（2017）鲁0785民初2743号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-23
案件名称
刘佰基与明召扩、明洁琼房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书
法院
高密市人民法院
所属地区
高密市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘佰基,明召扩,明洁琼
案由
房地产开发经营合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十条
全文
山东省高密市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0785民初2743号原告：刘佰基。委托诉讼代理人：刘海港，律师。被告：明召扩。被告：明洁琼。两被告委托诉讼代理人：蒋元春，法律工作者。两被告委托诉讼代理人：毛新红，律师。两被告委托诉讼代理人：任雪莲，律师。原告刘佰基与被告明召扩、明洁琼土地转让合同纠纷一案与原告明召扩、明洁琼与被告刘佰基土地转让合同纠纷一案，本院分别于2017年4月20日、2017年6月27日受理后，依法组成合议庭。因原告刘佰基起诉在前，故本案以刘佰基为原告，明召扩、明洁琼为被告，公开开庭进行了合并审理。原告刘佰基及委托诉讼代理人刘海港，被告明召扩、明洁琼及委托诉讼代理人蒋元春、毛新红、任雪莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行合同，将被告明洁琼名下的位于高密市荆都花园6号楼4单元202房产及35号车库过户到原告名下，同时由二被告共同支付剩余转让费250000元，并承担违约金190000元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年3月14日，原告刘佰基与被告明洁琼签订转让合同。合同中约定，原告将其名下注册的高密市润华农产品种植专业合作社和依法流转承包的土地184亩使用经营权转让给被告明洁琼，同时，原告将自己投资的一切地上附属物物权、使用权及处置权一次性永久全部转让给被告明洁琼，折价95万元。同时原告同意将被告明洁琼名下的位于高密市荆都花园6号楼4单元202房产及35号车库折合人民币700000元抵顶第一期付款。剩余欠款250000元于2年内付清。原告已按照合同约定履行完全部合同义务，而二被告没有按照合同约定及时履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约金。根据《合同法》等相关法律法规，原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告明召扩、明洁琼辩称：1、被告明洁琼与原告于2016年3月14日签订转让合同属实，但该合同第3条中明确约定合同签订10日内由原告协助被告办理完毕该种植专业合作社的过户手续，但原告违约，造成被告明洁琼无法继续履行合同；2、被告明召扩在合同和补充协议书当中并没有签字，原告主张由明召扩承担责任无事实及法律依据，请求依法驳回原告对被告明召扩的全部诉讼请求；3、双方签订转让合同后，明洁琼投资对合作社进行了打井、拉电、建设仓库等一系列基础设施建设，但原告刘佰基既不办理过户手续，又实际占有该合作社，造成原告无法继续履行合同。基于以上事实，原告要求明洁琼继续履行合同，无事实和法律依据，请求依法查清事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告明召扩、明洁琼向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令转让合同无效。2、请求判令房屋转让协议无效。3、请求判令被告向原告出具的25万人民币转让费欠条无效。4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年3月14日，被告明洁琼与原告签订转让合同。合同约定原告将其名下的注册的高密市润华农产品种植专业合作社和依法流转承包的184亩土地使用经营权转让给被告明洁琼。同时，原告将自己投资的一切地上附属物物权、使用权及处置权一次性永久全部转让给被告明洁琼。合同约定两被告向原告支付950000元转让费，其中，以被告明洁琼名下的位于高密市荆都花园6号楼4单元202房产一套及35号车库折合人民币700000元抵扣一期预付款。剩余250000元由被告明召扩出具欠条，在两年内付清。但是合同签订后，原告并未按合同约定办理过户手续，且转让合同中涉及的8间房屋经济价值占合同金额比重较大，无任何合法手续，属于违章建筑。合同中约定将上述房屋过户违反了国家强制性规定，导致合同主体部分无效，所以转让合同属于无效合同。基于转让合同的无效，房屋转让协议以及金额为25万元人民币的欠条也无效。为维护原告的合法权益，故具状起诉，请求法院支持原告的诉讼主张。原告刘佰基辩称：1、原告已将合同约定的合作社、土地经营权、地上附属物交给被告，且被告已正常经营使用一年多，在此期间，原告曾多次要求被告办理过户手续，但被告一直以各种理由拖延，直到2017年6月19日法院受理被告诉原告合同纠纷案件中，原告与被告均同意继续办理过户手续，但后因被告原因不能按期办理，因此，原告认为合同约定全部履行，并未违约，反而是被告因自身管理经营不善及当地天气干旱等原因，欲放弃经营而故意以各种理由推脱，不履行合同义务，给原告造成了损失。