（2017）湘0525民初1030号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-16
案件名称
长沙肯德基有限公司与向传喜等撤销之诉一案一审民事判决书
法院
洞口县人民法院
所属地区
洞口县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙肯德基有限公司,向传喜,唐青春,湖南裕峰置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条
全文
湖南省洞口县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0525民初1030号原告：长沙肯德基有限公司，住所地长沙市雨花区中路三段569号湖南商会大厦东塔17层1713-1724号。法定代表人：赵文欣，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：卢京美，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡年喜，湖南崇民律师事务所律师。被告向传喜，男，1963年12月27日出生，汉族，住洞口县。委托诉讼代理人（特别授权）：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。被告唐青春，女，1966年11月20日出生，汉族，住洞口县。委托诉讼代理人（特别授权）：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。被告湖南裕峰置业有限公司，住所地洞口县洞口镇大正街234号。法定代表人：王周勇，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）黄明康，湖南伏龙律师事务所律师。原告长沙肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）与被告向传喜、唐青春、湖南裕峰置业有限公司（以下简称裕峰公司）第三人撤销之诉一案，本院于2017年6月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肯德基公司的特别授权委托诉讼代理人及委托诉讼代理人卢京美、胡年喜到庭参加诉讼。被告向传喜及其委托诉讼代理人李建平到庭参加诉讼，被告唐青春的特别授权委托诉讼代理人李建平、被告裕峰公司的特别授权委托诉讼代理人黄明康亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肯德基公司向本院提出诉讼请求：判决撤销湖南省洞口县人民法院（2017）年湘05**民初393号民事调解书。事实与理由：原告肯德基公司于2012年12月5日租赁被告裕峰公司的洞口县桔城路与文昌路裕峰中央广场三个门面一、二层405平方米（含夹空层面积）的房屋，用于肯德基餐厅经营。2016年9月1日，被告向传喜、唐青春与被告裕峰公司签订门面销售买卖合同，同年10月27日又签订三份商品房买卖合同，以929.2608万元的价格购买了该三个门面的房屋。2017年3月10日，向传喜、唐青春就与裕峰公司房屋买卖合同纠纷一案向法院起诉，同年4月20日本院作出（2017）湘0525民初393号民事调解书，确认了房屋买卖合同具有法律效力，三个门面房屋归向传喜、唐青春所有。据此，向传喜、唐青春夫妇便以产权人的身份继续停电、关门，影响原告租赁经营。因三被告在无争执的情况下诉讼，涉嫌虚假诉讼，法院在没有审查交纳房款是否属实，是否交纳税费，房屋是否验收合格，是否过户的情况下，越过房产行政部门进行了产权确认，程序不合法。而原告未参加三被告间的诉讼不能归责于原告，故原告依法提起诉讼，请求撤销本院（2017）湘0525民初393号民事调解书。原告肯德基公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据材料：1、《租赁合同》1份，拟证明肯德基公司与裕峰公司于2012年12月形成房屋租赁合同关系及双方的权利义务情况。2、解除租赁合同通知1份，拟证明向传喜于2017年1月7日以3个月未收到肯德基公司的租金、物管费为由，提出解除租赁合同，要求肯德基公司自行搬迁。3、案件受理通知书，拟证明原告曾向法院起诉，要求确认向传喜解除租赁合同无效。4、门面销售买卖协议书及商品房买卖合同，拟证明协议中明确约定，向传喜必须把肯德基公司的租赁合同执行完毕，否则赔偿责任由向传喜承担。5、收款收据，拟证明向传喜未提交正式购房发票，仅凭收据无法证实已支付全部房款，且收据款多于合同约定房款。