（2017）沪01民终8165号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-10
案件名称
吴丽媛诉徐香香房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴丽媛,徐香香,徐月香,董柳娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8165号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丽媛，女，1965年4月8日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈进峰，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐香香，女，1953年2月28日生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐月香，女，1959年9月16日生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董柳娣，女，1933年7月11日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：秦仲嘉，上海市华亭律师事务所律师。上诉人吴丽媛因与被上诉人徐香香、徐月香、董柳娣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初28706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴丽媛上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，依法改判徐香香、徐月香、董柳娣支付吴丽媛违约金人民币57万元。事实和理由：吴丽媛与徐香香、徐月香、董柳娣签订的房屋买卖合同及补充条款约定双方应于徐香香、徐月香、董柳娣办妥房地产权证后5个工作日内签订网络版《上海市房地产买卖合同》。履行过程中，双方口头约定于2016年3月25日进行网签。后因出售方当天有事，双方确定另行协商网签时间，但双方之后并未就此达成一致。一审认定双方确定于2016年4月10日进行网签，缺乏依据。双方合同约定2016年4月10日前支付房款人民币82万元是建立在双方按照房屋买卖合同约定时间进行网签的基础上。双方网签时间推迟，支付该笔房款的时间亦应推迟。综上，吴丽媛不存在未按约定时间与徐香香、徐月香、董柳娣进行网签，未按约支付房款的违约行为。徐香香、徐月香、董柳娣在双方尚未对网签时间重新协商一致的情况下单方面终止履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。徐香香、徐月香、董柳娣辩称，吴丽媛未与徐香香、徐月香、董柳娣进行网签系因为其要求对合同条款重新进行磋商。因双方之前对买卖合同条款已经谈妥，故徐香香、徐月香、董柳娣不予同意。请求驳回上诉，维持原判。吴丽媛向一审法院起诉请求：1、解除吴丽媛与徐香香、徐月香、董柳娣就徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、徐香香、徐月香、董柳娣返还购房首付款60,000元；3、徐香香、徐月香、董柳娣向吴丽媛支付违约金570,000元。徐香香、徐月香、董柳娣向一审法院反诉请求：1、确认吴丽媛与徐香香、徐月香、董柳娣就徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月11日解除；2、吴丽媛支付徐香香、徐月香、董柳娣违约金510,000元。一审法院认定事实：2016年3月15日，徐香香、徐月香、董柳娣登记成为系争房屋的权利人，三人各占1/3产权份额。2016年2月29日，在上海XX有限公司的居间介绍下，徐香香、徐月香、董柳娣（甲方）与吴丽媛（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款为2,500,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意还应按下列第二项处理：甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意还应按下列第二项处理：乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同补充条款约定，签订本合同时，该房地产权利人徐煜华已逝世，现由徐香香作为法定继承人与乙方签订本合同，承诺其他继承人已放弃对该房地产的继承权。该房地产徐煜华部分的产权由徐香香继承。徐香香、董柳娣、徐月香应于2016年3月27日前，办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》。待徐香香、董柳娣、徐月香办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，按本合同约定的交易条件签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，乙方对上述情况知晓且无异议。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》或签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理该房地产以其为权利人的《上海市房地产权证》期间，反悔不购买上述房地产或在上述约定的期限内未签订网络版的《上海市房地产买卖合同》，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。合同约定付款方式：乙方于签约当日，支付房款60,000元，于2016年4月10日之前，支付房款820,000元，以购房贷款的形式向甲方支付1,600,000元，办妥该房地产交房当日，支付房款20,000元。