（2017）内01民终1651号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-19
案件名称
郭斌、刘云等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭斌,刘云,刘玉堂
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终1651号上诉人（原审原告）：郭斌，无固定职业，住呼和浩特市和林格尔县。委托诉讼代理人：郭连恒，内蒙古典泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘云，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人（原审被告）：刘玉堂，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人郭斌与上诉人刘云、刘玉堂租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2016）内0104民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭斌及其委托诉讼代理人郭连恒、上诉人刘云、刘玉堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭斌上诉请求：维持一审判决第一、二、三项；撤销一审判决第四项；判令刘玉堂返还郭斌经营补偿款余额269850元；判令刘云、刘玉堂向郭斌支付违约金23415元；本案诉讼费用由刘云、刘玉堂承担。事实和理由：郭斌已支付相应租金，刘云、刘玉堂并不存在租金损失，拆迁补偿中所涉及的经营补偿款不包括租金损失，该经营补偿款应全部给付郭斌，一审法院将经营补偿款30%划分给郭斌无依据；本案诉争租赁房屋被政府拆迁，刘云、刘玉堂未通知郭斌，违反双方所签房屋租赁合同约定，应承担给付违约金的责任；同时，刘云未按时给付郭斌8万元也应承担违约责任；刘玉堂未向郭斌支付经营补偿款亦构成违约，亦应承担违约责任。上述三笔违约赔偿金合计23415元。刘云、刘玉堂辩称，郭斌未支付剩余两年的房屋租金，反而还要8万元；双方未就违约金进行约定，郭斌所述违约金无依据；经营补偿款是政府部门给被拆迁人的，与郭斌没有关系。刘云、刘玉堂上诉请求：撤销一审判决，判令驳回郭斌的诉讼请求，一、二审诉讼费由郭斌承担。事实和理由：刘云给郭斌出具的8万元欠条与本案属不同法律关系，不应在本案中合并审理；双方所签房屋租赁合同中约定，如遇政府拆迁，刘云、刘玉堂通知郭斌，房屋租金按实际租房日期算，刘云、刘玉堂不负责其他损失。经营补偿款是政府部给被拆迁人的，与郭斌没有关系；郭斌未举证证明其存在经营性损失，一审法院判令刘云、刘玉堂返还其经营性损失无依据。郭斌答辩称，拆迁工作需经实际承租人郭斌的同意才能进行，在房屋被拆迁前，刘云给郭斌出具8万元欠条，该8万元是对郭斌装修投入七、八十万元的补偿，郭斌与刘云、刘玉堂不存在其他债权债务关系，该8万元的欠条不属于另案处理的问题；政府给付的经营补偿款385500元是国家根据拆迁的相关法律规定对实际经营人的补偿，属法律补偿，无需提供证据证明，该笔补偿款应给付郭斌。郭斌向一审法院提出诉讼请求：1、确认本案所涉房屋租赁合同解除；2、判令刘云、刘玉堂共同偿还郭斌欠款8万元整；3、判令刘云、刘玉堂共同返还郭斌经营补偿款385500元；4、判令刘云、刘玉堂共同向郭斌支付违约金23415元；5、本案全部诉讼费用由刘云、刘玉堂共同承担。一审法院认定事实：2011年9月30日，郭斌与刘云签订《房屋租赁合同》，合同约定刘云、刘玉堂将位于南二环路边二屋楼上下14间房屋及院子租给郭斌使用，租期五年，即从2011年12月1日至2016年12月31日止。租金前三年为每年6万元，第四年65000元，第五年7万元。