（2017）粤0184民初2008号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-10-26

案件名称

邱琳琳、钟东华等与冯宝琼等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

从化市人民法院

所属地区

从化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邱琳琳,钟东华,钟乐然,冯宝琼,黄丽燕

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省广州市从化区人民法院民事判决书（2017）粤0184民初2008号原告（反诉被告）：邱琳琳，女，1979年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告（反诉被告）：钟东华，男，1976年12月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区，原告（反诉被告）：钟乐然，女，2007年8月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，三原告共同委托诉讼代理人：饶先文，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯宝琼，女，1992年6月11日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告（反诉原告）：黄丽燕，女，1989年8月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区，两被告共同委托诉讼代理人：李月君，广东建助律师事务所律师。原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然与被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，由审判员黄丽平适用简易程序于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟东华及三原告共同委托诉讼代理人饶先文，被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕及两被告共同委托诉讼代理人李月君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然诉称：一、关于房屋买卖合同签订情况。2017年1月8日，原告作为卖方，被告作为买方，“广州保罗房地产中介有限公司”作为经纪方，共同签订了《房屋买卖合同》【合同编号：0000210】，约定如下：1.被告向原告购买位于“从化市江埔街灌村路金泉山庄翠泉环路6号504房”，房屋成交价为76万元；2.被告以银行按揭付款。定金为5万元。被告应在签署合同后30日内签署银行按揭文件及支付货款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供好齐全办理银行贷款所需要的资料。被告向银行申请30年54万元的银行按揭贷款；3.被告的银行贷款成功通过审批日起十日内或2017年3月31日前支付首付款人民币（不含定金）17万元给原告；4.被告逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向原告支付违约金；被告未能按时支付履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向原告支付违约金。逾期30天，原告有权不再出售该物业，被告应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金；5.违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。二、关于履约情况。合同签订后，原告按照经纪方的通知，于2017年2月24日配合被告到农业银行办理了贷款申请及网上签约手续。三、被告违约情况。原告配合被告办理贷款申请及网上签约后，被告以银行申请贷款未获批准为由，拒绝于2017年3月31日向原告支付首付款（不含定金）17万元。经原告与被告多次电话沟通及通过经纪方多次催告无果后，原告认为，被告逾期支付首付款构成违约，遂委托广东卓信律师事务所向被告发出《律师函》，宣布《房屋买卖合同》于被告签收之日起正式解除，要求其撤销网签合同及承担违约责任。四、因被告违约，根据诉争合同约定，律师费、案件受理费等应由被告承担。综上，《房屋买卖合同》第十九条约定“被告的银行贷款成功通过审批日起十日内或2017年3月31日前支付首付款人民币（不含定金）17万元给原告”，按照诉争合同所使用的词句、有关条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，可知2017年3月31日为被告支付首付款的最后期限。但被告未能按时支付首付房款，已构成违约，应依照《房屋买卖合同》的约定向原告支付逾期支付首付房款违约金；被告违约后，经原告多次催付仍不支付，逾期超过30天，原告有权单方提出解除《房屋买卖合同》并要求被告承担解除合同违约金。故原告诉至本院，请求判令：1.