（2017）新01民终2355号
裁判日期: 2017-08-30
公开日期: 2017-09-07
案件名称
祁明姝与新疆鄂尔多斯彦海房地产有限公司所有权确认纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
祁明姝,新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司,乌鲁木齐市住房保障和房产管理局,徐德坤
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终2355号上诉人（原审原告）:祁明姝，女，1972年6月1日出生，汉族，个体，现住新疆阿勒泰市。委托诉讼代理人：祁明亮（祁明姝之弟），男，汉族，1979年6月13日出生，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：盛红凤，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。法定代表人：甘彦海，系该公司总经理。原审第三人：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局，住所地：乌鲁木齐市。法定代表人：姜毅，该局局长。委托诉讼代理人：文晓霞，女，1965年11月15日出生，汉族，系乌鲁木齐市住房保障和房产管理局法制科职员，现住乌鲁木齐市天山区。原审第三人：徐德坤，男，1972年2月21日出生，汉族，个体，现住乌鲁木齐市米东区。上诉人祁明姝因与被上诉人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（简称彦海房产公司）、原审第三人乌鲁木齐市住房保障和房产管理局（简称房产管理局）、原审第三人徐德坤所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2017）新0109民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祁明珠向本院提出上诉请求称：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判支持我方一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由彦海房产公司负担。事实理由：涉案房屋的抵押登记已解除，现在并不存在抵押事实。涉案房屋我方已支付全款购买，占有使用长达八年之久，我方享有的所有权具有优先权和排他性，由于抵押权。彦海房产无权处分涉案房屋，其恶意和徐德坤办理的抵押登记无效。故一审判决错误，我方提起上诉。原审第三人房产管理局陈述称：目前涉案房屋并未解除抵押登记。我单位是登记机关，在本案中不应承担责任。上诉人祁明姝向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于乌鲁木齐市米东区友好路街道办事处众和社区乌奇公路东侧天化大门南侧3幢0单元02层22室房屋产权属于祁明姝所有（暂定价20万元）；2、判令彦海房产公司协助办理涉案房屋转移登记手续；3、判令彦海房产公司承担本案诉讼费用及邮寄送达费。一审法院查明事实：2009年，彦海房产公司与祁名姝签订了《商品房买卖合同》，彦海房产公司将位于乌鲁木齐市米东区乌奇公路东侧、天化大门南侧商住楼C-051出售给祁名姝，约定单价为2200元/平方米，总价款为148236元。合同签订后，祁名姝一次性缴纳了购房款，彦海房产公司于2010年6月22日向祁名姝开具了《销售不动产统一发票》。2010年7月15日，税务机关向原告出具了《中华人民共和国契税完税证》，2011年彦海房产公司对房产对外出租，至今对该房产进行管理、收益。2014年6月18日，米泉市房产管理所向祁名姝颁发了编号为：米房权证友字第000698**号房屋所有权证，该证载明房屋坐落位置：乌鲁木齐市米东区友好路街道办事处众和社区乌奇公路东侧天化大门南侧3幢0单元02层22室，丘（地）号：03040930003000222。另查明：2012年12月18日，彦海房产公司与第三人徐德坤签订了《借款合同》，约定彦海房产公司向第三人徐德坤借款50万元，由登记在彦海房产公司名下的位于乌鲁木齐市米东区友好路街道办事处众和社区乌奇公路东侧天化大门南侧的房地产（房屋所有权证号：米房权证友字第00353**号、丘（地）号：0304093000300222）作为抵押，同日双方签订了《乌鲁木齐市房产抵押合同（契约）》，约定抵押期限为一年，自2012年12月18日至2013年12月17日。2013年3月9日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向第三人徐德坤发放了编号为：乌房他证米东区字第20133092**号的他项权证，该证载明房屋所有权人为彦海房产公司，房屋所有权证号为：米房权证友字第000353**号，房屋坐落：米东区米东南路6186号3栋2层222。2016年8月15日，第三人徐德坤向第三人房产管理局反应彦海房产公司在涉案房产未解押的情况下，将抵押房产转让并办理了转移登记。2016年11月29日，第三人房产管理局下发了乌房管（2016）211号《关于注销祁明姝米房权证友字第000698**号房屋所有权证的决定》文件,将登记房屋所有权人为祁名姝的米房权证友字第000698**号房屋所有权证予以注销。一审法院认为：所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的方式之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权。祁名姝要求彦海房产公司协助办理涉案房屋转移登记手续的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉案房产已抵押于第三人徐德坤，并且已办理了抵押登记，祁名姝要求彦海房产公司协助办理涉案房产的转移登记的诉请因该房产已被抵押而导致在法律上及事实上不能履行，故对祁名姝的该项请求不予支持。本案中祁名姝虽然与彦海房产公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房款，且对该房屋进行管理、收益，但鉴于本案的房屋依法无法办理转移登记手续，故对祁名姝要求确认位于乌鲁木齐市米东区友好路街道办事处众和社区乌奇公路东侧天化大门南侧3幢0单元02层22室房屋产权属于祁明姝所有的请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回祁名姝的诉讼请求。二审中，祁名姝提供一份住房情况查询记录，证明涉案房屋上无抵押登记。房产管理局对该份证据不予认可，称该查询记录的查询方式为祁名姝名下的涉案房产信息，而抵押登记登记在彦海房产公司名下，故该证据并非涉案房产目前的真实状态。因祁名姝的查询方式有误，并且并未查询到涉案房产抵押登记已解除的信息，故对该证据的真实性及关联性本院均不予确认。二审本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案属于商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的情况。对于该种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定了救济途径，即商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据该条法律规定，出现本案中的情况，属于出卖人违约，买受人可向出卖人追究违约责任。而本案中，祁名姝要求彦海房产公司承担继续履行过户义务的责任，因涉案房屋已被彦海房产公司抵押给第三人而导致该义务事实上已无法履行，故祁名姝应依据法律规定向彦海房产公司追究不能履行的违约责任。同时，祁名姝要求确认其对涉案房产的物权，亦因该房产上设定有抵押权而无法实现。祁名姝认为其享有物权并优先于抵押权的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，祁名姝的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人祁名姝负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一七年八月三十日书记员 马恒雯 百度搜索“”