双方同意本协议签订后2日内，XX公司进场修复施工，董玲玲、董方龙、施明娟在2日内清理出有价值物品，全力配合XX公司施工；4、XX公司修复完成后董玲玲、董方龙、施明娟予以确认，修复工作即告完成；5、XX公司同意对董玲玲、董方龙、施明娟予以适当经济补偿，补偿金额为30,000元；6、本协议签订后1日内，XX公司一次性支付30,000元，董玲玲、董方龙、施明娟出具收条；7、双方确认本协议系双方平等协商之结果，双方也不会就系争房屋质量问题等原因提出任何诉讼或仲裁请求；8、双方承诺，对本协议的签订而获知对方的信息进行保密，不得泄露给他人，也不得非法使用；9、本协议一式三份，双方各执一份，其余一份交与申港街道信访办。《补偿协议2》的主要内容为：1、修补范围为目前外露的平顶，吊顶部位考虑到吊顶拆除就会报废了，董玲玲、董方龙、施明娟同意对吊顶内可能存在的露筋质量问题不予追究；2、双方同意按双方确认的修复方案进行修复；3、双方同意本协议签订后2日内，XX公司进场修复施工，董玲玲、董方龙、施明娟在2日内清理出有价值物品，全力配合XX公司施工；4、XX公司修复完成后董玲玲、董方龙、施明娟予以确认，修复工作即告完成；5、XX公司考虑到修复期间及日常生活中给董玲玲、董方龙、施明娟带来的不便，XX公司同意再补偿董玲玲、董方龙、施明娟40,000元，作为一次性了断，今后董玲玲、董方龙、施明娟不得以系争房屋的质量问题对XX公司进行上访、诉讼、仲裁等；6、本协议签订后，XX公司修复完毕董玲玲、董方龙、施明娟确认后一次性支付本协议补偿40,000元，董玲玲、董方龙、施明娟出具收条；7、本协议一式二份，存放于XX公司处。董方龙先后于2012年11月6日、2013年4月25日在XX号XX室XX公司房屋维修验收表》上签字，并写明“同意按施工方案施工”。2012年9月12日，董方龙出具收条确认收到XX公司关于房屋质量问题补偿款30,000元。2013年4月26日，董方龙出具收条确认收到XX公司关于房屋质量问题补偿款40,000元，另收到XX公司房屋修理费4,000元，并承诺对房屋修缮质量予以认可。2013年8月25日，董玲玲、董方龙、施明娟将系争房屋租给案外人使用，租赁期限自2013年9月1日起至2015年8月31日止。2014年，董玲玲、董方龙、施明娟曾至临港公司反映系争房屋存在钢筋露筋的现象，经临港公司及有关质监部门至现场查看未发现钢筋露筋的现象。2014年4月，董玲玲、董方龙、施明娟因系争房屋存在质量问题与案外人解除关于系争房屋的租赁合同，并支付案外人违约金2,700元。2014年4月21日，董玲玲、董方龙、施明娟出具《难治（主体结构）严重露筋的硬伤》给临港公司，要求临港公司对系争房屋进行加固修复。2015年4月15日，董玲玲、董方龙、施明娟给临港公司出具函件，要求临港公司对系争房屋的质量问题进行修复。在一审中，因系争房屋现场不存在钢筋外露的现象及董玲玲、董方龙、施明娟与XX公司曾就系争房屋的质量问题达成补偿协议，法院向董玲玲、董方龙、施明娟释明申请司法鉴定可能会产生对其不利的鉴定结论及需要自行承担鉴定费等结果，后因董玲玲、董方龙、施明娟坚持就系争房屋的质量问题进行鉴定，法院先后委托上海市XX设计院有限公司、上海XX有限公司对系争房屋的质量问题及修复系争房屋质量问题的修复费用进行司法鉴定。上海市XX设计院有限公司于2016年8月5日出具《司法鉴定意见书》，《司法定意见书》的主要鉴定意见为：1、系争房屋板底粉刷存在空鼓开裂、局部脱落等施工质量缺陷，不符合相关规范要求；2、室内板底粉刷存在空鼓开裂及脱落原因主要是加固后的碳纤维表面未做拉砂处理所致；3、室内板底粉刷施工质量存在缺陷不会影响房屋安全性，但粉刷空鼓脱落存在安全隐患，且影响房屋的正常使用及美观；4、修复方案见本鉴定意见书第5节，即：1）铲除板底粉刷层至碳纤维加固层，并清理干净；2）对碳纤维表面已固化的粘结胶做糙面处理，重新涂抹粘结胶并均匀撒粗砂；3）涂刷界面剂一道；4）对板底明显凹凸不平处用环氧类修复砂浆分层找平，然后用腻子批平，注意控制腻子厚度；5）最后刷涂料两度。