（2017）赣11民终1045号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-11-17
案件名称
叶兰花、江西世家物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶兰花,江西世家物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1045号上诉人（原审被告）：叶兰花，女，汉族，1959年12月12日出生，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：江西世家物业服务有限公司（以下简称世家物业），住所地：江西省上饶市弋阳县弋江镇广场路6号（天伦广场内）。法定代表人：陈红兵，该公司总经理。上诉人叶兰花因与被上诉人江西世家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。现已审理终结。上诉人叶兰花上诉请求为，依法撤销江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初2269号民事判决，发回一审法院重审或直接改判。事实与理由：一、一审法院错误认定被上诉人与“业主委员会”签订的物业合同对上诉人具有约束力，属于适用法律错误。一审法院无视上诉人作为业主应享有合法权益，将被上诉人的强买、强卖的行为认定为合法，侵害了上诉人的合法权益。对于业主委员会的产生，上诉人作为业主毫不知情。上诉人住的小区没有公开明细账，被上诉人作为物业公司没有尽到物业管理职责。被上诉人江西世家物业服务有限公司辩称，小区的业主委员会的成立经过了茅家岭钟灵居委会和市房管局物业科的共同见证成立的，业主委员会的委员均是三江花苑小区的业主。上诉人称业主委员会的成立不合法举证责任应由上诉人承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。被上诉人江西世家物业服务有限公司于一审提出的诉讼请求为：1.判令叶兰花支付物业服务费2,372元（暂计算至2016年6月30日）;2.本案诉讼费用由叶兰花承担。一审法院认定的事实：被告叶兰花系江西省上饶市信州区兴隆路288号三江佳苑小区5A栋3单元201室所有者，房产建筑面积113.1平方米。原告江西世家物业服务有限公司（原弋阳县世家物业管理有限责任公司）系拥有三级资质等级的物业管理公司。2012年12月18日，原告世家物业（作为乙方）与三江佳苑小区业主委员会（作为甲方）签订《上饶市三江佳苑物业管理委托服务合同》，约定由原告在2013年1月1日至2014年12月31日期间为三江佳苑小区提供物业服务。合同第二条委托管理事项约定为房屋建筑本体共用部位、本体共用施设、规划红线内市政公用设施、配套服务设施的维修、养护和管理及在公共环境的清洁卫等，进行安全监控和巡视，提供录像等证据等。第六条管理服务费用约定,住宅的物业管理服务费的收费标准为0.5元/平方米/月，物业费用由原告按季、半年或全年直接向业主收取。房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。2014年6月5日上饶市三江佳苑小区业主委员会与原告签订《上饶市三江佳苑物业服务续签合同》，将物业服务期限延续至2016年12月31日止。原告自2013年1月1日开始一直为三江佳苑小区提供物业服务至合同到期，被告自2013年1月1日至2016年6月30日止累计拖欠物业服务费费2,372元。一审法院认为，江西世家物业服务有限公司系经依法批准成立的物业服务企业，有合法的物业服务资质，三江佳苑小区业主委员会与物业服务企业签订的《上饶市三江佳苑物业管理委托服务合同》对业主具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江西世家物业服务有限公司按约提供了物业管理服务，被告也应按照合同约定支付物业服务费，被告未按约定支付2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，现江西世家物业服务有限公司要求被告支付此期间的物业服务费2,372元，本院予以支持。被告提出房子漏水等问题，房屋漏水不属于本案审理范畴，被告可另行起诉，但不可作为其拒交物业服务费的理由。被告称江西世家物业服务有限公司服务不到位，其未能提供相应证据予以证明物业公司存在重大服务瑕疵，其答辩意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告叶兰花于本判决生效后十日内一次性向原告江西世家物业服务有限公司支付2013年1月1日至2016年6月30日的物业服务费2,372元。案件受理费50元，由被告叶兰花负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人叶兰花作为三江佳苑小区的业主，其业主委员会与被上诉人江西世家物业服务有限公司签订的《上饶市三江佳苑物业管理委托服务合同》对上诉人叶兰花具有法律约束力。上诉人叶兰花上诉称并不知道三江佳苑小区的业主委员会是如何产生的，该情形是三江佳苑小区业主内部选举业主委员会的程序问题，并不能成为阻止被上诉人江西世家物业服务有限公司要求其缴纳物业服务费的正当理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被上诉人叶兰花上诉称被上诉人作为物业公司没有尽到物业管理职责，但并未提供相关的证据予以证明，故对上诉人叶兰花该项上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人叶兰花的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶兰花负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏旭莉审 判 员 姜一珉审 判 员 周立峰二〇一七年八月三日代书记员 程建波