（2017）粤04民终1900号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-11-01
案件名称
珠海市梅华物业管理有限公司、刘伟洪物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市梅华物业管理有限公司,刘伟洪,姚洁群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1900号上诉人（一审原告）：珠海市梅华物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：欧阳湘波，总经理。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘伟洪，男，汉族，身份证住址：广东省云浮市郁南县，现住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审被告）：姚洁群，女，汉族，身份证住址：广东省云浮市郁南县，现住广东省珠海市香洲区。上诉人珠海市梅华物业管理有限公司（以下简称梅华物业）、与上诉人刘伟洪、姚洁群物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅华物业的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘伟洪、姚洁群的上诉请求。事实和理由：一、一审法院认为物业公司没有尽到管理职责，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，真实性、合法性和关联性都无法确认。一审法院以“小区管理混乱，没有尽到合同约定的管理职责”，不顾合同效力，变相鼓励业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，可以联合其他业主提议召开业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司，也可以向行政主管部门投诉，但不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院错误免除了业主的违约责任，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，如果欠费业主都如本案业主一样随便找个“服务差”的借口就不交物业服务费，还不用承担任何责任，那么其他“心怀不轨”的业主将纷纷效仿，越来越多的业主不缴费，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。二、物业公司主张的滞纳金应予支持。《物业管理委托合同》合法有效，拖欠物业费的行为给物业公司造成了经济损失，如果业主不承担违约责任，就造成违约没有任何违法成本的司法后果。一直以来，物业公司为业主提供了物业管理服务，业主应当按照约定缴纳物业服务费。物业公司也多次催促业主缴纳物业费，但业主一直置之不理，加上要求业主缴纳的物业收费已极低，这给物业公司造成了极大的资金压力。虽然涉案小区的物业管理服务费极低，但物业公司考虑到一旦退出管理，将对涉案小区的秩序管理及环境卫生等方面造成较大影响。按现有收费标准，物业公司基本上只能勉强维持收支平衡，如加上业主长期拖欠物业管理服务费，那么物业公司的经营将更加困难。如法院在无证据证明物业公司存在管理不到位的违约行为的情况下，直接认定物业公司物业服务未达到合同约定标准，而无需业主支付滞纳金，会造成更加恶劣的局面，造成更多的业主纷纷效仿，可能会形成不良结果示范，请二审法院予以纠正。刘伟洪、姚洁群答辩称：2010年11月4日签订的物业管理委托合同是伪造的。小区停车场、商铺可以给梅华物业带来收益。小区没开过业主大会。刘伟洪、姚洁群的上诉请求：1、撤销一审判决、驳回梅华物业的诉讼请求；2、判令2010年11月4日《物业管理委托合同》无效。事实和理由如下：刘伟洪、姚洁群是普通公民，一贯遵纪守法，从不做违法的事，刘伟洪、姚洁群是低收入人员，请不起律师，但刘伟洪、姚洁群尊重事实，以事实说话，明事理，维护一切法律的公平公正。梅华物业是2007年经逸仙居民委员会引进，物业管理费按每平方米0.4元收取，并进行了公示。