（2017）黑0111民初3号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-10-18

案件名称

黑龙江人和阳光房地产开发有限公司与邢岩追偿权纠纷一审民事判决书

法院

哈尔滨市呼兰区人民法院

所属地区

哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黑龙江人和阳光房地产开发有限公司,邢岩,哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司

案由

追偿权纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民事判决书（2017）黑0111民初3号原告：黑龙江人和阳光房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区北京路北。法定代表人丁永明，职务总经理。委托代理人田凤华，女，1961年6月4日出生，汉族，黑龙江人和阳光房地产开发有限公司职工，住哈尔滨市香坊区。被告邢岩，男，1979年6月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。第三人哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司，住哈尔滨市道里区哈药路22号1层。法定代表人李希凡，职务总经理。原告黑龙江人和阳光房地产开发有限公司（以下简称：人和阳光公司）诉被告邢岩、第三人哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司（以下简称：佰强公司）追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告黑龙江人和阳光房地产开发有限公司的委托代理人田凤华到庭参加诉讼，被告邢岩、第三人哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司经本院依法公告送达，公告到期后，仍无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理，本案现已审理终结。原告人和阳光公司诉称，2012年10月24日，原告人和阳光公司与第三人佰强公司签订了一份《销售代理协议书》，人和阳光公司全权委托佰强公司独家销售代理人和阳光公司开发建设的位于呼兰区××开发区××海××·××都小区团××、××、××、××楼。2013年1月9日，人和阳光公司（甲方）与佰强公司（乙方）又签订《补充协议》1份，约定：甲方全权委托乙方独家销售代理该协议所约定的团购访，应按照乙方要求的房屋销售价款和按揭贷款额度与购房客户签订《商品房买卖合同》和出具销售发票。二、乙方另行与购房客户签订相关房屋销售协议，所达成的协议、收取的费用与甲方无关。由此产生的税费以及可能发生的撤销或解除《商品房买卖合同》相关损失等由乙方与购房客户协议确定承担，与甲方无关。三、甲、乙双方应按照所签订的《销售代理协议书》约定的售价、折扣及奖励政策进行结算。被告邢岩与佰强公司签订了一份《协议书》，约定邢岩购买人和阳光公司的海吉雅·乐都项目1号楼3单元5层2号商品房一套，享受佰强公司独家享有的商品房销售优惠价格，该商品房按套计算销售总价款461504元，邢岩选择的付款方式为低首付商业贷款。邢岩承认并同意佰强公司向人和阳光公司发出邢岩与人和阳光公司签订《商品房买卖合同书》的房屋售价为628572元，邢岩承担有关全部税费和一切责任与损失。2013年1月4日，邢岩通过佰强公司与人和阳光公司签订《商品房买卖合同书》合同约定，邢岩购买人和阳光公司开发建设的位于呼兰区××开发区××大街西××北海××海××·××都小区××单元××商品房××套，该商品房按套销售，使用面积约定为88.34平方米，合同总价款为628572元。邢岩选择银行按揭付款方式，贷款金额为440000元。2013年2月25日，人和阳光公司在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理了联机备案网手续。2013年3月1日，邢岩作为甲方、交通银行哈尔滨汇通支行作为乙方、人和阳光公司作为丙方共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定甲方购买丙方的商品房以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款。丙方为甲方的贷款提供连带责任保证。同日，交通银行哈尔滨汇通支行向人和阳光公司放款44万元。因邢岩迟延以至于失联、拒不返还银行贷款，2014年12月30日，交通银行哈尔滨汇通支行根据合同约定，从人和阳光公司在该银行开立的保证金账户，直接扣收了邢岩应付的贷款本金利息及费用合计460981.49元。根据法律规定，人和阳光公司在代邢岩承担了银行贷款债务后，有权依法追偿被告的违约责任及相应损失。且因邢岩与人和阳光公司买卖房屋尚未交付办理房屋产权，尚未履行完毕且不能再继续履行，故人和阳光公司同时请求解除双方签订的《商品房买卖合同书》及在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理的商品房买卖合同联机备案网签合同。