（2017）陕0326民初773号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-29
案件名称
高致宏与眉县橡树国际投资有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
眉县人民法院
所属地区
眉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高致宏,眉县橡树国际投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条，第十六条；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款，第十八条第一款，第二十七条第一款，第三十一条第一款
全文
陕西省眉县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0326民初773号原告高致宏，男，生于1969年12月10日，汉族，大学文化，公司职员。被告眉县橡树国际投资有限公司住所地：眉县汤峪口太宝路。法定代理人高明彬，系公司总经理。（缺席）委托代理人杨小泉，系该公司员工。原告高致宏与被告眉县橡树国际投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法独任公开开庭进行了审理。原告、被告委托代理人到庭参加诉讼。被告法定代表人缺席。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月6日，原被告双方签订商品房买卖合同，购买被告开发的眉县汤峪“太白山水”小区精装房一套。2014年4月16日原告全额交清了购房款。合同约定2015年5月31日交房，但到期后，开发商不闻不问，也不做任何解释，延期拖延。在原告无数次的催要后，被告依然没有承诺何时交房，直到延期18个月后才拿到了钥匙。第二，被告也不去相关部门备案，原告多次催促，被告置之不理；第三，也没有“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。另外被告恶意降低工程成本和装修等级，材料以次充好，对明显质量欠缺和瑕疵拒不修补完善。被告肆意侵犯业主利益，缺乏诚信契约精神，置业主利益于不顾，给原告造成巨大精神伤害和经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：一、要求被告赔偿原告延迟交房违约金及违约金利息247406.75元（其中违约金887438元×5/万·日×540日）；二、责令被告对与原告签订的商品房买卖合同去房管部门备案；三、责令被告向原告提供“两书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》；四、责令被告向原告出具房屋产权登记证书；五、责令被告兑现温泉入户承诺；六、由被告承担本案诉讼费。原告为证明其主张，向法庭提交证据如下：1、2014年4月6日原被告双方签订的商品房买卖合同，证明双方签订了商品房买卖合同，并约定了相关事项。2、被告给原告出具的交款收据，证明原告如约交清全部房款的事实。3、2016年11月29日原告与太白山水物业服务公司签订的太白山水前期物业服务协议及管理规约，证明被告已交付房屋、原告已入住的事实。被告辩称，延迟交房是因为太白山雨雪天气比较多。原告所说的手续一部分都给政府交了。房产证不是立马就能办出来的，需要一个过程。温泉入户是销售公司承诺的，现在销售公司已经不干了，我们可以找销售公司来解释。我公司作为开发商，工程后期也是想做到温泉入户的。由于管道没有到位，还在施工过程中，现在不能因为一两个业主提出来就去弄。原告要求的违约金过高，公司可以给原告免一年物业费。商品房销售合同没有到房管部门备案，具体原因不清楚。被告为证明其主张，向法庭提交了时间跨度从2012年至2016年5月间眉县每日的气温、天气、风力、风向清单流水。经审理查明，2014年4月6日，原被告双方签订商品房买卖合同。该合同主要约定：…二、买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于眉县汤峪口中心大道南侧太白山水项目第2幢3单元7层03号房（房号2-30703）；三、建筑面积134.74㎡，总金额887438元…六、买受人应于2014年4月6日交付房款620000元，剩余房款于2014年4月16日付清…八、出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇正常施工的风、雨、雪天气造成工程延期，以监理公司的记录和出具的文件为依据，出卖人在房屋交付时告知买受人…九、出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金…十一、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》…十二、由于出卖人未能按约定时限向房产登记机关提供相关资料，造成该商品房不能按时办理房产证的。按本合同第九条处罚…十五、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金…二十四、商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向眉县房管局申请登记备案。上述合同签订后，原告按照合同约定于2014年4月16日前向被告付清了全部房款887438元，但是被告未能于2015年5月31日前将商品房交付原告，且至今未将双方所签合同在眉县房屋行政主管部门申请登记备案。2016年11月29日太白山水物业服务公司将2-30703号房钥匙交于原告，并与原告签订太白山水前期物业服务协议，未给付原告《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，亦未出示《竣工验收备案表》，此后原告即开始入住。此后，因交房文件、登记备案等事项原告与被告交涉未果，遂诉至本院。上述事实，有原被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、物业服务协议及管理规约在卷可证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的合同义务。本案中，原告已经依约向被告交清了全部房款，被告有义务依约向原告交付合格的房屋。本案中，房屋交付逾期后，被告委托物业公司将房屋钥匙交于原告，原告业已接受并入住，虽然房屋交付的方式不符合合同的约定，但原告已实际占有了房屋，应视为被告已经履行了交付房屋的义务，但被告延迟交付18个月，应当承担延迟交付的违约责任。依据合同约定，违约金本应自房屋交付期限届满的第二日起按房价款每日万分之五的标准计算至实际交付之日止，但本案中，被告逾期交房时间较长，给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，违约金若依双方约定的标准计算数额较大，已远远超出了迟延交房对原告造成的损失，为体现违约金对原告损失的补偿兼顾对被告违约行为的惩罚功能，从公平原则出发，综合考量该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，本院确定本案违约金的计算标准为原告已付购房款的日万分之二；原告还要求违约金利息，没有法律依据，不予支持。双方合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，经验收合格后，方可交付使用…第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收；第三十一条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。据此，被告向原告交付的理应是经验收合格的商品房，故被告向原告出示《竣工验收备案表》并提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，是被告的法律义务，原告该项请求，符合法律规定，应予支持。关于房产证的办理，依据原被告双方合同约定，被告的合同义务是“在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是代为原告办理产权证书，故原告要求责令被告向原告出具房屋产权登记证书的诉讼请求没有法律及合同依据，不予支持；关于温泉入户，原被告双方在合同中无此方面约定，原告亦无证据证实被告在商品房的销售广告或宣传资料中对温泉入户所作的说明和允诺具体确定、且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故对原告该项请求不予支持。关于商品房买卖合同的备案，双方约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向眉县房管局申请登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。故此，原告该项请求符合法律规定，应予支持。被告认为迟延交房系因天气原因，依照双方合同约定：如遇正常施工的风、雨、雪天气造成工程延期，以监理公司的记录和出具的文件为依据、且出卖人在房屋交付时告知买受人。被告提交的眉县天气记录不符合上述约定，不能证实其主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、第二十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、由被告眉县橡树国际投资有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告高致宏延迟交房违约金95843.30元（887438元×540日×2/万·日）。二、被告眉县橡树国际投资有限公司在本判决生效之日起三十日内将原被告双方签订的商品房买卖合同在眉县房屋行政主管部门备案、并向原告出示《竣工验收备案表》、并向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。三、驳回原告高致宏的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4894元，减半收取2447元，原告高致宏负担947元，被告眉县橡树国际投资有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共两份，并预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 李保军二〇一七年八月三日书记员 王思凡 搜索“”