由当时的业主委员会罗副主任和郭副主任和梅华物业签订三年合同，由于梅华物业没认真管理，只管收费，不到一年就换了四个管理处主任，2008年8月才包给张岩管理，当时听他老婆说每月要交1700元给梅华物业，管理费涨价每平方米0.5元也没经大多数业主的同意，服务公约、业主公约也一直没有公布，房子被盗电动车被偷经常发生，房子漏水没人管，楼道卫生几天才扫一次，由于梅华物业不负责任。2010年11月三年合同到期后，业主委员会经前山街道办事处城建办（物业管理部门）同意，已向梅华物业发函要求其撤离小区，梅华物业拒不撤离，违反物业管理条例第十条，性质恶劣，为保护全体业主的合法权益，刘伟洪、姚洁群要求其马上撤离，同时倡议大家拒交合同到期后的物业管理费。当时在小区各栋楼梯口张贴公布，刘伟洪、姚洁群认为倡议书是真实的，因为其内容符合物业管理条例。倒是梅华物业违反合同法，当时的管理人员是撤走人了，管理处和办公用品也搬走了，房子也变成了出租房，但梅华物业又叫上几个无业人员继续在小区强行收费。那时吵架的有打架的也有，治安更差更混乱。大部分业主也就没有交费，梅华物业也一直没敢向业主们收费。后来因业主委员会不作为2012年后业主委员会主要成员搬离本小区。才给不作为的梅华物业有机可乘，到2014年6月梅华物业请律师用一份不合法违法的续签合同把部分业主告上法院，刘伟洪、姚洁群觉得不可思议，梅华物业既然2010年11月4日就续签了五年的合同，当2011年2月19日业主委员会贴出没有和梅华物业签订续约合同叫业主不用交费时，梅华物业为何不出来澄清事实，理直气壮地亮出第二份合同，而等到四年后敢把刘伟洪、姚洁群告上法院，这只能说第二份合同是见不得光的，不是梅华物业伪造的就是梅华物业和业主委员会管印章的人的私人交易盖上去的。因为刘伟洪、姚洁群根本没有和梅华物业续签合同，业主委员会的倡议书也证明这一点。刘伟洪、姚洁群在答辩状和开庭时都要求梅华物业找出为梅华物业签合同的盖章人，梅华物业一直都不能提供此人，这只能证明第二份合同是梅华物业伪造的，请法院追查梅华物业做假的责任。2011年后小区只见两个六七十岁的老人，每天每人十二小时值班，收费，他们的工资2010年每人每月1000元，2014年每人每月1250元，扫地的才500到700元，加起来才三千多元，目前小区有汽车80多台，每台收50元，停车费就收四千多元，给老人发工资还有存，难怪他们不撤走。一个物业公司在一个小区没有办公室，没有物业管理处，把原来的管理办公室都租给他人住，怎能说尽心尽责。楼道卫生半个月才扫一次，小区每年都要香洲区的义工来清理卫生垃圾2、3次。综上所述，梅华物业违反《物业法》和《合同法》、《劳动法》，在合同期满后拒不撤离，给业主造成很大的困扰，造成了不少的损失，更可恶的是用一个假合同无效合同把刘伟洪、姚洁群告上法院，恳请市中级人民法院判决驳回梅华物业的一审诉讼，还法律于真正的公平。梅华物业答辩称：2010年11月4日合同真实，该合同通过物业公司驻派管理处主任送至业委会盖章，当时业委会管理混乱，大部分业委会成员已搬离小区，但盖章是真实的，是业委会盖的章。梅华物业向一审法院起诉请求：1.判令刘伟洪、姚洁群支付物业管理费1575元；2.判令刘伟洪、姚洁群支付公共维修基金87.5元；3.判令刘伟洪、姚洁群支付滞纳金4253.6元；4.本案诉讼费由刘伟洪、姚洁群承担。一审法院认定事实：珠海市香洲区前山逸仙路173号X栋X单元X房建筑面积89.75平方米，登记的所有权人为刘伟洪、姚洁群。2007年11月4日，梅华物业与刘伟洪、姚洁群所在小区前山联艺新居业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定梅华物业为联艺新居小区提供物业服务，服务期限自2007年11月4日至2010年11月4日，住宅按建筑面积每月每平方米0.4元收费。合同还约定，自合同签订之日起在梅华物业完成三个月的考察期后，小区的收费标准调为每月0.5元每平方米，商铺每月1.5元每平方米。合同落款处加盖“珠海市前山联艺新居业主委员会”公章与梅华物业公章，但双方代表人处均没有填写代表人姓名。2010年11月4日，梅华物业与联艺新居业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定梅华物业为刘伟洪、姚洁群提供服务的期限自2010年11月5日至2015年11月5日，住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收费，商场按每月1.5元收费。合同落款处加盖“珠海市前山联艺新居业主委员会”公章与梅华物业公章，但联艺新居业主委员会代表人处没有填写代表人姓名。