（2017）苏0206民初2823号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2018-07-12
案件名称
2823无锡正大帝明商业发展有限公司与许扬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市惠山区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡正大帝明商业发展有限公司,许扬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十六条
全文
江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初2823号原告：无锡正大帝明商业发展有限公司，统一社会信用代码9132020633902612XD，住所地无锡市惠山区长安街道华惠路669号201室。法定代表人：俞中德，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁冲，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姝，上海君澜（无锡）律师事务所实习人员。被告:许扬，男，1989年11月26日生，，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴伟洪，江苏沁园春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春雨，江苏沁园春律师事务所律师。原告无锡正大帝明商业发展有限公司（以下简称正大公司）与被告许扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法由审判员黄树杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正大公司的委托诉讼代理人丁冲、张姝，被告许扬的委托诉讼代理人吴伟洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认正大公司与许扬签订租赁合同于2017年5月11日解除；2.判令许扬将承租的房屋归还给正大公司；3.判令许扬支付截至2017年5月8日欠付的租金25705元、电费1359.6元，合计27064.6元，并支付滞纳金（以27064元为基数，自2017年5月8日起，按每日0.5%计算，至实际支付之日止）；4.判令许扬支付违约金3042元；5.要求许扬赔偿围挡费用6160元；6.本案诉讼费由许扬承担。事实和理由：2016年8月，正大公司与许扬签订《正大乐城活动场地短期租用协议》，约定由许扬承租正大乐城2F-通道商铺（租赁面积为10平方米），从事爱鸭鸭脖促销。后许扬未按约支付租金及电费。许扬亦拒绝将租赁房屋返还给正大公司，严重干扰和影响正大乐城的正常经营活动，给正大公司造成了巨大经济损失。故诉至法院请求判如所请。被告许扬辩称：合同上面签订的面积为10平方米，但是实际面积只有8.3平方米，且许扬交付三个月房租后正大公司同意第四个月免租金，并且从第五个月开始按照实际面积8.3平方米，10元/天·平米的标准收取租金，故从第五个月开始收取的租金其也愿意按照10元/天·平米，8.3平方米的标准计算；正大公司在2017年5月8日对许扬实施断电而导致许扬货物及设备损坏，并且将许扬所在区域实施围挡，导致许扬无法正常营业，使许扬产生巨大损失，要求在租金中予以扣除损失；另外其还缴纳了保证金3042元，应予抵扣；双方之间除签订了三个月的短期合同外，另外签订了一份为期3年的租赁合同，所以双方不是不定期租赁，合同也未到期；对正大公司主张的围挡工程施工费用不予认可，该费用与许扬无关，且该费用没有相应的依据，没有证明力。请求驳回正大公司诉讼请求。经审理查明：2016年8月，正大公司（甲方）与许扬(乙方)签订《正大乐城活动场地短期租用协议》,约定正大公司将座落于无锡市惠山区正大乐城2F-通道（租用面积10平方米）出租给许扬用于爱鸭鸭脖促销，租赁期限为2016年8月20日至2016年11月19日。自2016年8月20日至2016年11月19日期间的租金为4345.7元/月。合同第4.3条约定：乙方应于2016年8月15日之前将保证金及首月租金一次性付清，之后每月租金，乙方须于每月15日前支付下月租金，先付后用。逾期支付，甲方有权终止本协议及将活动场地另行出租予第三方，事前无需得到乙方同意。合同第4.5条约定：若乙方未能按时支付租金以及其他各项应付款项，甲方有权加收拖欠金额每日0.5%的滞纳金至实际支付日……。合同第5.1条约定：乙方应于本协议签署时，向甲方支付租金总额的20%的保证金，即3042元作为履行本协项下义务的担保……上述保证金在活动场地使用期结束，乙方将活动场地恢复原状交还甲方，且扣除相关因乙方产品质量缺陷等导致甲方遭受的经济损失、退货（如有）及其他相应费用后，甲方在收到乙方保证金收据后一个月内将剩余保证金无息退还乙方。关于违约责任，第7.1.3条约定：乙方未能按本协议规定期限按时支付或补足租金和保证金，甲方有权书面通知乙方单方解除本协议（协议解除时间以甲方书面通知的时间为准），甲方有权全额没收乙方的保证金及乙方已缴纳但尚未履行的剩余期限的全部租金，且乙方还应支付甲方相当于本协议保证金总额100%的金额作为违约金，并且该违约金应在收到甲方书面通知后十个工作日内一次付清……。另查明，无锡市房屋初始登记载明，正大乐城座落的绿地世纪城600号于2014年9月19日登记所有权人为绿地地产集团无锡置业有限公司（以下简称绿地公司）。2011年11月18日，上海绿地集团无锡置业有限公司（后更名为绿地地产集团无锡置业有限公司）与上海易初莲花连锁超市有限公司（以下简称易初莲花）签订《无锡惠山大道项目租赁合同》，约定绿地公司“在无锡绿地世纪城三期预留地商住用地建造的商用建筑物，建成后将对外进行商用出租”，由易初莲花承租并经营，双方约定租赁期限为20年。