上海XX有限公司于2016年11月16日出具《评估报告》，《评估报告》的鉴定意见为：根据修复方案计算房屋修复工程造价为12,570.96元。董玲玲、董方龙、施明娟认可《司法定意见书》及《评估报告》；临港公司亦认可《司法鉴定意见书》及《评估报告》，但认为修复系争房屋及承担修复费用不是其责任。一审法院认为：《上海市新建住宅质量保证书》系《预售合同》的附件，应视为《预售合同》的一部分；《预售合同》及《施工合同》均系双方关于系争房屋预售及装修施工的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行；当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。双方约定，住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为，1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、围护结构的保温工程，为5年；3、屋面防水工程、有防水要求的卫生间和外墙面的防渗漏，为5年；4、门、窗工程，为2年；5、墙面、顶棚抹灰层工程，为2年；6、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2010年4月21日，董玲玲、董方龙、施明娟从临港公司处接受系争房屋，因系争房屋出现质量问题，董玲玲、董方龙、施明娟曾于2011年诉至法院，要求临港公司承担修复责任，后因董玲玲、董方龙、施明娟与施工单位XX公司就系争房屋的修补补偿问题协商解决并于2012年9月6日达成《补偿协议1》及《补偿协议2》而撤诉；XX公司于2013年4月26日前按照董玲玲、董方龙、施明娟确认的修复方案修复了系争房屋，并向董玲玲、董方龙、施明娟支付了补偿款70,000元及房屋修复费4,000元，XX公司按照《补偿协议1》及《补偿协议2》履行了修复及补偿义务，董玲玲、董方龙、施明娟在《补偿协议1》及《补偿协议2》中承诺，不会就系争房屋质量问题等原因提出任何诉讼或仲裁请求，今后董玲玲、董方龙、施明娟不得以系争房屋的质量问题进行上访、诉讼、仲裁等。董玲玲、董方龙、施明娟与施工单位XX公司达成《补偿协议1》及《补偿协议2》、XX公司修复系争房屋并支付董玲玲、董方龙、施明娟补偿款、三人随后撤回对临港公司就系争房屋的质量问题而提起的诉讼之行为，表明董玲玲、董方龙、施明娟与临港公司均默认同意由施工单位XX公司向董玲玲、董方龙、施明娟履行修复系争房屋质量问题及对系争房屋的质量问题进行补偿。经司法鉴定，系争房屋目前的质量问题为墙面、顶棚抹灰层工程存在空鼓开裂、局部脱落等施工质量缺陷问题，上述质量问题的保修期为自系争房屋于2010年4月21日交付使用之日起至2013年4月21日止的两年，系争房屋的施工单位XX公司于上述质量问题保修期届满前即2013年4月26日前予以了修复并对董玲玲、董方龙、施明娟进行了相关补偿，XX公司完全按约履行了董玲玲、董方龙、施明娟与其达成的补偿协议，董玲玲、董方龙、施明娟亦在《补偿协议1》及《补偿协议2》中承诺今后不再就系争房屋的质量问题进行上访、诉讼、仲裁等，现董玲玲、董方龙、施明娟就系争房屋的墙面、顶棚抹灰层工程存在空鼓开裂、局部脱落等施工质量缺陷问题再次向临港公司提起诉讼并要求临港公司修复及补偿等，已经超过上述质量问题的保修期，且有违诚实信用原则，董玲玲、董方龙、施明娟的全部诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条之规定,于二〇一七年三月三十一日作出判决，判决如下：驳回董玲玲、董方龙、施明娟的全部诉讼请求。一审案件受理费664元，鉴定费20,000元、评估费1,500元，均由董玲玲、董方龙、施明娟负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，董玲玲、董方龙、施明娟在一审中的举证内容包括《楼板加固修缮工程施工专项方案》一份（以下简称“《施工方案》”），其中第7页（施工要求）载明：“表面防护：……；如碳纤维表面粉刷，表面需拉砂。”