梅华物业称，其自2007年11月1日进驻小区提供物业服务，至一审庭审时从没有间断，也从未将小区物业管理承包给他人，物业费由0.4元涨至0.5元是《物业管理委托合同》中约定的。刘伟洪、姚洁群称，梅华物业与联艺新居业主委员会于2010年11月4日签订的《物业管理委托合同》为假合同，小区在2011年2月19日曾张贴加盖联艺新居业主委员会公章的倡议书，倡议要求梅华物业撤离小区，业主不要交纳物业费用。刘伟洪、姚洁群还称：管理处办公室变成住房，由一个保安两公婆居住，两三个老头轮流在大门口收钱，其中一个长期在小区收垃圾。另查明，刘伟洪、姚洁群从2011年2月起未交纳物业管理费，截至2014年2月欠交物业管理费1575元。一审法院认为，刘伟洪、姚洁群辩称梅华物业与联艺新居业主委员会于2010年11月4日签订的《物业管理委托合同》为假合同，理由是合同上联艺新居业主委员会代表人处没有填写代表人姓名，且小区在2011年2月19日曾张贴加盖联艺新居业主委员会公章的倡议书。首先，2007年11月4日《物业管理委托合同》也只加盖业主委员会公章，也没有小区业主委员会代表人签字，因此，不能因为2010年11月4日《物业管理委托合同》没有业主委员会代表人签字就认定为假合同；其次，2011年2月19日业主委员会倡议书只张贴了一天就被撕去，以后没有再次张贴，即使倡议书公章属实，也只能表明联艺新居小区业主委员会内部意见不统一，但不能据此认定2010年11月4日《物业管理委托合同》为无效合同，因此，2010年11月4日《物业管理委托合同》为有效合同，梅华物业实际为小区提供了物业管理服务，刘伟洪、姚洁群也实际接受了梅华物业提供的服务，因此，一审法院对刘伟洪、姚洁群辩称其不欠梅华物业物业费的主张不予支持。2007年11月4日《物业管理委托合同》约定合同签订之日起在梅华物业完成三个月的考察期后，小区的收费标准调为每月0.5元每平方米，商铺每月1.5元每平方米，因此，梅华物业提高物业管理费有合同依据，原审法院对梅华物业主张按照每月每平方米0.5元计算物业管理费予以支持。另案业主提交的照片、小区其他业主在另案中的陈述等证据可证明梅华物业聘请的保安平时还收垃圾，白天在保安亭睡觉，没有尽到保安的责任，小区专职管理人员不足，物业管理处办公场所被挪用作住房，导致小区管理混乱，失盗事件时有发生，梅华物业没有尽到合同约定的管理职责，应减价收取物业管理费，一审法院酌情梅华物业应按刘伟洪、姚洁群欠费金额的70%即1102.5元向刘伟洪、姚洁群收取物业管理费。梅华物业还请求刘伟洪、姚洁群支付公共维修基金，该费用为维修对讲门铃费用，刘伟洪、姚洁群抗辩对讲门铃为单元住户分摊费用修好，梅华物业没有提交证据证明其维修了小区对讲门铃，因此，一审法院对梅华物业该请求不予支持；梅华物业没有尽到应尽的管理职责，一审法院对梅华物业要求刘伟洪、姚洁群支付滞纳金的请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、刘伟洪、姚洁群于判决生效之日起十日内向梅华物业支付物业管理费人民币1102.5元；二、驳回梅华物业请求刘伟洪、姚洁群支付公共维修基金人民币87.5元的诉讼请求；三、驳回梅华物业请求刘伟洪、姚洁群支付滞纳金人民币4253.6元的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25元，由梅华物业负担人民币20元，刘伟洪、姚洁群负担人民币5元。二审期间，梅华物业提交证据：一、照片一组，证明梅华物业尽到相应管理职责；二、2011年-2016年节选联艺新居收费表，证明小区业主交费率较高。刘伟洪、姚洁群对证据的真实性、合法性和关联性都不认可。刘伟洪、姚洁群提交证据：一、罗学荣的证明，证明2010年11月4日合同不真实；二、黄爱银的证明一份，证明2010年11月4日合同是虚假的、不合法的合同。梅华物业对证据的真实性、合法性和关联性不予认可。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院经审理查明，《物业管理委托合同》第十二条第2款约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金，此滞纳金作为欠费业主违反物业合同应给付乙方（梅华物业）的违约金和损失补偿。”本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于2010年11月4日《物业管理委托合同》效力的问题本院认为，梅华物业具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。