（2017）渝0111民初1608号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-10-11
案件名称
重庆昊邦房地产开发有限公司与李开福曾广荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆昊邦房地产开发有限公司,李开福,曾广荣
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《城市房屋拆迁管理条例（2001年）》：第四条第一款，第二十二条第一款，第二十三条第一款，第二十五条第一款
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初1608号原告：重庆昊邦房地产开发有限公司（统一社会信用代码915001077592571860），住所地重庆市九龙坡区龙泉村39幢11-22号。法定代表人：何吉明，总经理委托代理人：何小舟，重庆缘起律师事务所律师。委托代理人：李运祥，男，汉族，1963年1月19日出生，住重庆市九龙坡区。被告：李开福，男，汉族，1942年9月19日出生，住重庆市大足区。被告：曾广荣，女，汉族，1944年7月26日出生，住重庆市大足区。二被告共同委托代理人：李国斌，重庆市大足区龙水法律服务所法律工作者。原告重庆昊邦房地产开发有限公司（以下简称“昊邦公司”）诉被告李开福、曾广荣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，由代理审判员莫兰兰独任审理。本案于2017年5月9日转为普通程序审理，依法由审判员朱永强、代理审判员莫兰兰、人民陪审员肖中福组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托诉讼代理人何小舟、李运祥，二被告特别授权委托诉讼代理人李国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊邦提出诉讼请求：一、判决被告二人支付原告房屋安置款差额152020元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年重庆昊邦房地产开发有限（以下简称“昊邦公司”）负责对重庆市双桥区双路老街北段进行旧城改造开发拆迁。2009年9月29日，原被告签订了《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》，由昊邦公司拆迁被告违约重庆市双桥区双路老街48号的房屋，双方约定昊邦公司安置被告住宅在原双路老街5号楼4单元2楼2号，建筑面积125.42平方米，安置门市位于双桥区双路老街5号楼4号，建筑面积52.84平方米，被告应付给昊邦公司的安置房屋款为294508元，扣除昊邦公司应支付给被告的房屋拆迁补偿款174828.64元，总计被告还应当支付昊邦公司107547元。之后经双方协商，被告的安置住房变更为双桥老街印象B栋9-2号，建筑面积为119.21平方米，比约定建筑面积少了6.21平方米，由于双方在《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》中对实际安置面积与约定安置面积有差异时，如何处理进行约定，原告认为应当本着公平公正的原则，按房屋的市场价值进行计算，因此原告应当支付被告住宅安置面积减少的差额款16767元（6.21×2700=16767）。被告的安置门面变更为双桥老街印象125号附38号，建筑面积为58.41平方米，比约定建筑面积多了5.57平方米，由于双方在《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》中未对实际安置面积与约定安置面积有差异时，如何处理进行约定。原告认为应当本着公平合理的原则，按房屋的市场价值进行计算，因此原告应当支付被告住宅安置面积减少的差额款61270元（5.57×11000=61270）。综上所述，经各项金额抵扣后，被告还应当支付原告安置房屋款（107547+61270-16767=152020）。特向我院提起诉讼。被告李开福、曾广荣辩称：被告应付给昊邦公司的安置房屋款，扣除昊邦公司应支付给被告的房屋拆迁补偿款，被告应支付昊邦公司107547元，对此没有异议。