（2017）宁0423民初933号

裁判日期: 2017-08-30

公开日期: 2017-10-19

案件名称

李艳与仇玉芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

隆德县人民法院

所属地区

隆德县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李艳,仇玉芳

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十三条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十二条，第二十三条

全文

宁夏回族自治区隆德县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0423民初933号原告：李艳，女，1983年3月27日出生，汉族，个体户，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：赵志宏，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：郭健强，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：仇玉芳，女，1966年5月11日出生，汉族，职工，住宁夏隆德县。委托诉讼代理人：张丹（系仇玉芳女儿），女，1993年11月14日出生，汉族，居民，住宁夏隆德县城西门商业住宅楼*单元*楼。代理权限：特别授权。原告李艳与被告仇玉芳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，于2017年4月26日以原告起诉不属法院受理民事诉讼范围为由驳回原告起诉后，原告提起上诉，固原市中级人民法院裁定撤销本院（2017）宁0423民初626号裁定，指令本院审理。本院于2017年6月21日立案后，于2017年7月27日重新开庭进行了审理。原告李艳及委托诉讼代理人赵志宏、郭健强，被告仇玉芳及委托诉讼代理人张丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告装修装饰补偿款、停产停业损失及搬迁费共计23723.23元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由:2008年4月1日至2017年4月期间，原告租用被告所有的位于隆德县城西门商业住宅楼一楼门店（面积32.48平方米）经营理发店。经营期间经被告同意，原告在租赁房屋内装修、添置了布吊顶、墙面刮瓷、墙裙、双开钛合金推拉门、门牌、镜子、收银台、热水器、壁柜。2016年12月，原告承租的房屋遇隆德县人民政府拆迁，原告装修及添置物经银川成竹房地产评估咨询有限公司评估应获补偿款15099.6元、停业损失5968.63元、搬迁费2655元，上述费用经原告向拆迁单位确认后，登记于被告名下。后经原告多次与被告协商，被告称其将理发店变更为餐馆所获补偿款与原告无关，拒绝支付。被告辩称，2008年4月1日至2013年4月1日，原告与被告签订有书面房屋租赁合同，之后再没有签订合同。原告通过网上银行按年支付被告房租费。2017年1月17日，由于房屋要拆迁，被告要求解除房屋租赁合同，原告不同意，要求使用至3月底，并于2017年4月24日交付了房屋的钥匙及水卡。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》规定，搬迁费、停产停业损失费是补偿给被征收人，即房屋所有人，原告作为房屋承租人，不是权利人，其无权主张。拆迁办与被告签订的拆迁补偿协议中的停产停业损失、搬迁费是对被告作为房屋所有人经营既得利益以及期望利益的补偿，并不是给承租人损失的补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担。被告与原告签订房屋租赁合同中明确约定原告必须维持房屋原状，不得擅自改装房屋及改变房屋用途。同时约定因不可抗力导致毁损或者政府行为造成对方损失的，双方互不承担责任。原告未经被告同意擅自装修房屋，不利后果应由其自行承担。被告与拆迁办达成的补偿协议，是以餐馆形式评估补偿的，装饰装修费用与原告无关。此外，房屋征收前被告已通知原告，该房屋将要被拆迁请其另寻房屋。且房屋拆迁时双方租赁合同期满，原告不存在任何损失。综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的手机聊天记录打印件及中国建设银行隆德支行个人账户明细查询，被告虽提出其未收到微信，但对原告已支付其2016年4月2日至2017年4月2日房租费5600元无异议，对该证据证明效力本院予以确认；原告调取的（2017）宁0423民初626号案件庭审笔录中证人孙某某、赵某某、李某某出庭作证的证言，被告提出因原告装修时未经其同意，其对装修不知情，且从2017年3月29日原告第一次起诉时所主张费用与此次起诉主张费用看，其主张装修补偿随意变动，该证言不具有真实性。结合原告对（2017）宁0423民初626号案件庭审笔录中证人孙某某、赵某某、李某某证言的质证意见及被告长期出租房屋给原告且多次续签固定期限租赁合同的事实，被告对其出租房屋中原告装修情况不知情的质证意见不能成立，对原告提供该证据的证明效力本院予以确认；原告提交的银川成竹房地产评估咨询有限公司对户主仇玉芳房屋所作的《隆德县西门片区门店状况及补偿金额表》，被告虽然提出该表不是其与拆迁办签订的实际补偿明细表，其与拆迁办签订的补偿协议中是以餐馆形式作的补偿，该表中没有其签字确认，不具有真实性的异议，但其陈述中对涉案房屋装修、添置物补偿费、停产停业损失、搬迁费补偿数额及其实际领取的拆迁补偿费用均无异议，本院对该证据证明效力予以确认。