（2017）粤0606民初6521号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-12-18
案件名称
周楚云与崔伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周楚云,崔伟,佛山市禅鸣金东物业代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初6521号原告：周楚云，女，1992年11月1日出生，汉族，住广东省海丰县，委托诉讼代理人：杨泳仪，广东鑫霆律师事务所律师。被告：崔伟，男，1979年5月7日出生，汉族，住四川省西充县，委托诉讼代理人：衷幼宾，广东永隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广灿，广东永隽律师事务所律师。第三人：佛山市禅鸣金东物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会金瑞1路3号金威郦都12座108铺。法定代表人：马少娟。原告周楚云与被告崔伟、第三人佛山市禅鸣金东物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨泳仪、被告的委托诉讼代理人衷幼宾、第三人法定代表人马少娟的到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年3月24日签订的两份《房地产买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房定金共110000元及利息(利息以110000元为本金，按照中国银行同期贷款利率计算，自立案之日计算至被告实际返还购房定金之日)；3.判令被告向原告支付违约金153000元；4.判令被告向原告赔偿中介服务费6000元；5.判令被告向原告赔偿代办按揭服务费7650元；6.判令被告向原告赔偿因本次诉讼维权产生的律师费10000元；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告周楚云与被告崔伟经第三人佛山市蝉鸣金东物业代理有限公司的促成，于2017年3月24日三方共同签订了两份《房地产买卖合同》，合同约定：由原告以按揭付款的方式购买佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园12座1801房(建筑面积99.66平方米)及佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园398号汽车位(建筑面积29.68平方米)(以下简称涉案房屋)，约定房屋交易价格分别为1350000元及180000元；原告应于签合同之日支付定金；被告应当自签订本合同后10天内向抵押银行申请提前还贷等等，合同还约定了其他买卖条款和居间条款。在签订以及履行合同的过程中，原告一直秉承友好合作、恪守合同的精神，严格履行各项义务，于签订合同之日原告已向被告支付了定金110000元，以及为履行合同而支付了中介服务费6000元、代办按揭服务费7650元。但相反，被告在签订合同后10天内没有按照合同约定向抵押银行申请提前还贷，原告多次催促被告履行合同义务，希望能继续履行房地产买卖合同，但被告于2017年4月中旬已多次明确表示不会卖涉案房屋给原告。因此，被告的重大违约行为导致合同无法继续履行，根据合同约定及法律规定，被告应向原告返还定金及对应利息、支付违约金、赔偿中介费及代办按揭服务费，以及承担因本案产生的维权费用。综上所述，原告特起诉至法院，请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告辩称，关于雅居乐花园12座1801房产的买卖，被告同意解除原、被告于2017年3月24日签订的《房地产买卖合同》，同意返还原告定金100000元，但不同意支付违约金、中介服务费、按揭服务费、律师费等，理由是该房屋买卖合同无法履行的原因在于原告未按合同履行约定义务，根据该合同附件第二条第五款按揭付款的约定，原告需在本合同签订后十天内向银行申请按揭贷款及支付贷款手续费用，但原告并未履行该义务，因此是原告违约不是被告违约，其次根据合同第六条约定，发生违约守约方有权解除合同，并要求违约方承担定金责任，因此即使存在违约也应适用定金罚则，合同也未约定违约方需承担中介服务费、按揭服务费、律师费等。关于雅居乐花园398号车位的买卖，该车位的买卖合同应继续履行，根据该合同附件第一条第二款按揭付款第三条的约定，原告应于2017年4月1日前签订银行按揭贷款文件，但原告至今未签署上述文件，该合同的违约方并非被告。第三人辩称，签订合同当天买卖双方已到银行办理了按揭贷款手续，并缴付了相关费用。对原告起诉的事实无异议。本院经审理认定事实如下：原告周楚云与被告崔伟经第三人佛山市蝉鸣金东物业代理有限公司的促成，于2017年3月24日三方共同签订了两份《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园12座1801的房产(建筑面积99.66平方米，已办理抵押登记)和位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠南路2号乐从雅居乐花园398号汽车位(建筑面积29.68平方米)，交易价格分别为1350000元及180000元；两份合同均约定，原告或被告如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。其中关于涉案房产的合同又约定，被告应在签订本合同后10天内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，被告应还清逾期供款），并在银行或经纪方发出还贷通知之日起10天内一次性还清贷款，被告承担还贷之一切手续费用。原告须在本合同签订后10天内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用并在完成提前还贷，涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，被告须提供协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行开设的账户内。若因原告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足，则银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由原告于银行发放贷款前付清。合同签订后，原告向被告支付了涉案房产的定金100000元和涉案汽车位的定金10000元，以及为履行合同支付了中介服务费6000元、代办按揭服务费7650元。之后，因被告未在约定的期限内清还贷款，致双方无法继续履行涉案房产的交易，原告遂委托律师代理本案诉讼，并支付了律师费10000元，于2017年5月3日向本院提起诉讼。本院认为，原告和被告及第三人于2017年3月24日签订的两份《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应按合同约定履行自己的义务。被告未按约定的期限偿还所欠涉案房产的贷款以及涂销抵押登记，导致涉案房产的交易不能继续履行，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告抗辩合同无法履行的原因在于原告未按合同履行约定义务，根据该合同附件第二条第五款按揭付款的约定，原告需在本合同签订后十天内向银行申请按揭贷款及支付贷款手续费用，但原告并未履行该义务，但经第三人确认，原告已向银行申请按揭贷款，只是由于被告未偿还所欠的原有贷款而未能继续交易，故被告该抗辩与事实不符，本院不予支持。合同约定，被告违约，原告有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。故原告请求解除关于涉案房产的合同，本院予以支持。虽然关于涉案汽车位的合同与关于涉案房产的合同是两份独立的合同，但从签订的时间和双方交易的目的可知，汽车位的交易是与房产的交易相关联的，现因房产的交易无法履行，原告不能实现购买汽车位的目的，故其请求解除关于涉案汽车位的合同，本院予以支持。因合同解除，原告请求被告返还两份合同的定金110000元，理据充分，本院予以支持。对于原告请求的关于涉案房产的违约金等费用，虽然合同约定原告有权要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费，但被告抗辩称应适用定金罚则，实际是请求减少违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案原告的损失为中介服务费6000元、代办按揭服务费7650元、律师费10000元，未有证据证明原告有其他损失，故若按总成交价的10%计算违约金，明显过分高于原告的损失，故本院根据本案的案情及被告的抗辩，认定违约金的数额按定金的数额110000元确定。对于原告请求的违约金超出部分不予支持。对于原告请求的中介服务费6000元、代办按揭服务费7650元、律师费10000元以及定金的利息，实际已在违约金中计算，故原告再请求支付，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，上述认定有理部分，予以支持，其余的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告周楚云与被告崔伟、第三人佛山市禅鸣金东物业代理有限公司于2017年3月24日签订的两份《房地产买卖合同》；二、被告崔伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周楚云返还定金110000元；三、被告崔伟应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周楚云支付违约金110000元；四、驳回原告周楚云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5599.76元，减半收取计2799.88元（原告周楚云已预交），由原告周楚云负担312.38元，被告崔伟负担2487.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杨荣波二○一七年八月三日书记员黎艳芳书记员 宋小静 更多数据：