（2017）赣08民终357号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-09-26

案件名称

陈怀玉、陈道国定金合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省吉安市中级人民法院

所属地区

江西省吉安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终357号上诉人(原审被告)：陈怀玉，女，1976年9月13日出生，汉族，住江西省吉安市青原区，上诉人（原审被告）：陈道国，男，1976年3月25日出生汉族，住江西省青原区。被上诉人（原审原告）：胡建军，男，1977年12月7日出生，住江西省吉安市青原区。上诉人陈怀玉、陈道国因与被上诉人胡建军定金合同纠纷一案，不服吉安市青原区（2016）赣0803民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈怀玉、陈道国及被上诉人胡建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈怀玉、陈道国上诉请求：1、确认被上诉人胡建军交付的2万元定金归上诉人陈道国、陈怀玉所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2016年7月份，双方当事人就被上诉人胡建军以50万元的价格购买上诉人位于青原区行政中心东边××福××楼的店面达成合意，后胡建军反悔，依照双方约定，上诉人应当没收被上诉人交付的2万元定金。1、证人唐某、李某1及司机邹某证实，上诉人与被上诉人就店面交易协商价格为50万元。上诉人2011年店面购买价格为43万余元，且存在税费及5年多的资金成本等费用，48万元出售明显亏本，且店面位置较好，处于出租状态，不存在贬值问题；2、收条明确载明“订金不退”，上诉人因文化有限，将“定”写成“订”，但该收条系双方真实意思表示，且被上诉人未就没收提出异议，双方约定合法有效。胡建军辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。2016年当事人双方口头约定，被上诉人以48万元的价格购买上诉人位于吉安市××行政中心东边××福××楼门面××室，过户费用由被上诉人负担，未订立书面合同。事后被上诉人向上诉人陈怀玉支付了订金2万元，上诉人陈怀玉向被上诉人出具了收条。半个月后，被上诉人电话告知上诉人付清余款46万元，由于双方对付款方式协商不一致，上诉人提出不卖店面。事后被上诉人多次要求上诉人退还订金未果。综上，上诉人与被上诉人均有买卖店面的意愿，现买卖合同无法实现，正式买卖合同尚未成立，上诉人收取订金于法无据，应当予以返还。胡建军向一审法院起诉请求：1、判令被告陈怀玉、陈道国返还定金4万元；2、案件受理费由被告负担。庭审中，被上诉人第1项变更诉讼请求为：判令被告陈怀玉、陈道国返还订金2万元。一审法院认定事实：被告陈道国与被告陈怀玉系夫妻关系。被告陈怀玉于2011年1月29日以432385元的价格购买青原区行政中心东边××福××楼门面1室，并于同年11月2日办理了房屋产权证。2016年7月份，原告经其妻子的弟弟王某介绍认识两被告，拟购买上述店面，并口头协商了购买事宜。2016年7月28日，原告预付订金2万元给被告陈怀玉，被告陈怀玉当即向原告出具收条载明本人陈怀玉收到胡建军东方兰园店面订金2万元整，订金不退。此后，原、被告就上述购买店面多次协商未果，现原、被告对涉案店面的转让价款及付款方式尚存争议，原告主张为48万元，可分期付款，被主张为50万元，要一次性付款。一审法院认为，原告有向被告购买涉案店面的意向，而被告亦有向原告出售涉案店面的意向，为此基于原、被告双方意愿被告收取了原告2万元的订金，现原、被告均未提供充分证据证明双方就价款、付款方式等主要事项达成一致，应视为涉案房屋买卖合同尚未成立，则被告收取原告订金2万元没有合法依据，属不当利益，应予以返还。被告主张原告预付的2万元系定金，应适用定金罚则由其没收该2万元定金，但其未提供充分证据证实，且其自行出具的收条也载明该2万元系订金，另外涉案房屋买卖合同尚未成立，则无法认定原、被告的违约情形，亦无法适用定金罚则，故该院对被告该主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决如下：被告陈道国、陈怀玉返还原告胡建军订金2万元，限判决生效后5日内付清。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告陈道国、陈怀玉负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当返还被上诉人2万元？解决本案纠纷首先应认定收条上注明的“订金”的性质。现实生活中，由于当事人的认知水平和理解能力不同，对“订金”和“定金”的概念并无清晰的认识，在书写时经常混同，故认定其性质应结合当事人的行为、陈述进行综合分析。本案纠纷系因房屋买卖产生，双方虽未订立书面合同，且关于价款、付款方式表述不一致，但根据双方关于协商过程的陈述及被上诉人自愿向上诉人支付2万元，可以认定双方已对合同标的即门面、价款等主要内容达成了一致意见。上诉人收受被上诉人支付的2万元后，在收条上注明“订金不退”，说明上诉人同意将门面出卖给被上诉人。被上诉人接受收条，说明被上诉人愿意购买上诉人的门面，并按双方商定的价款成交，所支付的“订金”无须退还。被上诉人虽然将要求上诉人双倍返还定金4万元的诉讼请求变更为要求上诉人返还订金2万元，但其起诉的事实和理由中亦认为其支付的2万元订金实为定金，上诉人也认可该款系定金，故本院认定收条上注明的“订金”实为定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据该规定，被上诉人要求上诉人返还定金，必须举证证明上诉人不按约定出售门面，否则无权要求被上诉人返还。双方当事人关于口头协议内容的陈述不一致，被上诉人主张双方议定的价款是48万元，上诉人主张是50万元，故被上诉人要证明上诉人违约，首先应证明双方议定的价款是48万元。被上诉人一审中虽然申请了证人出庭作证证明双方但证人王某系被上诉人的妻弟，与被上诉人具有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项规定，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。证人李某2未亲身经历双方的协商过程，而是事后听被上诉人讲述门面价款为48万元，其证言并非直接证据，本院不予采信。因此，被上诉人不能证明上诉人违约，依法无权要求上诉人返还定金，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，陈怀玉、陈道国的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销吉安市青原区（2016）赣0803民初925号民事判决；二、驳回被上诉人胡建军的诉讼请求。一审案件受理费400元，二审案件受理费300元合计700元，由被上诉人胡建军负担。本判决为终审判决。审判长　陈　麒审判员　李伟杰审判员　龙　蓉二〇一七年八月三日书记员　谭　洋 微信公众号“”