6-7，肯德基门面现场停电停止经营的视频及照片，肯德基门面损失清单，拟证明向传喜到肯德基门店锁门，造成经济损失。8、洞口法院调解书，拟证明法院确认三被告房屋门面买卖合同效力及产权归属。9、裕峰公司的企业信用查询信息，拟证明向传喜是裕峰公司股东。10、向传喜的银行往来账目，拟证明三被告签订门面买卖合同时向传喜未向裕峰公司付款，之前的付款只有一笔付给裕峰公司。11、庭审笔录及调解协议，拟证明法院审理（2017）湘0525民初393号案件的情况。被告向传喜、唐青春辩称，原告肯德基公司不具有提起第三人撤销之诉的主体资格。因为被告方没有侵犯其优先购买权。原告只愿出600万元买房，自愿放弃929万余元同等条件的优先购买权。因此，原告不愿在同等条件买房，则与被告之间的房屋买卖及产权归属无利害关系，房屋买卖合同纠纷及产权归属纯属三被告之间的事，未涉及到第三人，且三被告之间不存在虚假诉讼，向传喜作为股东购房并不违法，多交了174053.33元属于办理产权登记的有关税费，在办理手续时多退少补。答辩人之所以解除被答辩人签订的租赁合同是因被答辩人在履行租赁合同中存在严重违约行为，这与三被告之间的房屋买卖没有任何法律上的关联，故肯德基公司提起第三人撤销之诉明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其无理诉请。被告向传喜、唐青春围绕其抗辩理由向本院提出了如下证据材料：1、（2017）湘0525民初393号民事调解书1份，拟证明法院已确认了三被告之间就三个门面转让达成的调解协议。2-3号门面销售买卖协议书及网签合同3份，拟证明三被告达成三个门面转让合同并办理了网签手续。4-6，裕峰公司收款收据，三个门面总价款清单，银行转账凭证，拟证明被告裕峰公司已收到被告向传喜交来门面转让价款的事实。7-9，被告向传喜与肯德基公司工作人员杨娟的微信记录，裕峰公司告知函及肯德基公司收到该函的送达回证以及肯德基公司给裕峰公司的函，拟证明肯德基公司对裕峰公司转让三个门面给向传喜、唐青春无异议。10-12，（2017）湘0525民初569号民事判决1份，（2017）湘0525民初569号民事裁定书1份，拟证明肯德基公司与向传喜、唐青春之间的租赁合同纠纷与本案撤销之诉无关联。13、录音光盘，拟证明肯德基公司对三个门面只愿出价600万元购买，并自愿放弃同等条件下的优先购买权。被告裕峰公司口头辩称：1、被告裕峰公司在2016年9月1日与被告向传喜、唐青春签订商品房买卖合同之前已经通知肯德基公司，但双方因门面房屋买卖价格不能达成一致，裕峰公司才将涉案门面房屋卖给向传喜、唐青春。2、裕峰公司没有侵害原告的租赁权，租赁合同的权利义务一并转让给房屋买受人向传喜、唐青春。3、原告所称民事调解书涉嫌虚假诉讼纯属猜测，没有任何证据予以证实。故原告提起第三人撤销之诉无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告裕峰公司未向本院提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院经开庭组织双方当事人质证：一、对原告提交的1、2、3、4、5、10、11号证据及被告向传喜、唐青春提交的1、2、3、5、7、8、9、11号证据，双方对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。二、对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的6号证据，向传喜、唐青春质证认为，不是被告强行停电、关门，而是在县政府多次交涉的情况下，肯德基公司不认可向传喜的产权人身份，不肯交租金，造成房屋租赁合同根本违约，被告才锁门。故本院认定因肯德基公司不肯向房屋买受人向传喜交纳2016年9月-11月的租金。向传喜于2017年元月7日向肯德基公司发出《解除合同通知》，双方因履行租赁合同发生争执后，已发生了锁门、停电的事实。2、对裕峰公司收款收据，银行转账凭证。均用来证实向传喜向裕峰公司付房价款的。虽然原告方质证认为没有开出税务发票，且转账是转给了股东，没转给公司。对此，本院认为，公司指定房屋买受人向传喜将款项打给财务负责的股东。裕峰公司实收向传喜房价款，是否开票及打款给指定人员，是公司内部管理的事，且合同双方对交房价款无异议，不影响向传喜交房价款的真实性，故本院对向传喜向裕峰公司交房价款9466661.33元的事实予以认定。3、对向传喜与肯德基公司工作人员杨娟的通话录音光盘。拟证明2016年9月，裕峰公司将已租肯德基公司的三个门面房屋卖给向传喜时，已通知了肯德基公司有优先购买权，因肯德基公司只愿出价600万元，故放弃了在929万余元同等条件下的优先购买权。对这一事实，本院根据录音光盘，结合2017年2月21日后肯德基公司与裕峰公司的往来函件等证据予以认定。