2014年5月，绿地公司与易初莲花、正大商业发展（上海）有限公司三方签订主体变更协议，约定自2013年12月15日起承租人由易初莲花变更为正大商业发展（上海）有限公司，正大商业发展（上海）有限公司承继2011年11月18日签订的《无锡惠山大道项目租赁合同》中约定的各项内容。2015年6月1日，绿地公司与正大商业发展（上海）有限公司、正大公司三方签订主体变更协议，约定自2015年6月1日起承租人由正大商业发展（上海）有限公司变更为正大公司，正大公司承继2011年11月18日签订的《无锡惠山大道项目租赁合同》中约定的各项内容。再查明，许扬房租金支付至2016年11月19日，之后再未支付租金，正大公司亦进行多次催缴。2017年5月8日，正大公司对许扬的店铺实行断水断电措施。2017年5月11日，正大公司向许扬直接送达律师函，要求许扬最迟于当天22：00之前将租金、电费全部支付给正大公司，并将租赁场地内的各种设施、设备进行搬离并负责恢复原状，并将租赁场地以清洁状态返还正大公司。2017年5月12日，正大公司委托无锡盈石装饰设计有限公司对许扬的租赁区域进行了围挡施工，支付工程款6160元。以上事实，有短期租用协议、欠费明细、律师函、录像资料、围挡工程合同、照片、回单凭证、签收单、租赁协议、经营场所使用证明、证明信、损失明细表、无锡市房屋初始登记证、租赁合同、主体变更协议及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：正大公司与许扬签订的短期租用协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。因许扬欠付租金等费用，正大公司主张与许扬间的租赁合同于2017年5月11日解除，有律师函及视频资料为证，本院予以确认，同时许扬应将所租商铺予以归还。正大公司主张许扬支付自2016年11月20日至2017年5月8日欠付的租金25705元，本院认为，许扬自述租金支付至2016年11月19日，而2017年5月8日，正大公司已对其停水停电，相关租金标准、租赁面积在短期租用协议中也已明确约定，故正大公司主张的租金合法有据，本院予以支持。至于许扬提出此后又与正大公司签订了协议，并许诺免租金一个月，对租金标准、租赁面积有了重新约定，但其仅提供了一份未有正大公司盖章确认的租用协议，本院不予采信。许扬又提出其租赁期限为3年，其尚在租赁期内，并未违约，并提供了惠山区长安万润祥熟食店与绿地公司签订的企业住所（经营场所）租赁协议，本院认为，该租赁协议的出租方为绿地公司，而在此期间绿地公司已将正大乐城的场地租赁给正大公司，故绿地公司并非适格的出租主体，且该协议中承租人也非许扬，无法证明许扬与惠山区长安万润祥熟食店的关系，从该协议内容看，该协议对租赁房屋的租金、支付方式、违约责任等常规约定均未涉及，故本院对许扬以该协议来对抗短期租用协议的抗辩意见不予采信。关于正大公司要求许扬支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，至正大公司2017年5月11日发函催缴欠付租金并解除租赁关系，许扬近半年未支付租金，故正大公司按照协议约定，按每日0.5%计算滞纳金符合事实和法律规定，本院予以支持。但支付期限以通知交费、解除合同即2017年5月11日为宜。正大公司主张的电费，仅提供自己制作的欠费清单，依据稍显不足，本院不予支持。关于正大公司主张违约金及许扬抗辩保证金应予以抵扣租金，本院认为，短期租用协议约定许扬违约可没收保证金，该保证金没收具有惩罚性质，应属于违约责任范畴，而滞纳金本身亦属于违约责任的范畴，故本院认为违约金、没收保证金、滞纳金三种违约处罚不宜重复计算，且本案正大公司主张的滞纳金已高于违约金及保证金，故本院支持其滞纳金，协议中约定的违约金不予支持，保证金予以抵扣欠付租金。关于正大公司提出围挡的费用，本院认为，正大公司并未提供证据证明采取该围挡措施的合理性、必要性，对该项费用不予支持。关于许扬提出正大公司停水停电造成其损失，本院认为，首先许扬已欠付近半年租金，根据之前的短期租用协议，其租金应先付后用，且其损失也仅提供了其自身制作的清单，未有经第三方清点、评估的证据，或经过正大公司确认，无法客观真实反映其实际损失情况。正大公司停水停电，其亦可及时采取其他补救措施防止损失的扩大，故许扬要求正大公司造成其损失抵扣租金的抗辩意见不予采信。至于许扬所抗辩未达到许诺的招商率未有双方约定，该抗辩意见非许扬怠于支付租金的理由。综上，许扬应支付正大公司截至2017年5月8日欠付的租金25705元，扣除其保证金3042元，许扬还应支付租金22663元，并支付滞纳金（以25705元为基数，自2017年5月11日起，按每日0.5%计算，至实际支付之日止）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡正大帝明商业发展有限公司与许扬签订的《正大乐城活动场地短期租用协议》于2017年5月11日解除。二、许扬于本判决发生法律效力之日起十日内将其承租的正大乐城2F楼梯口通道商铺交付给无锡正大帝明商业发展有限公司。三、许扬支付无锡正大帝明商业发展有限公司欠付的租金22663元。四、许扬向无锡正大帝明商业发展有限公司支付滞纳金（以25705元为基数，按每日0.5%计算，自2017年5月11日起至实际支付之日止）。五、驳回无锡正大帝明商业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取439元，由正大公司负担65元、由许扬负担374元。该款已由正大公司预交，许扬于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给正大公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 黄树杰二〇一七年八月三十日书记员 许 姣本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 搜索“”