安置的住宅面积差6.21平方米没有异议，对于原告提出的参考单价2700元/平方米认可。门市面积应当以套内面积52.73平方米为准，不含公摊面积，也就是公摊面积不算成钱。办证的时候以安置房屋的建筑面积为准，有公摊的加上公摊，但不能算成钱。故原告要求安置门市超面积部分由被告进行补偿的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明：2007年，原告昊邦公司负责对原重庆市双桥区双路老街北段进行旧城改造开发拆迁，并于2007年8月16日取得了该宗项目土地的房地产权证（房地产权证编号：109房地证2007字第00906号）。2007年9月29日，原告昊邦公司（甲方）与被告李开福、曾广荣（乙方）签订《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》，由原告昊邦公司拆迁被告李开福、曾广荣位于原重庆市双桥区双路镇双路老街48号的房屋，其中砖木结构住房106.65㎡，砖混结构住房10.52㎡，砖混结构门市61.62㎡，补偿金额分别为55137.32元、5817.56元、113873.76元，合计174828.64元。昊邦公司应支付李开福、曾广荣搬家补助费400元、搬迁补助费1232.4元、过渡补助费1200元、经济损失补助费4929.6元、提前搬迁奖励费4370.71元，合计12132.71元。原告昊邦公司为李开福、曾广荣安置住宅在原双桥区双路老街5号楼4单元2楼2号，建筑面积125.42㎡，重置单价为1000元/㎡，重置款为125420元。安置门市在原双桥区双路老街5号楼4号，建筑面积52.84㎡，重置单价为3200元/㎡，重置款为169088元。双方在《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》中约定：房屋管理部门统一收取的房屋大修基金，由乙方负责支付。各种房屋拆迁补偿费与安置房价款结算，乙方应补甲方总金额107547元。违约责任：（一）乙方应按期付清房款，逾期不支付的，按银行同期贷款利息计息，并累计至交清该期房款为止；在统一交接房之日起2个月未按约定付清房款的，甲方将按银行同期贷款利息加倍计息。（二）甲方应在本协议生效之日起一年内还房给乙方，甲方超过一年未交钥匙给乙方的，其过渡费和经济损失补助费按双府发【2003】58号文规定的拆迁费额标准执行。双方在拆迁安置合同中还约定了其它事项。2009年9月9日，重庆龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称：“龙乡苑公司”）与原告昊邦公司签订原双桥区双路老街北段旧城改造项目的合作开发合同，合作开发该宗房地产项目，该项目取名为“老街印象”商住楼。合同约定：该项目拆迁、安置、过渡补偿费、平基土石方由甲方昊邦公司负责承担；地下车库、基础、土建、水电安装、设备安装、道路、绿化及其他环境配套工程的全部投资和工程涉及的各种规费由乙方龙乡苑公司承担，双方还约定了其他事项。龙乡苑公司参与“老街印象”项目后，申请对“老街印象”的规划、设计、容积率等进行了变更，并取得了审批许可，但昊邦公司与龙乡苑公司均未与被拆迁户重新签订《拆迁安置补偿合同》或《产权调换协议书》。2013年7月23日，龙乡苑公司分别取得双桥老街印象工程A﹨B﹨C﹨F栋楼和D﹨E栋楼的《备案登记证》，该二份《备案登记证》载明：双桥老街印象工程A﹨B﹨C﹨F栋楼于2012年10月12日竣工验收，D﹨E栋楼于2013年7月9日竣工验收。2012年12月，被告李开福、曾广荣向本院起诉，经本院主持调解，本院制作了(2012)足法民初字第04659号《民事调解书》，李开福、曾广荣与昊邦公司达成如下协议：一、由昊邦公司在双桥老街印象B-9-2安置住房；二、由昊邦公司在双桥老街印象项目F栋从右往左数第二个门市的左半部分安置李开福门市，安置门市宽度4.74米，进深11.3米，面积约53.55㎡（不含公摊面积，以房产证面积为准，门市水电配套）；三、经济损失、过渡费等费用在房产证办下来后另行协商，如协商不成，可另行起诉；四、门市由昊邦公司、龙乡苑公司按上述对门市的约定内容分隔后，并经重庆市大足区国土资源和房屋管理局确认交付给李开福。2012年12月18日，李开福、曾广荣接收位于重庆市双桥经开区双北路125号B幢附2号住房（房测报告为双桥测竣【2012】49号），建筑面积119.21平方米。