租赁期间，双方均不得随意转租、转让。如有违约，应按合同期间租金总金额3%承担违约赔偿。如有政府拆迁，刘云、刘玉堂通知郭斌，房租费按实际租房日期算，刘云、刘玉堂不负其他损失。合同签订后，郭斌向刘云、刘玉堂共计交纳了三年的房租并占有使用该房屋。2016年5月15日，本案所涉房屋拆迁，刘玉堂作为房屋权利人签署了《拆迁房屋补偿安置协议书》，该协议书共计补偿刘玉堂3521820元，其中经营补偿为385500元（771平方米×500元/平方米）。后郭斌搬离本案所涉房屋。2016年5月25日，刘云向郭斌出具欠条一份，上写”今欠郭斌人民币8万元，指挥部到账五日内付清”。一审法院认为，本案争议的主要焦点为：1、双方签订的租赁协议是否应予以解除；2、本案所涉房屋的经营补偿应由谁享有。双方签订的《房屋租赁合同》所涉房屋已于2016年5月15日拆迁，虽租赁合同约定的租赁期限尚未到期，但因房屋已拆迁致租赁合同履行不能，故郭斌要求解除该租赁合同的诉讼请求予以支持。刘云在拆迁协议签订后向郭斌出具的欠条系真实意思表示，该欠条中明确写明”指控部到账五日内付清”，且刘云未举出相关证据证明该欠条系在郭斌胁迫下违反自己真实意思表示出具的，故刘云应按欠条所载金额8万元支付给郭斌。虽然双方签订的房屋租赁合同中约定如遇政府拆迁，刘云、刘玉堂不负郭斌损失，但未约定损失的具体明细，且营业补偿系政府给予房屋权利人的一种补偿。郭斌作为承租人在房屋租赁期限尚未届满租赁房屋就已拆迁必然给郭斌的经营造成一定的营业损失；刘玉堂作为房屋的出租方，房屋拆迁亦给刘玉堂造成一定的租金损失，该租金损失亦可认定为一定的营业损失，因此就该房屋拆迁时补偿的营业损失应由郭斌与刘玉堂按比例享有。具体比例为郭斌享有30%。拆迁协议只与房屋所有人签订，不再针对房屋承租人，且本案所涉房屋的拆迁款已由刘玉堂领取，故刘玉堂应返还郭斌所涉房屋拆迁补偿款中营业损失385500元的30%，即115650元。刘云在履行租赁合同中并未有违约情形，故郭斌要求刘云、刘玉堂承担违约金的诉讼请求不予以支持。郭斌的其他诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、依法解除郭斌与刘云于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、刘云于本判决生效后十日内偿还郭斌欠款8万元；三、刘玉堂于本判决生效后十日内返还郭斌拆迁房屋营业损失补偿款115650元；四、驳回郭斌的其他诉讼请求。案件受理费8634元，由郭斌负担5179元，由刘云负担1413元，由刘玉堂负担2042元。本院二审期间，郭斌向法庭新出示《房地产估价结果报告》部分内容，拟证明郭斌的装修费用已被计入该估价报告，出租人的租金收益已计入房地产估价中，经营补偿款不包括出租人的租金损失，该笔款项应全部给付郭斌。刘云、刘玉堂对该组证据真实性予以认可，对证明的观点不认可。本院对该组证据真实性予以确认，对其是否能够佐证郭斌的诉讼主张，将在下面的法院认为部分详述。本院二审经审理查明的事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：郭斌诉请刘云、刘玉堂给付8万元欠款是否能在本案中成立；郭斌诉请刘云、刘玉堂返还全部的经营补偿款是否能够成立；郭斌诉请刘云、刘玉堂支付违约金23415元是否能够成立。刘云二审陈述，其为郭斌出具8万元欠条背景是：在拆迁本案诉争出租房屋时，拆迁部门称郭斌承租房屋经营饭店因出租房屋面临拆迁未盈利，让刘云为郭斌出具欠条，否则将强制拆迁出租房屋，刘云不得已为郭斌出具该欠条。郭斌称，拆迁工作需经实际承租人郭斌的同意才能进行，在房屋被拆迁前，刘云给郭斌出具8万元欠条，该8万元是对郭斌装修投入七、八十万元的补偿。