梅华物业提交2010年11月4日签订《物业管理委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故各方均应予以恪守。由于业主委员会是业主大会的执行机构，联艺新居业主委员会是代表联艺新居小区业主大会与梅华物业签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，刘伟洪、姚洁群依法应当履行上述物业服务合同的义务，故梅华物业公司有权向其主张欠缴物业管理费。刘伟洪、姚洁群上诉主张2010年11月4日《物业管理委托合同》不真实，梅华物业对此事实主张不认可，认为2010年11月4日《物业管理委托合同》真实有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”二审中，罗学荣和黄爱银未出庭作证，刘伟洪、姚洁群也未提供初步证据证明业主委员会印文为假，如刘伟洪、姚洁群认为业主委员会的盖章行为违背了业主的意愿，应当与业主委员会交涉并主张权利，不能仅以此为由对抗梅华物业。故刘伟洪、姚洁群的上述主张理据不充分，本院不予采纳。二、关于物业服务费金额能否调低的问题梅华物业上诉主张一审法院不应酌情调低按合同约定标准计算的物业服务费金额。本院认为，根据业主提供的证据可以认定梅华物业聘请的保安不尽职，小区管理人员不足，物业管理办公用房被挪用，小区管理混乱，盗窃事故频发，这些事实足以认定梅华物业未能全面履行合同约定的物业服务义务，其物业服务存在明显瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，一审法院在查明事实的基础上，根据具体情况酌情调低根据合同约定计算的物业服务费收费金额，并无不当，本院予以维持。三、欠交的物业管理费应否计收滞纳金及滞纳金的标准问题根据《物业管理委托合同》第十二条第2款的约定，业主拖欠物业服务费的，应当依约支付滞纳金。支付物业服务费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约；且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。虽然梅华物业履行合同存在违约行为，但这不能成为业主拖欠物业服务费的理由，业主如果对物业服务不满意，应当依法向业主委员会或者有关部门反映情况，由业主委员会与物业服务公司沟通解决，如协商不成可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。拖欠物业服务费是违约行为，可能造成整个小区物业服务工作难以为继，不符合小区业主的整体利益。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”考虑到系因梅华物业的违约行为导致业主不交物业服务费，合同约定的滞纳金数额明显过高且刘伟洪、姚洁群在一审中抗辩不同意交付物业管理费，本院酌情对滞纳金予以调整。对于业主因欠交物业服务费而应支付的违约金（滞纳金）数额，以本院认定的业主所应交纳的物业服务费金额为限。一审法院认定梅华物业不能收取刘伟洪、姚洁群逾期缴纳物业服务费的滞纳金是错误的，本院予以纠正。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，但有关违约金的判决适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1436号民事判决第一、二项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1436号民事判决第三项为：刘伟洪、姚洁群于本判决生效之日起十日内向珠海市梅华物业管理有限公司支付因2011年2月至2014年2月期间未支付物业服务费产生的滞纳金1102.5元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由珠海市梅华物业管理有限公司负担18元，刘伟洪、姚洁群负担7元。二审案件受理费，珠海市梅华物业管理有限公司预交50元，由珠海市梅华物业管理有限公司负担45元，刘伟洪、姚洁群负担5元；刘伟洪、姚洁群预交50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 曾艺能审判员 庹 佳审判员 朱 玮二〇一七年八月三日书记员 李立荣王莉 关注公众号“”