原告与被告签订的《房屋买卖合同》（合同号：0000210）于2017年5月8日正式解除；2.被告向原告支付解约违约金26000元（以物业成交价760000元的10%计算，解约违约金为76000元，扣除已收定金50000元后，解约违约金余额为26000元）；3.被告支付原告为实现债权而支付的律师费8000元；4.本案案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕辩称：被告有权选择在银行申请贷款十日内支付首期款17万元，而且按照合同的要求，在2017年5月22日通过发函的形式向原告发出通知书，约其到农业银行从化支行交付首期款17万元，但原告拒绝签收。同年5月26日，被告将首期款17万元提存至从化公证处，因此视为将首期款支付给原告，由上述事实可知被告并没有违约，因此不应承担违约责任，原告无解除权。被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕反诉称：一、《房屋买卖合同》（合同号：0000210）签订情况。2017年1月8日，邱琳琳、钟东华、钟乐然（下称原告）与冯宝琼、黄丽燕（下称被告）及经纪方广州保罗房地产中介有限公司三方签订了涉案合同，其中：1.根据该合同第四条，原告出卖位于“从化市江埔街灌村路金泉山庄翠泉环路6号504房”（以下简称该房屋），成交价为76万元；2.根据该合同付款方式的条款，被告与原告同意按下述方式交付楼款并办理交易手续。如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延：（1）被告在签订该合同时向原告支付定金5万元；（2）原告应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助被告申请银行按揭；（3）被告应在签订该合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年54万元的银行按揭贷款；（4）银行经审批同意后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，被告将首期楼款（不含定金）17万元整支付给原告；3.根据该合同第十九条，被告在银行贷款成功通过审批日起十日内或2017年3月31日前支付首付款17万元给原告；4.根据该合同第十二条第三款，原告逾期支付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向被告支付违约金；逾期30天，被告有权不再购买该物业，原告应退回全部已收款项并向被告支付该物业成交价的10%作违约金；5.根据合同第十二条第五款，违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。二、被告履约情况。1.被告按照经纪方的通知，于2017年2月24日与原告到农业银行从化支行办理了贷款申请及网签手续。2.被告于2017年5月16日收到农业银行从化支行发出的《个人住房贷款同意贷款意向书》，后于5月20日发函通知原告在5月22日下午2时至5时到农业银行从化支行，届时被告将首期款17万元交付给原告。3.由于原告拒收首期款，被告于2017年5月26日将该笔首期款提存至广州市从化公证处，当天，公证员到原告钟东华单位通知其领取提存款，但遭到原告钟东华的拒绝。4.2017年6月6日，被告发函告知原告已将首期款提存至从化公证处，并请原告前往从化公证处取首期款及配合被告完成该房屋的过户手续。三、原告违约情况。被告办理贷款申请及网签后，原告没有按照合同的约定收取被告的首期款，也未配合被告到房管局办理该房屋的过户手续。四、原告应承担的违约责任。1.由于原告未能按时履行合同约定的义务已达30天，根据涉案合同第十二条第三款的约定，原告应返还定金5万元和首期款17万元并向被告支付该房屋成交价的10%即7.6万元作违约金。2.根据涉案合同第十二条第五款的约定，原告作为违约方应承担守约方即被告实现债权的一切费用，包括律师费1万元、交通费1000元、中介代理费7000元、按揭手续费2000元、公证费510元、公证员上门费200元，合计20710元。3.原告违反合同的约定，致使被告未能如期购买涉案房屋，由于房屋升值导致被告重新购置房屋带来经济损失400080元（以相似楼盘的现行市场均价11600元/平方米计算）。为此，被告（反诉原告）请求判令：1.解除被告与原告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000210）；2.原告向被告返还定金5万元和首期款17万元并支付违约金7.6万元；3.原告支付被告为实现债权而产生的律师费1万元、中介代理费7000元、按揭手续费2000元、公证费510元、公证员上门费200元；4.原告偿还被告的涉案房屋差价400080元；5.本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然辩称：原告已按照合同的约定行使解除权，合理合法。合同第十九条约定，买方的银行贷款成功通过审批日起十日内或2017年3月31日前支付首付17万元，对付款期限进行了约定。5月8日原告向被告发出律师函件要求解除合同，该函件对方已经签收。原告行使解除权后，因为双方合同已经解除，因此继续履行没有依据。