（2017）吉01民终4291号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-16
案件名称
王胜利与夏维印房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王胜利,夏维印
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终4291号上诉人（原审被告）:王胜利，女，1953年9月28日出生，汉族，现住长春市九台区南山街温泉委**组。委托诉讼代理人：杨华，女，1977年9月29日出生，汉族，系王胜利女儿，住址同上。委托诉讼代理人：侯雪梅，吉林敦宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏维印，男，1953年6月23日出生，汉族，农民，现住长春市九台区九郊办事处拉他泡村*组。委托诉讼代理人：刘英举，男，1962年9月7日出生，汉族，住址同上。上诉人王胜利因与被上诉人夏维印房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2016）吉0113民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案��已审理终结。王胜利上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回夏维印的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认为“案涉的两套平房已被拆迁，应就房屋拆迁取得的利益予以分割”没有事实和法律依据。第一，涉案房屋的买卖合同签订时间是2007年1月19日，确认合同无效的诉讼时间是2007年8月，政府公告拆迁时间是2014年9月4日，故案涉房屋在2014年被拆迁征收产生的增值不属于2007年合同无效时夏维印的损失，所以原审法院认为应当分割拆迁取得的利益没有事实依据。其次，依据法律规定合同无效后应承担的损失赔偿责任性质为缔约过失责任，而缔约过失责任违反的是先合同义务，并不以合同约定的内容为评判依据，故原审判决以合同得到履行作为评判依据分割案涉房屋拆迁利益没有法律依据。2.原审判决依房屋征收拆迁政策，即补足45平方米×回迁楼房市场价4469元计算损失没有法律依据和事实依据。合同法第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。确定合同无效是国家公权力对当事人欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的利益为非法利益，不受法律保护。原判中虽认定“应赔偿信赖利益损失”，但在计算损失时却按合同履行后的“可得利益”计算损失金额，明显自相矛盾。另，如按可得利益计算，原平房面积拆一还一的部分是回迁的原有面积，不属利益，不足45平方米的部分是拆迁法律和政策给付被拆迁人的，也非原平房产生的利益。3.缔约过失所致损失依法应为信赖利益损失，而信赖利益损失一般包括缔约费用、准备履行所支出的费用和上述费用的利息，夏维印的缔约费用（购房款）及利息已另案解决，夏维印在本案中并未举证证明尚有其他的信赖利益损��，故应驳回其诉讼请求。王胜利辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。夏维印向一审法院起诉请求：依法判决被告赔偿原告损失30万元，以坐落于长春市九台区沿河豪庭1号楼西2单元1605室、2号楼西2单元504室的两套房屋价值为准。一审法院认定事实:2007年1月19日，被告将登记在己去世的丈夫杨柏川、公公杨忠名下的，位于九台市南山街浴泉委13组，两处毗连的合计面积49.75平方米的平房卖给原告，价款2.7万元。原、被告签订了房屋买卖《契约》，并由中间人释洞辉、代笔人李金德签名按印。《契约》签订时，原告交付了全部购房款，被告将房屋交付给原告，搬入该房屋居住。2007年8月6日，拆迁人九台市建筑房屋开发公司与原告及妻子刘英凤签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》。2007年8月13日，杨华��杨敏以不知道其母亲卖房为由，向本院起诉，要求判决确认原、被告签订的房屋买卖《契约》无效，本院作出（2007）九民初字第2095号民事判决，判决原、被告签订的《契约》无效。原告对判决不服提出上诉，长春中院以（2008）长民一终字第383号民事判决，维持原判，该判决己生效。2012年8月22日，本院作出（2011）九民初字第2092号民事判决，确认九台市建筑房屋开发公司与原告及妻子刘英凤于2007年8月6日分别签订的九拆许字第77号、第78号房屋拆迁补偿安置协议无效。2013年8月26日，原告向本院提起民事诉讼，要求依法判决被告返还原告购房款；被告赔偿原告损失。2014年1月15日，本院作出（2013)九民初字第1841号民事判决，判决认定：被告对购买房屋合同无效负有缔约过失责任，但因争议的房屋处在拆迁安置过程中，对现有的房屋进行价格评估不能确定原告的损失数额，对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，待提供证据后另行告诉。本院判决被告返还给原告购房款2.7万元。原、被告签订的《契约》约定：该《契约》“双方自签字日起生效，决无反悔，如有悔约应自负其责”。按拆迁政策，每幢平房不足45平方米，对拆迁平房后回迁的楼房，无偿补足到45平方米。现原、被告签订《契约》项下的房屋己拆迁分别安置到九台区“沿河豪庭”小区杨柏川名下，1号楼西2单元1605室、杨忠名下2号楼西2单元504室两套楼屋。因被告对两套楼房又增加了面积，1605室回迁时交纳的市场价格为，每平方米4634元，504室回迁时交纳的市场价格为，每平方米4304元，平均市场价格为4469元。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该���同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已经确认原、被告于2007年1月19日签订的房屋买卖合同（契约）无效。返还购房款问题，已另案处理。涉案的两套平房已被拆迁，应就房屋拆迁取得的利益予以分割。本案关键在于合同无效后双方当事人之间的赔偿问题。原、被告签订的协议虽然无效，但就合同无效存在双方之间的责任分担。作为出卖人的被告明知涉案房屋是其和杨柏川夫妻共同财产，有部分是杨柏川的遗产，在其他继承人没有表示放弃的情况下转让，其存在过错。被告又将不属于自已所有的房屋，登记在公公杨忠名下的房屋出卖给原告，其也存在过错。作为买受人的原告没有尽到对房屋所有权人及继承人的审查义务，其也存在过错。故此，本院结合双方在合同无效过程中的过错程度，双方各自应承担对等的责任，并考虑作为民事主体都应遵守的诚实信用原则，被告应赔偿给原告的信赖利益损失。信赖利益损失数额，应以被告在回迁两套楼房时交纳的增加面积，平均市场价格每平方米4469元为准，按每套45平方米计算。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条规定，判决如下：一、被告王胜利于本判决生效后立即赔偿原告夏维印损失201105元（45平方米×4469元）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4316元，减半收取计2158元，保全费1525元，均由被告负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：夏维印与王胜利对导致案涉房屋买卖合同无效均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，双方应各自承担相应责任。由于王胜利对导致合同无效存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条关于“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”的规定，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿夏维印信赖利益损失。其赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而产生的间接损失。综合考虑涉案房屋的性质和价值及后续拆迁安置情况、双方过错责任的大小等因素，一审法院以回迁两套楼房的面��和平均市场价值作为王胜利赔偿夏维印损失的依据并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4316元，由王胜利负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 李东鹤二〇一七年八月三日书 记 员 丁 宁 搜索“”