（2017）湘04民终1138号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-10-20
案件名称
衡阳市众友房地产开发有限公司与衡阳市靓丽物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事裁定书
法院
湖南省衡阳市中级人民法院
所属地区
湖南省衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
衡阳市众友房地产开发有限公司,衡阳市靓丽物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条
全文
湖南省衡阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘04民终1138号上诉人（原审原告）：衡阳市众友房地产开发有限公司法定代表人：刘雪平委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡阳市靓丽物业管理有限公司法定代表人：贺清庚委托诉讼代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。上诉人衡阳市众友房地产开发有限公司（以下简称众友公司）因与被上诉人衡阳市靓丽物业管理有限公司（以下简称靓丽公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（以下简称一审法院）（2016）湘0405民初175号民事裁定（以下简称一审裁定），向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭于2017年8月29日公开开庭进行了审理，上诉人众友公司的委托诉讼代理人佘珍君、被上诉人靓丽公司的委托诉讼代理人李曾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众友公司上诉请求：1.撤销一审裁定；2.由靓丽公司立即退还收取广大业主提前缴纳的物业费141156元，以及退还所有入住业主资料、合同及钥匙等；3.本案所有诉讼费用由靓丽公司负担。事实和理由：靓丽公司退出了“众友·利贞嘉苑”小区的物业管理后，应该退还收取广大业主提前缴纳的物业费141156元，以及退还所有入住业主资料、合同及钥匙等。众友公司向新的物业公司垫付了靓丽公司收取广大业主提前缴纳的物业费141156元后，受广大业主的委托，向靓丽公司追偿垫付的物业费合理合法，与本案有直接的利害关系，是本案的适格主体。众友公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年11月12日签订的《前期物业管理服务合同》及2014年7月9日签订的《补充协议》；2.靓丽公司履行2014年12月5日所签订的《移交协议》，要求靓丽公司立即退还收取广大业主的各类保证金446880元及提前缴纳的物业费195397元，并立即退还所有入住业主资料、合同及钥匙等；3.本案诉讼费用由靓丽公司承担。一审法院认定事实：2012年11月2日，众友公司与靓丽公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由靓丽公司为众友公司开发的“众友·利贞嘉苑”小区提供前期物业服务。此后，因双方对物业服务质量和物业费缴纳产生矛盾。2014年12月5日，众友公司以小区临时业主代表大会会议决议要求终止与靓丽公司签订的《前期物业管理服务合同》为由，向靓丽公司出具《物业合同终止函》要求终止双方签订的《前期物业管理服务合同》。同日，众友公司与靓丽公司就靓丽公司退出“众友·利贞嘉苑”签订书面《移交协议》。该协议签订后，靓丽公司退出了“众友·利贞嘉苑”小区的物业管理。一审法院认为：众友公司与靓丽公司在合同履行过程中认为靓丽公司未履行物业管理职责，故向靓丽公司出具了《物业合同终止函》主张解除与靓丽公司之间的《前期物业管理服务合同》。该终止函已到达靓丽公司，双方已就靓丽公司退出该小区达成《移交协议》，靓丽公司已实际退出该小区。靓丽公司此后并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方所签订的《前期物业管理服务合同》及《补充协议》已实际解除，众友公司无需再起诉要求解除。对众友公司要求靓丽公司立即退还收取广大业主的各类保证金446880元及提前缴纳的物业费195397元的诉讼请求，一审法院认为，靓丽公司收取业主的各类保证金和提前缴纳的物业费的相对方为靓丽公司和相应业主，众友公司与之没有直接利害关系，不是要求返还该保证金和物业费的适格主体。对众友公司要求靓丽公司立即退还所有入住业主资料、合同及钥匙等诉讼请求，一审法院认为，庭审中众友公司陈述靓丽公司已退还全部钥匙。对于业主档案（复印件）和购房合同（复印件），因双方的合同已经解除，根据双方《移交协议》第2条的约定应由双方清点核实后由靓丽公司向众友公司返还。现双方未进行清点核实，众友公司也未提交上述物品的具体名称和数量的证据，一审法院无法核实，故众友公司该诉讼请求不具体。综上，众友公司的起诉，不符合起诉条件，应予驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回众友公司的起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”及第十条第一款关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，在物业服务合同的权利义务终止后，业主可请求退还预收物业费，业主委员会可请求移交物业服务所必需的相关资料。本案中，众友公司诉请靓丽公司退还收取广大业主提前缴纳的物业费141156元，以及退还所有入住业主资料、合同及钥匙等，与上述规定不符。至于众友公司主张其在垫付物业费后受相应业主委托对本案提起诉讼的问题，因其未予证实委托关系的事实，且即使存在委托关系，也不能因此成为本案的债权人。综上，众友公司的上诉请求不能成立，一审裁定驳回起诉正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 尹 驰审 判 员 张 健代理审判员 刘 晨二〇一七年八月三十日书 记 员 龙政旭附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 更多数据：