对于被告继续履行合同的要求，原告已经回复过，按照原告方发出的律师函所记载的内容执行，但被告方一直不予理睬，要求继续履行合同。原告对于被告第一项反诉请求没有意见，但认为涉案房屋买卖合同于2017年5月8日已解除；对第二项返还定金诉讼请求，原告认为违约是因为被告逾期付款造成的，首期款17万元原告方并未收取，不存在返还的义务；对被告第三项诉讼请求，中介代理费7000元、按揭手续费2000元，是由于被告违约致使该房屋买卖未能最终实施，应当由被告自行承担，律师费1万元、公证费510元、公证员上门费200元是被告扩大损失造成的，不应由原告承担；对被告第四项诉讼请求，房屋买卖不能实现是由于被告单方原因造成的，原告不应对房屋差价进行赔偿。经审理查明：2017年1月8日，邱琳琳、钟东华、钟乐然（卖方）与冯宝琼、黄丽燕（买方）及经纪方广州保罗房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，约定邱琳琳、钟东华、钟乐然将其共有位于从化市江埔街灌村路金泉山庄翠泉环路6号504房以成交价76万元卖给冯宝琼、黄丽燕；房屋建筑面积约100.02平方米;房产证号：01××88。该合同第十条约定：基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买方于本合同签订当日向经纪方支付12000元作为中介代理费及咨询服务费。该合同第十二条约定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期支付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的、或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）等。合同附件第2条约定买卖双方同意以银行按揭方式付款：（1）定金5万元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方；（2）卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年54万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；（3）银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）17万元支付给卖方；（4）如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；（5）楼价余款（即申请贷款额）54万元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方，交易过户手续须2017年5月31日前完成（以付清双方交易税费为准）。该合同第十九条对合同条款及附件内容的修改或补充，其中第2项约定：买方的银行贷款成功通过审批日起十日内或2017年3月31日前支付首付人民币（不含定金）17万元给卖方，同时卖方把房产证交由中介方保管。上述合同签订当天即2017年1月8日，冯宝琼、黄丽燕向邱琳琳、钟东华支付购房定金5万元。2017年1月13日，冯宝琼、黄丽燕向广州保罗房地产中介有限公司支付中介咨询服务费7000元。另向广州市诚赛按揭咨询有限公司支付按揭费2000元。其后，双方因首期款应当何时支付的问题产生分歧。2017年5月5日，邱琳琳、钟东华、钟乐然委托律师向冯宝琼、黄丽燕发《律师函》，认为冯宝琼、黄丽燕应当在2017年3月31日前支付首期款17万元，已构成违约，并要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、撤销网签合同手续、支付违约金。5月9日，冯宝琼、黄丽燕复函邱琳琳、钟东华、钟乐然，说明银行贷款审批进度缓慢的原因，并认为按照合同约定其可以选择在以银行贷款成功通过审批日起十日内或在2017年3月31日前交付首期款，其没有违约，并要求继续履行合同。2017年5月16日，中国农业银行股份有限公司广州从化支行向冯宝琼出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向冯宝琼发放购买涉案房产的54万元贷款。2017年5月20日，冯宝琼、黄丽燕邮寄《通知书》给邱琳琳、钟东华、钟乐然，要求于2017年5月22日到农业银行从化支行营业部完成首期款17万元的交收手续。2017年5月26日，冯宝琼、黄丽燕将涉案房屋买卖的首付款17万元提存至广东省广州市从化公证处。当日，该公证处出具17万元的《收款收据》和200元上门费的《收据》，并开具提存公证费510元的增值税普通发票给冯宝琼、黄丽燕。2017年6月6日，冯宝琼、黄丽燕邮寄《告知函》给邱琳琳、钟东华、钟乐然，告知其已将首期款提存于公证处，请邱琳琳、钟东华、钟乐然到公证处领取首期款并继续履行合同，配合完成房屋过户手续。另查明：涉案房产于2015年5月27日取得粤房地权证从字第××号不动产权证，登记权属人为钟东华、邱琳琳、钟乐然共同共有。另查：2017年1月16日，广东省广州市广州公证处出具《公证书》，证明钟东华是钟乐然的父亲，邱琳琳是钟乐然的母亲，钟东华、邱琳琳是其未成年子女钟乐然的法定监护人。2017年1月25日，广东省广州市广州公证处出具《公证书》，证明钟东华、邱琳琳声明决定将涉案房屋出售，并保证所得房款用于钟乐然的生活和教育用途，不拿作他用。