（2017）渝0107民初8909号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-20
案件名称
重庆东福物业管理有限公司与张荣恩、肖秀兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆东福物业管理有限公司,张荣恩,肖秀兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初8909号原告：重庆东福物业管理有限公司，住所地:重庆市江北区红石路5号9-1。统一社会信用代码：9150010567339098XA。法定代表人：张玲，该公司总经理。委托代理人：袁莲，该公司员工。委托代理人：刘渝蔓，该公司员工。被告：张荣恩，男，1975年1月14日生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人：肖秀兰，女，1976年3月27日生，汉族，住重庆市长寿区。系被告张荣恩的妻子。被告：肖秀兰，女，1976年3月27日生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆东福物业管理有限公司（以下简称：东福公司）诉被告张荣恩、肖秀兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员熊帆适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告东福公司的委托代理人刘渝蔓、袁莲，被告张荣恩的委托代理人肖秀兰、被告肖秀兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东福公司诉称：被告系重庆市九龙坡区××号房屋的业主。房屋建筑面积86.21㎡。原告系该小区的物业服务单位，向包括被告在内的小区业主提供了物管服务。但被告未缴纳2013年1月1日至2016年11月30日期间的物管费、公摊水电费。现原告起诉来院，请求：判令被告支付原告物业管理服务费4761元及违约金943元。被告张荣恩、肖秀兰辩称：不同意缴纳物管费，不存在违约金；合同期满后原告未向小区提供物业服务，也没有签订新的物业服务合同，原告应当搬离小区，故2015年8月31日之后的物管费不应当缴纳；原告的部分诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明：原、被告双方均认可被告张荣恩、肖秀兰系重庆市九龙坡区××号房屋的业主，房屋建筑面积86.2㎡。2012年8月30日，××业委会与原告东福公司签订《××物业服务合同》约定××业委会将座落于九龙坡区××小区委托原告进行物业管理服务。物业费用高层住宅按照建筑面积计算，标准为1.1元/㎡/月，住宅按照6.5元/月/户收取公摊水电费。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。另该合同约定“合同期限为三年，自2012年9月至2015年8月止，合同期届满前三个月内，甲方（业委会）依法作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业企业签订物业服务合同合法生效时，本合同终止”。该合同于2015年8月31日届至后，××小区业委会虽于2015年12月作出选聘重庆云港物业管理有限公司的决定，但该决定后经重庆市九龙坡区人民法院《（2016）渝0107民初字第00726号民事判决书》判决撤销。2015年6月至2016年11月期间，涉案小区没有新的物业企业入驻小区，原告履行服务至2016年12月初撤场。审理中，原告陈述二被告每月物管费94.82元，公摊费6.5元，二被告未向其缴纳2013年1月1日至2016年11月30日期间的物管费、公摊水电费共计4762.04元。二被告对欠费时间、欠费计算方式和金额无异议，但认为2015年4月1日之前的物管费已过诉讼时效，不应当主张，2015年4月1日至2015年8月31日期间的费用同意缴纳三分之一，2015年9月1日之后的费用不应当缴纳。原告举示中国邮政快递包裹凭证拟证明在2017年1月13日向被告邮寄了催收函，被告对证据真实性不认可，认为函件名称系事后添加。另查明，原告于2017年5月4日向本院提交本案民事起诉状。上述事实，有《××物业服务合同》及其备案证明、重庆市九龙坡区人民法院《（2016）渝0107民初字第00726号民事判决书》等证据以及当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，依法向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案在审理中，被告针对原告要求其支付拖欠费用的诉讼请求提出已过诉讼时效的抗辩。经审查，原告于2017年5月4日向本院提交诉状。虽原告主张其在2017年1月13日向被告邮寄催收函主张权利，但被告对其不予认可，原告提供的证据未能证明被告已收到催收函件，故原告对此应承担举证不能的不利责任。结合业主每次交纳费用时间为每月10日前，故本院认定原告主张2015年4月30日以前物业服务费、公摊水电费的诉讼请求已过诉讼时效，对该部分诉讼请求应予驳回。××业委会与原告东福公司签订《××物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，协议合法有效。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为小区提供了物业服务，被告应支付物业服务费用及公摊费用。对于被告提出的原告服务不到位等问题，本院认为，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。现原、被告对每月物管费94.82元和公摊水电费6.5元无争议，故二被告应向原告缴纳2015年5月1日至2016年11月30日期间的物业服务费1801.58元（94.82元/月×19个月）、公摊水电费123.5元（6.5元/月×19个月），以上合计1925.08元。关于违约金，根据庭审查明的事实，二被告延迟支付物业服务费亦并非恶意为之，故对原告违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张荣恩、肖秀兰于本判决生效后十日内支付原告重庆东福物业管理有限公司2015年5月1日至2016年11月30日期间的物业管理服务费、公摊水电费共计1925.08元。二、驳回原告重庆东福物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张荣恩、肖秀兰负担（该费用原告已经预交，被告于本判决生效后十日内将上述费用支付给原告）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 熊 帆二〇一七年八月三十日书 记 员 张国琼 百度搜索“”