因本案为保证合同纠纷，合同履行地人民法院具有诉讼管辖权，且涉案房屋不动产亦位于呼兰利民开发区，故向贵院起诉，请求法院判决：1、解除人和阳光公司与邢岩签订的《商品房买卖合同》；2、由邢岩承担本案的诉讼费用。被告邢岩、第三人哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司未到庭参加诉讼亦未提出答辩。原告人和阳光公司为证明其诉讼主张的事实成立，向本院出示证据如下：证据一、黑龙江人和阳光房地产开发有限公司与哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司签订的《项目代销合同》（《销售代理协议书》），证明：人和阳光公司全权委托佰强公司独家销售代理海吉雅乐都团购房1号、9号、10号、12号楼。证据二、人和阳光公司（甲方）与佰强公司（乙方）签订的《补充协议》，证明：一、甲方全权委托乙方独家销售代理该协议所约定的团购房，应按照乙方要求的房屋销售价款和按揭贷款额度与购房客户签订《商品房买卖合同》和出具销售发票。二、乙方另行与购房客户签订相关房屋销售协议，所达成的协议、收取的费用与甲方无关。由此产生的税费以及可能发生的撤销或解除《商品房买卖合同》相关损失等由乙方与购房客户协议确定承担，与甲方无关。三、甲、乙双方应按照所签订的《销售代理协议书》约定的售价、折扣及奖励政策进行结算。证据三、邢岩与佰强公司签订的《协议书》，证明：邢岩与佰强公司约定其购买人和阳光公司的“海吉雅·乐都”项目1号楼3单元5层2号商品房一套，享受佰强公司独家享有的商品房销售优惠价格，该商品房按套计算销售总价款为461504元，邢岩选择的付款方式为低首付商业贷款。邢岩承认并同意佰强公司向人和阳光公司发出邢岩与人和阳光公司签订《商品房买卖合同书》的房屋售价为628572元，邢岩承担有关全部税费和一切责任与损失。证据四、邢岩通过佰强公司与人和阳光公司签订的《商品房买卖合同书》，证明：合同约定邢岩购买人和阳光公司开发建设的位于呼兰区××开发区××大街西××北海××“海××·××都小区”××单元××商品房××套，该商品房按套销售，使用面积约为88.34平方米，合同标识总价款为628572元。邢岩选择了银行按揭付款方式，于2013年1月4日向人和阳光公司交付首付款188572元，余额440000元办理银行商业贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任（2）约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定房屋交付期限为2013年5月30日。证据五、邢岩“房源认购缴款收据”，证明：邢岩向人和阳光公司共计交付了41552元（公司盖章、邢岩确认签字），其中房款21504元、税金20048元（税金是按照合同总价628572元与实际销售价461504的差额167068元乘以12%综合税率计得的，按约定应当由邢岩承担）。邢岩没有向人和阳光公司交付首付款188572元。证据六、邢岩《商品房买卖合同书》备案信息，证明：2013年2月25日，人和阳光公司在哈尔滨市住房保障和房产管理局对邢岩购房的商品房进行了商品房买卖合同联机备案。（邢岩身份证号：、合同号：13HL004400026）证据七、邢岩作为甲方、交通银行哈尔滨汇通支行作为乙方、人和阳光公司作为丙方共同签订的《个人房产抵押贷款合同》，证明：合同约定甲方购买丙方的商品房以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款。丙方为甲方的贷款提供连带责任保证。第5.4条约定，甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其它费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项。第14.1条约定，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。第23.1条贷款金额约定为44万元整，第23.2条贷款期限约定为360月。第24.2约定还款以月为一期。第26.1条约定还款法为等额本息还款法。第26.2条约定还款日为每月21日。第26.3条约定首期还本付息金额为2795.58元。证据八、交通银行相关文件一组6份：（1）“保证金464750元转出”业务受理通知书（2014年12月30日）；（2）464750元收款通知书（2014年12月30日）；（3）464750元付款通知书（2014年12月30日）；（4）保证金款项处理通知书（2014年12月30日）；（5）返还3768.51元通知书（2015年7月10日）；（6）邢岩贷款详细信息查询3页，证明：2013年3月1日交通银行哈尔滨汇通支行向人和阳光公司汇付按揭贷款44万元。邢岩自2013年4月起，向交通银行哈尔滨汇通支行按月还款，至2014年3月共计仅还付了12期计32498.47元。此后，邢岩不再还款并失联。2014年12月30日，交通银行哈尔滨汇通支行根据合同约定，从人和阳光公司在该银行开立的保证金账户，直接扣收了邢岩应付未付的贷款本金利息及费用合计464750元，2015年7月10日返还了多扣收的3768.51元，扣收余额为460981.49元。