另，邱琳琳、钟东华、钟乐然为本次诉讼支付律师费8000元。冯宝琼、黄丽燕为本次诉讼支付律师费10000元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为首期款支付的时间，以及违约责任的承担问题。一、关于首期购房款支付的时间问题。首先，双方在涉案房屋买卖合同第十九条第2项约定：“买方的银行贷款成功通过审批日起十日内或2017年3月31日前支付首付人民币（不含定金）壹拾柒万元整(170000.00）元给卖方”。该条款对于冯宝琼、黄丽燕付首期款给邱琳琳、钟东华、钟乐然的时间的约定是“买方的银行贷款成功通过审批日起十日内”或“2017年3月31日前”即两个时间皆可以付款，并没有表达冯宝琼、黄丽燕最迟必须于2017年3月31日前付清首期款的意思表示。其次，中介方的工作人员也到庭表示在拟定该条款时，双方是在预计2017年3月31日前后贷款即会有审批结果的情况下，对付款时间做出了上述约定，也即贷款审批结果是双方考量付款时间的一个条件和因素，并且当时双方对于如此约定均没有提出异议。房屋作为不动产交易流程较为复杂，任何一个环节出现问题都会导致合同无法履行的严重后果，卖方贷款能否审批成功及审批金额对于涉案合同能否顺利履行以及首期楼款应支付的金额具有较大影响，因此卖方要求在其同贷书审批后付首期款是合理的。再次，即使双方对于付款时间的约定存在分歧，2017年5月16日冯宝琼、黄丽燕的贷款通过审批后，此时若双方本着诚实信用的原则，涉案买卖合同仍然是可以继续履行的。综上，冯宝琼、黄丽燕有权按照合同第十九条第2项约定，选择在其银行贷款成功通过审批日起十日内支付首期款17万元给邱琳琳、钟东华、钟乐然，邱琳琳、钟东华、钟乐然在此之前拒绝继续交易，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。二、违约责任的具体负担问题。由于邱琳琳、钟东华、钟乐然已经于2017年5月5日向冯宝琼、黄丽燕发律师函要求解除合同，而冯宝琼、黄丽燕亦在提交反诉状时表示同意解除涉案合同，因此涉案房屋买卖合同已经于2017年6月29日冯宝琼、黄丽燕表示同意解除之日解除。合同解除后，冯宝琼、黄丽燕有权要求邱琳琳、钟东华、钟乐然返还已付购房定金50000元；有权根据合同第十二条第二款的约定，要求邱琳琳、钟东华、钟乐然赔偿成交价的10%即76000元作为违约金；有权根据合同第十二条第四款的约定，要求邱琳琳、钟东华、钟乐然赔偿中介代理费7000元；有权根据合同第十二条第五款的约定，要求邱琳琳、钟东华、钟乐然赔偿律师费10000元。但冯宝琼、黄丽燕主张赔偿按揭手续费2000元，超出了合同约定的范围，且已经判令被告邱琳琳、钟东华、钟乐然赔偿了违约金，弥补了冯宝琼、黄丽燕的损失，再主张赔偿按揭手续费2000元,无合同依据和法律依据，本院不予支持。双方就涉案买卖合同是否继续履行产生分歧后，冯宝琼、黄丽燕可以向卖方提出付款要求，及通过法律途径解决问题，但不是必须到公证处提存首期款，因此公证费510元、公证员上门费200元，应由冯宝琼、黄丽燕自行负担，现双方已经一致同意解除涉案房屋买卖合同，邱琳琳、钟东华、钟乐然已经表示不收取该部分提存的购房款，故冯宝琼、黄丽燕可以将其已在广州市从化公证处提存的17万元购房款自行到该公证处办理取回手续。至于房屋差价，由于双方在房屋买卖合同第十二条明确约定了因违约而无法出售房产应承担的违约责任，冯宝琼、黄丽燕再要求邱琳琳、钟东华、钟乐然支付房屋差价无合同依据，超出了双方的合理预期，且邱琳琳、钟东华、钟乐然已经及早告知冯宝琼、黄丽燕其要解除合同，冯宝琼、黄丽燕应尽早采取措施防止自身损失的扩大，故对于其要求赔偿房屋差价，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然与被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房定金50000元给被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕；三、原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金76000元给被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕；四、原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然于本判决发生法律效力之日起10日内支付律师费10000元、中介代理费7000元给被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕；五、驳回原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费325元，由原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然负担；反诉受理费5484元，由原告（反诉被告）邱琳琳、钟东华、钟乐然负担1580元，被告（反诉原告）冯宝琼、黄丽燕负担3904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　黄丽平二〇一七年八月三日书记员　　高淑仪关注公众号“”