2、涉案合同及欠条是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，应当认定有效。合同中记载的房屋本身就是集体土地所建设的，被告对此也是明知的，被告作为完全民事行为能力人应当知道该房屋不可能拥有同城市商品房一样的完全产权，因此，被告要求原告将涉案房屋办理过户手续本就是强人所难，不合理的要求，是过度加重了原告的义务，是为了推脱违约责任而曲解合同，同时，被告诉称涉案房屋系违章建筑，但被告并无证据证明涉案房屋已经经过有关部门认定确认为违章建筑，因此被告的主张无事实和法律依据，即便该房屋最终经确认为违章建筑，因涉案房屋非合同的主要标的物，也不可能导致合同最终无效。3、2016年3月14日被告明洁琼与原告签订的转让合同中，约定的转让标的包括高密市润华农产品种植专业合作社、依法流转承包的184亩土地使用经营权转、地上附属物物权，其中合作社的转让费及地上附着物中藕池及藕、树林、生产农机具及其它生产设备转让费占合同总额的绝大部分，而房屋价值仅占合同总额的一小部分，因此，被告的主张与事实不符。4、请法院依法驳回被告的诉讼请求，诉讼费由被告承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘佰基提交转让合同、房屋转让协议、补充协议各一份，证明原、被告双方于2016年3月14日签订协议，原告将坐落在高密市阚家镇后泊子村的高密市润华农产品种植专业合作社和依法流转承包的土地184亩使用经营权转让给被告明洁琼，同时将投资的一切地上附属物物权及使用权、处置权一次性永久全部转让给被告，折价95万元人民币，被告以位于高密市荆者花园6号楼4单元202房及35号车库房产抵顶转让费70万元，余款2年内付清。原告刘佰基还提供被告明洁琼与阚家镇人民政府签订的土地承包合同一份，证明转让的184亩土地承包经营权被告已与政府签订合同，转让合同已经履行。被告对原告提交的转让合同、房屋转让协议、补充协议及土地承包合同均无异议。被告辩称，根据转让合同第二条规定，甲方（原告）保证所转让的合作社土地房屋及地上附属物的合法性并无抵押无借贷……第三条规定，甲方（原告）应在签字后十日内帮乙方完善过户等相关手续证件。现查明，原告转让的房屋、使用的土地是基本农田，房屋系违法建筑，没有合法手续不能办证，所以该转让合同是无效的，房屋转让协议也是无效的，请求驳回原告诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订转让合同，原告将注册的高密市润华农产品种植专业合作社和依法流转承包的土地184亩使用经营权转让给被告，被告已与发包方签订土地承包合同符合《中华人民共和国农民土地承包法》的规定，该转让行为合法有效，同时协议约定，原告将自己投资的一切地上附属物物权及使用权、处置权一次性永久全部转让给被告，原告投资的附属物包括房屋八间、面积约240平方米，该房屋使用的土地系基本农田，该房屋建设违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款的规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，根据山东省2008年全省民事审判工作座谈会议纪要要求，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。该纪要要求对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上应当确认无效。本案中，涉案房屋建设在基本农田之上，原、被告双方均不属该土地所在的集体经济组织，双方的房屋买卖协议应当认定为无效，综上原、被告双方签订的转让合同部分有效，部分无效。原、被告对涉案房屋的价值在合同没有明确约定，双方又不能达成一致意见，原、被告双方均不能提供证据证明财产价值部分的财产价值不能区分，导致有效部分无法继续履行，无效部分无法返还。综上，原告请求继续履行合同，将高密市荆都花园6号楼4单元202房产及35号车库过户至原告名下，支付剩余转让费250000元，并承担违约金190000元的诉讼请求，被告请求判令转让合同无效，房屋转让协议无效，被告向原告出具的250000元转让费欠条无效的诉讼请求。因原、被告双方签订的转让合同部分有效，部分无效，且有效、无效部分的财产价值无法做出认定。对原、被告的诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告刘佰基的诉讼请求；二、驳回被告明召扩、明洁琼的诉讼请求。刘佰基诉明洁琼、明召扩一案的案件受理费15060元，保全费5000元，共计20060元，由原告刘佰基负担。明洁琼、明召扩诉刘佰基一案的案件受理费100元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长 孙从强人民陪审员 曹世森人民陪审员 葛 萌二〇一七年八月三十日书 记 员 台艳林 关注微信公众号“”