（2017）晋0411民初329号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-28
案件名称
刘某与长治市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
长治市郊区人民法院
所属地区
长治市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某,长治市某某房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
山西省长治市郊区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0411民初329号原告：刘某，女，1976年12月26日出生，汉族，住长治市郊区。委托代理人吴某，长治市郊区故县街道法律服务所法律工作者。被告：长治市某某房地产开发有限公司。地址：长治市东环路。法定代表人：杨某某，经理。委托代理人孙某某，山西大路律师事务所律师。原告刘某诉被告长治市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托代理人吴某、被告长治市某某房地产开发有限公司委托代理人孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《（田园清水湾）内部认购书》无效；2、被告返还购房款151000元，并赔偿损失151000元。事实与理由：被告系“田园清水湾”小区开发企业。2014年12月4日，原被告以内部认购书形式签订商品房买卖合同，约定：原告以公积金付款形式购买该小区5号楼1单元403户、建筑面积为80.34平方米的期房一套，每平方米单价3814元，首付50%。合同签订当日，原告支付购房定金10000元，2014年12月27日再次交款141000元。两次交款均由被告出具了收据，同时被告承诺该房五证齐全，2015年年底封顶，2016年底交房。但时至今日，原告期待的新房仍然是杂草丛生之地，经多方查证得知，被告不但无商品房预售许可证，连最基本的用地手续尚未完善，故多次向被告提出解除合同，返还房款，被告表示同意，并让原告出具了退房申请，但至今仍无任何行动。故依据《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定提起诉讼，请求支持原告以上诉请，以维护原告的合法权益。被告长治市某某房地产开发有限公司辩称，原告以内部认购方式购买被告开发的期房事实存在，是双方真实意思表示，被告并无过错。如原告现要求退还已支付房款，被告同意，但不应赔偿其主张的经济损失。综合原被告起诉与答辩，当事人争议的焦点是：1、内部认购书的效力；2、被告应否返还原告已付购房款，并赔偿经济损失。针对上述争议焦点，原被告各自提供了相应的证据，并经当庭质证。原告刘某针对自己的主张提供了下列证据：1、2014年12月4日《田园清水湾》内部认购书一份。2、2014年12月4日、2014年12月27日收据各一支。3、2017年5月11日长治市房地产交易管理处公函一份。以上证据要证明原被告就原告购买的房屋、位置、建筑面积、单价、总价款作出了约定，条款中明确了所购房为商品房和期房；原告二次共缴纳房款151000元，并证明截至2017年5月11日，被告尚未取得5号楼商品房预售许可证。被告质证：对证据的真实性无异议。被告长治市某某房地产开发有限公司提供了下列证据：2015年9月1日退房申请单。证明公司已按流程同意退还原告购房款。原告质证：无以证明表格中他人签字的真实性。对原告所举证据的合法性、真实性、关联性，本院作出如下认证结论：原告所举证据为原始、直接证据，能够证明原被告间的法律关系，所待证事实客观真实，相互间也具有关联性，故本院依法采信；被告所举证据应具有真实性，但并不能证明其在完成内部流程后已通知到原告，缺乏证据的关联性。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院对下列事实予以确认：2014年12月4日，原告刘某与被告长治市某某房地产开发有限公司订立《田园清水湾》内部认购书，约定：原告作为认购方购买被告开发的田园清水湾5号楼1单元403户期房一套，优惠后每平方米单价3814元，总价306430元，首付款为房款的50%，须于7日内交清，付款方式为公积金付款。同日，原告向被告交纳10000元。2014年12月27日交纳141000元。因被告未能及时开工，原告于2015年9月11日向被告申请退还已付房款，但至今并未实际领取。本院认为，原被告订立的《田园清水湾》内部认购书虽以内部认购的形式体现，但经审查，协议的内容虽不够完整，但基本上具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该认购协议应视为商品房买卖合同。在订立该协议时，虽然体现了双方当事人的真实意思，但被告至今也未能提供其已取得商品房预售许可等公文书证，故依照法律规定，原被告双方所订立的认购书应属无效。依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，综上所述，被告应承担返还其收取的原告购房款的民事责任。关于原告主张的经济损失，鉴于损失实际发生，原被告对内部认购书的无效均负有过错责任，但被告应对认购书的无效承担主要的责任，原告也应承担一定的责任。故依照上述法律规定，被告应赔偿原告一定的经济损失，原告也应自行承担部分。关于数额，因双方未明确约定，本院酌情支持。原告主张被告隐瞒事实，要求被赔偿已付房款一倍的损失，无事实依据，也举无证据，本院依法不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、原告刘某与被告长治市某某房地产开发有限公司订立的《田园·清水湾》内部认购书无效。二、被告长治市某某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还原告刘某购房款151000元，并支付自2014年12月14日至本院确定的归还之日止的利息的70%（标准参照同期银行存款利率计算），原告刘某自行承担30%。如未按以上规定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5830元，由被告承担3500元，原告自行承担2330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 龚垣峰人民陪审员 暴安平人民陪审员 申 宏二〇一七年八月三日书 记 员 王 鑫