4、对（2017）湘0525民初569号判决书，因不是生效判决，故不作认证。本院根据采信的证据，结合庭审调查，认定如下案件事实：被告向传喜系裕峰公司的自然人股东，出资200.136万元，并在公司担任监事之职。向传喜与唐青春是夫妻关系。2012年12月5日，长沙肯德基公司与裕峰公司签订《租赁合同》，裕峰公司将其开发的裕峰广场三个门面一、二层总计使用面积405平方米的（含夹空层）房屋出租给肯德基公司开设肯德基连锁餐厅。2016年8月裕峰公司欲将肯德基三个门面房屋出卖，便与肯德基公司工作人员及向传喜等洽谈房屋买卖事宜，因肯德基公司只愿出价600万元，而裕峰公司要价929万余元，故肯德基公司放弃了同等条件下的优先购买权。2016年9月1日裕峰公司与向传喜经过协商，双方签订《门面销售买卖合同协议书》，同年10月27日，双方到洞口县房产局办理了网签手续，正式签订了合同编号分别为20120032120、20120032121、20120032122的三份《洞口县商品房买卖合同》，并在房产局登记备案。合同约定肯德基公司租赁的三个门面房屋，总面积227.76平方米（能办证的面积），作价929.2608万元。合同签订后，向传喜以其在裕峰公司的应收款抵房价款，并由裕峰公司向其开具了收据，共计9466661.33元，抵减房价款929.2608万元后，下余174053.33元将用于办证税费开支。2016年9月26日裕峰公司向肯德基公司发出《租金指定付款函》通知肯德基公司于2016年9月1日起将租金直接支付给向传喜，并提供了向传喜的银行账号和开户行。2016年12月26日，被告向传喜向原告肯德基公司发出催收租金的通知。2017年元月7日向传喜以肯德基公司连续三个月未交租金为由向肯德基公司发出《解除合同通知》，要求解除裕峰公司与肯德基公司签订的《租赁合同》，向传喜与肯德基公司因继续履行《租赁合同》发生争执后，出现了锁门、断电的局面。2017年3月10日，向传喜、唐青春以裕峰公司为被告向本院起诉，要求：1、确认原、被告于2016年9月1日签订的《门面销售买卖合同协议书》及2016年10月27日签订的网签合同编号20120032120、20120032121、20120032122的三份《洞口县商品房买卖合同》合法有效；2、判令原告对上述合同的标的物即裕峰商业城第1幢1层120号、121号、122号三个门面拥有合法所有权。该案在审理过程中，双方自愿达成了以下协议：一、合同编号为20120032120、20120032121、20120032122三份《洞口县商品房买卖合同》具有法律效力；二、上述三份合同约定的裕峰商业城第1幢120号、121号、122号三个门面归向传喜、唐青春所有。2017年4月20日，本院作出（2017）湘0525民初393号民事调解书，对上述协议予以确认。2017年6月27日，肯德基公司向本院起诉，要求撤销三被告达成的上述协议。本院认为，本案是第三人撤销之诉。本案的焦点问题是：一、向传喜、唐青春在与裕峰公司签订《洞口县商品房买卖合同》时，是否侵犯了承租人肯德基公司的优先购买权。从向传喜与肯德基公司工作人员杨娟的微信记录，录音光盘来看，肯德基只愿出600万元购买承租的三个门面，放弃了在929万余元同等条件下的优先购买权。2016年9月12日，肯德基公司接到裕峰公司与向传喜门面产权转让的文件及裕峰公司要求其向向传喜交纳租金的通知后，对房屋买卖并未提出异议，只是就怎么履行租赁合同提出异议，而不是要求在929万余元的价格条件下自己要求买，故裕峰公司并未侵犯承租人肯德基公司的优先购买权。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，即使出租人侵犯了承租人的优先购买权，承租人也只能提出赔偿请求，而不能请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。第二，肯德基公司对裕峰公司及向传喜、唐青春争执的三个门面的房屋是否有独立请求权。因肯德基公司从不曾与裕峰公司签订房屋买卖合同及交纳购房款。故对三个门面房屋产权，没有独立请求权。根据买卖不破租赁原则，肯德基公司对三个门面房屋只有租赁权，且其与房屋买受人向传喜、唐青春因继续履行房屋租赁合同的纠纷已另案处理。综上所述，肯德基公司不具有提起第三人撤销之诉的条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回原告长沙肯德基有限公司的诉讼请求。本案受理费76848元，由原告长沙肯德基有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 卿笃炉审 判 员 尹显刚人民陪审员 张美春二〇一七年八月三十日书 记 员 陈丽丽 来源：