证据九、邢岩另外涉案公告送达文书，证明：南岗区法院于2017年6月1日在《人民法院报》发布“公告”，内容是上海浦东银行哈尔滨分行诉姜红、邢岩借款合同纠纷案诉讼文书送达。证明邢岩欠款不止本案一笔，邢岩的“失踪”是主观故意、恶意逃债。2014年5月20日人和阳光公司通知邢岩进户并代银行催促其还贷款时，邢岩已经拖欠银行两个月的贷款未还，他在电话中多次明确表示贷款不还了、房子不要了。以后再打其电话就无法接通了。证据十、1#楼进户费明细及其他业主交付进户费银行凭单。（3页），证明：被告购买的房屋已于2014年5月20日正式进户，而被告一直拒绝办理进户手续。证据十一、2014-2017年度供暖费用缴费状态汇总表。（6页），证明：涉案房屋进户后发生的2014-2017三个年度的取暖费合计10425.72元已由原告公司代交。该部分费用本金利息应当由被告承担。被告邢岩、第三人哈尔滨佰强房地产经纪咨询有限公司未向法庭提供证据。本院确认，原告人和阳光公司提供的证据具有合法性、关联性、真实性，形成完整在证据链条，本院予以采信。经本院审理查明，2012年10月24日，原告人和阳光公司与第三人佰强公司签订了一份《销售代理协议书》，人和阳光公司全权委托佰强公司独家销售代理人和阳光公司开发建设的位于呼兰区××开发区××海××·××都小区团××、××、××、××楼。2013年1月9日，人和阳光公司（甲方）与佰强公司（乙方）又签订《补充协议》1份，约定：甲方全权委托乙方独家销售代理该协议所约定的团购访，应按照乙方要求的房屋销售价款和按揭贷款额度与购房客户签订《商品房买卖合同》和出具销售发票。二、乙方另行与购房客户签订相关房屋销售协议，所达成的协议、收取的费用与甲方无关。由此产生的税费以及可能发生的撤销或解除《商品房买卖合同》相关损失等由乙方与购房客户协议确定承担，与甲方无关。三、甲、乙双方应按照所签订的《销售代理协议书》约定的售价、折扣及奖励政策进行结算。被告邢岩与佰强公司签订了一份《协议书》，约定邢岩购买人和阳光公司的海吉雅·乐都项目1号楼3单元5层2号商品房一套，享受佰强公司独家享有的商品房销售优惠价格，该商品房按套计算销售总价款461504元，邢岩选择的付款方式为低首付商业贷款。邢岩承认并同意佰强公司向人和阳光公司发出邢岩与人和阳光公司签订《商品房买卖合同书》的房屋售价为628572元，邢岩承担有关全部税费和一切责任与损失。2013年1月4日，邢岩通过佰强公司与人和阳光公司签订《商品房买卖合同书》合同约定，邢岩购买人和阳光公司开发建设的位于呼兰区××开发区××大街西××北海××海××·××都小区××单元××商品房××套，该商品房按套销售，使用面积约定为88.34平方米，合同总价款为628572元。邢岩选择银行按揭付款方式，贷款金额为440000元。2013年2月25日，人和阳光公司在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理了联机备案网手续。2013年3月1日，邢岩作为甲方、交通银行哈尔滨汇通支行作为乙方、人和阳光公司作为丙方共同签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定甲方购买丙方的商品房以该房屋向乙方申请个人房产抵押贷款。丙方为甲方的贷款提供连带责任保证。同日，交通银行哈尔滨汇通支行向人和阳光公司放款44万元。因邢岩迟延以至于失联、拒不返还银行贷款，2014年12月30日，交通银行哈尔滨汇通支行根据合同约定，从人和阳光公司在该银行开立的保证金账户，直接扣收了邢岩应付的贷款本金利息及费用合计460981.49元。人和阳光公司认为，根据法律规定，人和阳光公司在代邢岩承担了银行贷款债务后，有权依法追偿被告的违约责任及相应损失。且因邢岩与人和阳光公司买卖房屋尚未交付办理房屋产权，尚未履行完毕且不能再继续履行，故人和阳光公司同时请求解除双方签订的《商品房买卖合同书》及在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理的商品房买卖合同联机备案网签合同。本院认为，原告人和阳光公司与第三人佰强公司签订的《销售代理协议书》及《补充协议》；被告邢岩与第三人佰强公司签订的《商品房买卖合同书》及《协议书》；邢岩、交通银行哈尔滨汇通支行、人和阳光公司三方共同签订的《个人房产抵押贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告邢岩在签订上述协议后，以失踪的行为方式，拒绝履行合同约定的义务，致使双方当事人不能实现合同的目的，导致合同法继续履行。故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告黑龙江人和阳光房地产开发有限公司与被告邢岩签订的合同编号为13HL004400026的商品房买卖合同。案件受理费8215元，财产保全费2825元，公告费860元，由被告邢岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内。审　判　长　　赵海峰审　判　员　　包和全人民陪审员　　边博闻二〇一七年八月三十日书　记　员　　赵　琪更多数据：搜索“”来源：