被告提交的原告于2017年3月29日书写的《民事诉状》，原告提出该证据系原告在不知道房屋拆迁补偿具体数额时起诉的诉讼请求，因已撤诉，与本案不具有关联性。因该证据系原告在另案中单方面主张，不具有客观、真实性，与本案不具有关联性，本院对该证据证明效力不予确认；被告提供的房屋租赁合同，原告对其真实性、合法性、与本案关联性无异议，但提出该合同中双方约定，只约束合同期间，未签订书面合同期间不适用该合同约定。被告提供的该证据具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月6日，被告丈夫张东升与原告签订了《房屋租赁合同》，约定将其装修完好的位于隆德县西门商业住楼32.48平米的临街门店出租给原告经营理发店，租赁期限为1年，自2008年4月1日至2009年4月1日，原告承租前一次性交纳一年的租金2800元，如需续签下年合同须一次性交清全年租金。同时约定原告须维持房屋原状，妥善保管房屋，损坏按价赔偿，未经出租方同意不得擅自改装房屋及改变房屋用途；房屋如因不可抗力的原因导致毁损或政府行为造成原告损失，双方互不承担责任。此后，原告与被告先后于2009年4月1日至2012年4月1日四次续签房屋租赁合同。2013年4月2日，合同期满后双方再未签订书面房屋租赁合同，原告实际承租该房屋并支付租赁费至2017年4月2日。2017年4月27日，原告将承租房屋交付被告。2016年12月25日，原告承租的房屋经银川成竹房地产评估咨询有限公司评估，该房屋拆迁面积为26.55平方米；室内装修及附属物补偿额如下：布吊顶3528元；双开钛合金2160元；地板砖2192元；门牌1144元；地面刮瓷3780元；镜子287.1元；墙裙910元；防盗门1188元；防盗栏236元；铝合金窗420.8元；收银台11**.6元；热水器移装750元；壁柜2268元；搬迁费为2655元；停产停业损失5968.63元。该房屋拆迁补偿共计292844.13元。2017年1月5日，被告与隆德县城关镇人民政府、隆德县财政局、隆德县住房和城乡建设局、隆德县国土资源局按照上述评估补偿金签订了征收补偿协议，并实际领取了上述补偿款。另查明，原告在租赁房屋内装修、添置了布吊顶、墙面刮瓷、墙裙、双开钛合金推拉门、门牌、镜子、收银台、热水器、壁柜。拆迁时，原、被告就该房屋拆迁补偿费并无约定。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同纠纷系拆迁人与被拆迁人就房屋的搬迁期限、补偿方式和金额等达成的协议。本案双方当事人之间并不存在拆迁与被拆迁的关系，且双方也未就房屋拆迁补偿达成任何约定。故本案应按照双方之间基础法律关系定性为房屋租赁合同纠纷而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点为：原告承租房屋拆迁安置补偿中室内装修及附属物补偿款、停产停业损失、搬迁费应归承租人还是房屋所有人？有关该房屋室内装修及附属物补偿款，结合双方陈述及原告举证情况，原告不能证明其装修房屋经过被告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，对原告主张的已形成房屋附和物的装修即布吊顶、墙面刮瓷、墙裙、双开钛合金推拉门补偿款本院不予支持，对未形成附和物的门牌、镜子、收银台、热水器、壁柜补偿款5632.5元，本院予以支持。根据《宁夏回族自治区实施办法》第二十一条，被征收房屋须同时符合”具有房屋权属证明或者被依法认定为合法建筑；房屋产权性质为经营性用房；经营者持有合法、有效的营业执照，且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋；因征收房屋造成了停产停业损失。”才应当对停产停业损失予以补偿的规定可知，停产停业损失补偿的是实际经营者，即本案中实际承租该房屋经营理发店的原告，故对原告主张被告返还停产停业损失5968.63元，本院予以支持。结合原、被告双方陈述，该房屋拆迁评估时，原告承租房屋内，被告并无需要搬迁物品，故对原告主张被告返还的搬迁费2655元，本院予以支持。被告辩解停产停业损失系补偿其出租收益所受损失意见与《宁夏回族自治区实施办法》不符，且其房屋损失已获补偿，故对该意见本院不予采信；被告辩解原告承租房屋到期不存在停产停业损失及搬迁费的意见，因2013年4月1日后，双方未签订书面房屋租赁合同，根据合同法规定，原、被告间形成不定期租赁合同关系，拆迁行为对其经营造成了损害，故对被告该辩解意见本院不予采信；被告辩解其与拆迁部门协商拆迁补偿款时，拆迁部门按照餐馆评估作价补偿的意见，因未提供相应证据证明，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条之规定，判决如下：一、被告仇玉芳支付原告李艳承租房屋装修补偿款5632.5元、停产停业损失5968.63元、搬迁费2655元，以上合计14256.13元。于判决生效后十日内付清；二、驳回原告李艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由被告仇玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。审　判　长　　吴镇汝审　判　员　　赵艳琳人民陪审员　　佟振霞二〇一七年八月三十日书　记　员　　李　明 百度搜索“”