合同另就其他内容作了约定。同日，徐香香、徐月香、董柳娣（甲方）与吴丽媛（乙方）还签订补偿协议一份，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方350,000元，并于2016年4月10日前支付甲方。合同订立当日，吴丽媛即向徐香香、徐月香、董柳娣支付房款60,000元，由中介公司代为出具了收条。吴丽媛支付首付款后，双方协商同意待吴丽媛于2016年4月10日从欧洲回来签订房地产买卖合同，徐香香、徐月香、董柳娣提出要求吴丽媛签好合同当天付首付。后吴丽媛未与徐香香、徐月香、董柳娣签订买卖合同，也未在4月10日前支付合同约定的房款，双方均与中介进行沟通，但未确定签订合同日期。2016年5月7日，徐香香、徐月香、董柳娣发函给吴丽媛，认为吴丽媛违约，要求解除合同，吴丽媛则表示未收到该份函件。2016年5月16日，吴丽媛发函给徐香香、徐月香、董柳娣，要求与徐香香、徐月香、董柳娣签订合同。徐香香、徐月香、董柳娣则认为此时双方已经解除了买卖合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。吴丽媛与徐香香、徐月香、董柳娣签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，当事人均应恪守履行。根据合同约定，双方应在办妥该房地产以徐香香、徐月香、董柳娣为权利人的《上海市房地产权证》后5个工作日内，按约定的交易条件签订网络版的《上海市房地产买卖合同》。徐香香、徐月香、董柳娣办妥房地产权证后，双方约定了签订买卖合同的时间，但其后吴丽媛未在约定的时间与徐香香、徐月香、董柳娣签订买卖合同，也未在约定的时间内履行主要的付款义务，故吴丽媛违约在先。徐香香、徐月香、董柳娣虽曾发出解约通知函，但该函未能送达吴丽媛，故徐香香、徐月香、董柳娣要求确认于2016年5月11日双方合同解除没有依据。双方均同意解除合同，一审法院予以确认。合同解除后，徐香香、徐月香、董柳娣收取的房款应予返还。吴丽媛违约在先，无权要求徐香香、徐月香、董柳娣承担违约责任，故对吴丽媛要求徐香香、徐月香、董柳娣承担违约责任的诉讼请求，不予支持。吴丽媛认为徐香香、徐月香、董柳娣主张的违约金过高，一审法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，于二○一七年五月三日作出判决：一、解除吴丽媛与徐香香、徐月香、董柳娣就徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、徐香香、徐月香、董柳娣于判决生效之日起十日内返还吴丽媛购房款60,000元；三、吴丽媛于判决生效之日起十日内支付徐香香、徐月香、董柳娣违约金60,000元；四、吴丽媛的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,050元，由吴丽媛负担4,456元，徐香香、徐月香、董柳娣负担594元；反诉案件受理费减半收取计5,050元，由徐香香、徐月香、董柳娣负担4,456元，吴丽媛负担594元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，吴丽媛委托诉讼代理人表示，截止2016年4月26日，吴丽媛仍然无法确定可以网签的时间。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，吴丽媛于一审中提供其与徐香香的短信记录显示双方于2016年3月25日有如下对话：徐香香表示，“一位产权人有事，签约时间定在下周五晚上5点45到6点好吗”、“收到回复下，谢谢”；吴丽媛回复，“不好意思刚看到信息。没问题那就等我四月十号从欧洲回来再签吧”；徐香香回复，“好吧，当天签好同天付首付，这样就不用来回跑了”，“确定是4月10日吗”。对此，吴丽媛未作回复。吴丽媛于一审中提供的徐香香与中介及吴丽媛与中介的微信记录显示，徐香香一直催促中介与吴丽媛联系确定网签时间，中介亦积极与吴丽媛联系，但吴丽媛以工作繁忙，母亲摔伤住院为由表示抽不出时间。本院认为，根据徐香香与吴丽媛之间的短信往来，可以确认交易双方实际约定吴丽媛应于双方进行网签的同时支付房款82万元。本案的关键争议在于双方是否因吴丽媛的原因而未签订网签合同。双方未能按照原约定时间网签后，本应基于诚实信用原则，在合理期限内重新确定网签时间。根据出售方的陈述以及吴丽媛提供的短信记录、微信记录，可以看出2016年4月10日吴丽媛返沪后，徐香香一直与中介联系，要求尽快确定签约时间，中介亦积极与吴丽媛进行沟通，但吴丽媛以工作繁忙，母亲摔伤住院为由表示抽不出时间。鉴于双方已经签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议对双方交易的条件作出了明确约定，双方亦明确按照约定的交易条件进行网签，也就是说，网签本身不过是办理交易过户手续形式上的需要，并不需要精心准备或者耗费太多的时间。日常交易中，为了不影响工作，交易双方选择晚上进行网签的情况亦较为常见。因此，吴丽媛以工作繁忙为由表示不能确定网签时间，明显不能成立。所谓母亲摔倒受伤住院，亦非吴丽媛片刻不能抽身的理由。吴丽媛迟至2016年4月底仍不能确定签约时间，就本案而言明显已经超过了双方协商确定网签时间的合理期限。一审认定吴丽媛构成违约金，并无不当。按双方合同约定吴丽媛本应向房屋出售方支付总房款20%的违约金。基于吴丽媛主张违约金过高，一审根据本案具体情况将违约金酌情调整为6万元，房屋出售方未就此提起上诉，本院予以确认。综上，吴丽媛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,150元，由上诉人吴丽媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 许 军二〇一七年八月三十日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：