虽郭斌、刘云对该8万元欠条的形成过程各执一词，但通过双方的陈述可知，刘云为郭斌出具的8万元欠条与本案诉争出租房屋的拆迁有关，刘云与郭斌又不存在其他债权债务关系，故郭斌诉请刘云、刘玉堂给付8万元欠款能够在本案中进行审理，刘云对其出具欠条的真实性无异议，也未举证证明该份欠条是在受胁迫的情形下出具的，故一审法院认定刘云应给付郭斌8万元欠款并无不妥。2016年5月15日，刘玉堂作为房屋权利人签署了《拆迁房屋补偿安置协议书》，该协议书补偿内容包括：总价2893611元、经营补偿385500元（771平方米×500元/平方米）、增加面积202003元、搬迁补助费10706元、奖励费3万元，共计3521820元。其中房屋总价2893611元是依据内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司的《房地产估价结果报告》得出的。该《房地产估价结果报告》确定估价对象的征收补偿价值为2893611元，其中房屋征收补偿价为1242135原，土地使用权征收补偿价为1651476元。本案诉争房屋于2001年取得《国有土地使用证》。被征收房屋的所有权人是被征收人，享有被征收的房屋价值的补偿或安置；房屋承租人属于被征收房屋的他项权利人，其虽不是房屋所有权人，但却会因房屋征收而受到损失，故房屋承租人也应得到相关补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中也提到因征收房屋造成的停产停业损失的补偿问题。《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例实施办法》第二条规定：拆迁人必须按照《呼和浩特市城市房屋拆迁管理条例》和本办法，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿、安置。被拆迁人、房屋承租人应当依照本办法在规定的搬迁期限内完成搬迁。可见，相关法律法规对房屋承租人因拆迁受到的损失也是给予适当补偿的。虽然郭斌与刘云签订的房屋租赁合同中约定如遇政府拆迁，刘云、刘玉堂不负责郭斌损失，但该约定一是不够明确，二是也违反相关法律法规，故对刘云、刘玉堂主张不予支付郭斌营业损失的辩称不予支持。郭斌作为承租人在房屋租赁期限尚未届满租赁房屋就被拆迁必然给郭斌的经营造成一定的营业损失。同时，刘玉堂作为该经营房屋的所有权人，房屋拆迁亦给刘玉堂造成一定的租金损失，该租金损失亦可认定为一定的营业损失，《房地产估价结果报告》确定的征收补偿价值为是对房屋征收和土地使用权征收的补偿，不能由此认定房屋租金损失包含在内，郭斌该项上诉主张亦不能成立。一审法院酌情认定该房屋拆迁时补偿的营业损失由郭斌与刘玉堂按比例享有并无不妥。郭斌主张的违约金包括三部分：第一部分是：本案诉争租赁房屋被政府拆迁，刘云、刘玉堂未通知郭斌，违反双方所签房屋租赁合同约定，应承担给付违约金的责任；第二部分是：刘云未按时给付郭斌8万元也应承担违约责任；第三部分是：刘玉堂未向郭斌支付经营补偿款亦构成违约，亦应承担违约责任。上述三笔违约赔偿金合计23415元。对于郭斌主张第一部分违约金，郭斌与刘云签订的《房屋租赁合同》未就该项内容进行违约金的约定，且诉争出租房屋拆迁时郭斌也是知情的，并有刘云为其出具的欠条在案佐证，故对该部分违约金的诉讼请求不予支持；对于郭斌诉请第二部分违约金及第三部分违约金，郭斌同样也是依照其与刘云签订的《房屋租赁合同》中关于双方不得随意转租、转让等行为约定的违约责任进行主张的，故同样不能够成立。综上所述，郭斌、刘云、刘玉堂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17268元，郭斌已预交8634元，由郭斌负担，刘云、刘玉堂已预交8634元，由刘云、刘玉堂负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 郭丰恺审判员 刘常欣二〇一七年八月三日书记员 曹建飞 关注公众号“”