2014年4月12日，李开福、曾广荣接收位于重庆市双桥经开区双北路125号第F幢附37号门市（房测报告为竣【2016007】），该门市建筑面积为58.41平方米，套内面积为52.73平方米，公摊面积为5.68平方米。另查明，位于重庆市大足区双桥老街印象A-25-7号住宅房地产为司法处置而进行市场价值评估，经重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司作出重信通房鉴（结）字（2016）第004号《房地产估价报告》评估该套房屋市场单价为2700元/平方米。在审理中，原、被告认可李开福、曾广荣的安置住房面积不足部分的单价按照2700元/平方米计算补偿。本院认为，本案争议焦点为：原告昊邦公司未足额安置部分房屋面积是否应该赔偿被告；原告昊邦公司安置门市时公摊面积是否应该计算补差？原告昊邦公司与被告李开福、曾广荣签订《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》，由原告昊邦公司拆迁被告李开福、曾广荣位于原重庆市双桥区双路镇双路老街48号的房屋，各种房屋拆迁补偿费与安置房价款经结算，被告应补原告总金额107547元，双方在庭审中均对此予以认可。《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》中约定原告昊邦公司为李开福、曾广荣安置住宅的建筑面积125.42平方米，李开福、曾广荣接收的住房建筑面积119.21平方米，比约定安置的房屋建筑面积125.42平方米少6.21平方米。原被告对此均无异议，同时被告认可原告提出的赔偿标准参照重信通房鉴（结）字（2016）第004号《房地产估价报告》评估的案外人张地生住房市场单价为2700元/平方米。二被告应补原告总金额107547元，扣除原告向二被告补偿因其未足额安置住房建筑面积差额6.21平方米的损失，即6.21平方米×2700元/平方米=16767元，二被告还应当支付原告昊邦公司90780元。关于昊邦公司为李开福、曾广荣安置门市的公摊面积是否应当计算补差的问题。第一，办理产权证时，产权证面积有两种计算方式，即建筑面积和套内面积。特定的房屋即安置给二被告的门市F幢附37号，无论是套内面积或建筑面积，对李开福、曾广荣使用没有实质的影响。套内面积或建筑面积对开发商或者业主而言，影响最大的是以套内面积计价或者以建筑面积计价。原、被告在法院主持下达成协议，约定门市面积不含公摊应当是公摊面积不计入李开福、曾广荣应补偿给昊邦公司的安置补偿款，使李开福、曾广荣可以少支付给昊邦公司补差款，否则该协议约定不含公摊对李开福、曾广荣而言并未有好处。因此，不含公摊的意思应理解为按套内面积计算补差。第二，从实际情况来看，2007年9月29日，原告昊邦公司与被告李开福、曾广荣签订《城市房屋拆迁产权调换补偿协议书》，至2014年4月12日李开福、曾广荣接收门市长达6年之久，与约定的过渡期相差5年半，在此期间李开福、曾广荣承受了较大的经济损失。从昊邦公司对李开福、曾广荣等安置户的过渡补偿费看，该安置工程期限较长，后期房价下跌，昊邦公司对安置户的过渡补偿是按照双府发（2003）58号文件规定的标准计算，该文件发布至李开福、曾广荣接受房屋时已达10年，从利益平衡角度考虑，开发商不应计算公摊面积补差。故本院认为昊邦公司不含公摊以套内面积计算补差是对李开福、曾广荣的补偿，符合情理，同时使得双方利益不过于悬殊。综上，依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十二条第一款、第二十三条、第二十五条第一款，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告李开福、曾广荣在本判决生效后十日内支付原告重庆昊邦房地产开发有限公司安置房屋补差款90780元；二、驳回原告重庆昊邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3342元，由原告告重庆昊邦房地产开发有限公司承担1272元，由被告李开福、曾广荣承担2070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 朱永强代理审判员 莫兰兰人民陪审员 肖中福二〇一七年八月三日书 记 员 卢 苗 关注微信公众号“”