（2017）皖0203民初2825号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-11-28
案件名称
安徽华高物业管理有限公司与张步虎、胡静物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市弋江区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽华高物业管理有限公司,张步虎,胡静
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0203民初2825号原告：安徽华高物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区华仑港湾小区8号楼，统一社会信用代码组织机构代码58886751-X。法定代表人：李林，总经理。委托代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。被告：张步虎，男，汉族，1981年8月8日出生，双鹤药业销售，住安徽省芜湖市繁昌县。被告：胡静，女，汉族，1983年9月1日出生，繁昌县人民医院员工，住芜湖市繁昌县，系被告张步虎妻子。原告安徽华高物业管理有限公司诉被告张步虎、胡静物业服务合同纠纷一案，本院2017年7月27日受理后，依法适用简易程序于2017年8月18日公开开庭进行了审理，原告安徽华高物业管理有限公司的委托代理人梁笑龑、被告张步虎到庭参加诉讼。被告胡静本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽华高物业管理有限公司诉称：原告系芜湖市华仑港湾小区物业服务方，两被告系该小区8＃楼1单元1203室业主，该房屋建筑面积为122.17平方米。双方签订协议一份：协议约定：物业综合服务费每月按建筑面积1元/平方米收取，二次供水、电梯使用费另计；交费时间为每月首5日之前。合同第八条约定：乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可予以依照协议约定有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.05%支付滞纳金。对物业综合服务费中未计入的电梯、二次供水等共用设施设备运行能耗费用，每月按建筑面积0.5元/平方米预收，与业主缴纳物业综合服务费时一并收取。原告依约履行了合同相关义务，而两被告自2014年11月1日以来，截止起诉时已经累计拖欠物业费、能耗费5864元，滞纳金1140元。现为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。请求判令：1.请求法院依法判令两被告支付拖欠的物业综合服务费3909元、能耗费1955元、违约金1140元，合计7004元；2、两被告承担本案的诉讼费。被告张步虎辩称：对交纳物业费的本身没有异议，但我们没有交物业费是因为我们8号楼架空层改变用途的问题，与我们签订合同的时候用途不一致，关于这个问题我们已经起诉了。如果我们败诉或者物业搬走我们就交费。物业应该和我们沟通。被告胡静未作答辩。经审理查明：两被告系芜湖市华仑港湾小区8＃楼1单元1203室业主，原告系芜湖市华仑港湾小区物业管理服务公司，2012年10月10日原被告签订《华仑港湾前期物业服务协议》，协议约定：物业综合服务费每月按建筑面积1元/平方米收取；二次供水、电梯使用费另计。现二次供水、电梯使用费等能耗费，原告对能耗费每月按建筑面积0.5元/平方米预收。缴纳费用时间为每月首（5日之前）。被告入住后，因房屋开发商将涉案华仑港湾8号楼的架空层交付物业公司使用，两被告认为侵犯了业主的权利，故于2014年11月1日后即表示暂不缴纳物业费，直到2017年6月30日。因两被告未缴纳2014年11月1日-2017年6月30日期间的物业管理服务费用。为此，双方纠纷成讼。另查明，涉案房屋芜湖市华仑港湾小区8＃楼1单元1203室建筑面积为122.17平方米。上述事实，有证据原告提交的前期物业服务协议复印件、购房发票复印件、律师函及快递单各二份及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告签订《华仑港湾前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定原告为涉案房屋提供物业服务，被告负有依约交纳物业管理费的义务。被告辩称因房屋开发商将涉案华仑港湾8号楼的架空层交付物业公司使用，该行为侵犯了业主的权利，两被告据此作为未交纳物业费的抗辩事由。而本案原告与涉案房屋的开发单位分系不同的法律主体，且被告所述该事由与本案物业服务合同纠纷分属不同的法律关系，就被告所述事由其可依据法律途径向相关责任主体另行主张权利，其以此为由不形成对抗交纳物业管理服务费用义务的效力，故对原告的给付物业费及能耗费之诉请予以支持。鉴于两被告未交纳物业费系因其前述所述事由所致，并据此要求暂缓交纳物业费，该事由虽非拒交物业费的法定抗辩事由，但考虑到两被告本身并无不交纳物业费之故意，其未依约交纳物业费系出于对法律的不同认识，据此，对原告主张违约金的诉求本院不予支持。为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张步虎、胡静于本判决生效之日起十日内给付。原告安徽华高物业管理有限公司物业综合服务费3909元、能耗费1955元（自2014年11月1日至2017年6月30日期间）；二、驳回原告安徽华高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告安徽华高物业管理有限公司负担4元、被告张步虎、胡静负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 汪斌二〇一七年八月三十日书记员 戴倩附适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：