临港公司对该份文件的真实性表示无法确认；但在上海市XX设计院有限公司受一审法院委托对系争房屋的质量问题进行的司法鉴定中，该份《施工方案》为检测鉴定材料之一，且上房院司鉴[2016]建鉴字第1044号《司法鉴定意见书》将其中的部分内容（包括第7页）列明为附件2.2。以上事实有本案一审案卷材料为证，应予认定。本院认为，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，被上诉人委托XX公司为上诉人进行修复施工，然专业机构提供的司法鉴定意见表明，XX公司进行的修复工程存在施工质量缺陷、不符合相关规范要求,且主要原因即为“碳纤维表面未做拉砂处理”；被上诉人对《司法鉴定意见书》及《评估报告》均予认可；在此情况下，应当认为，XX公司未能按约定的方案及要求进行施工，导致修复工程存在质量缺陷，被上诉人作为债务人，应向债权人即上诉人承担相应的违约责任。虽然上诉人一方在XX号XX室房屋维修验收表》上签字，但上诉人并非建筑工程领域的专业人士，显然不能苛求上诉人在完工验收时对于“碳纤维表面拉未做拉砂处理”此等隐蔽瑕疵具有高度的辨识能力，上诉人的签字验收行为不能当然视为其免除被上诉人对修复工程施工质量之瑕疵担保责任。查现有证据，《补偿协议1》约定的30,000元补偿款并非作为“一次性了断”；《补偿协议2》中虽有“一次性了断”的内容，但40,000元补偿款针对的乃是“修复期间及日常生活中给乙方（上诉人）带来的不便”，并不涉及完工后的修复费用，且上诉人仅承诺不因房屋质量问题对该协议中的甲方即XX公司提起诉讼、仲裁、上访等，并未承诺放弃向被上诉人临港公司主张权利。至于《上海市新建住宅质量保证书》中约定的保修期，乃是针对住宅本身的建筑质量，并非修复工程的建筑质量，况且本案中的修复工程确有施工质量缺陷，而上诉人在修复工程完工后的2014年、2015年两次致函被上诉人要求予以修复。因此，一审以上诉人的诉求已超过房屋质量保修期、且有违诚信为由，判决驳回上诉人的全部诉讼请求，依据显非充分，本院应予纠正。上诉人要求二审改判支持其在一审中的全部诉讼请求，然其要求被上诉人履行“彻底”修复义务并出具修复验收合格证明之诉请，客观上难以实现。鉴于现有的《司法鉴定意见书》及《评估报告》已提供了具体的修复方案及工程造价，上诉人可自行委托有资质的施工单位按照鉴定机构提供的施工方案进行修复施工，但被上诉人应根据《评估报告》确定的工程造价承担上诉人的修复费用。本案中的质量鉴定费20,000元、房屋修复评估费1,500元，确系上诉人为维权及诉讼而支出的合理费用，被上诉人应予承担。至于上诉人在本案中提出的0.5倍补偿、误工、租金损失等其他费用，并无相应的合同约定，亦非因施工质量所造成的直接且必然的损失，本院无法支持。综上所述，上诉人董玲玲、董方龙、施明娟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初29646号民事判决；二、上海临港新城投资建设有限公司应于本判决生效之日起十日内支付董玲玲、董方龙、施明娟房屋修复费人民币12,570.96元；三、对董玲玲、董方龙、施明娟的其余上诉请求不予支持。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币664元，由董玲玲、董方龙、施明娟负担人民币5元，由上海临港新城投资建设有限公司负担人民币659元；鉴定费人民币20,000元、评估费人民币1,500元，均由上海临港新城投资建设有限公司负担。二审案件受理费人民币664元，由上诉人董玲玲、董方龙、施明娟负担人民币5元，由被上诉人上海临港新城投资建设有限公司负担人民币659元。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年八月三十日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”