（2017）苏10民终815号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2018-04-10
案件名称
中影影院投资有限公司与扬州先锋海宁皮革城有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中影影院投资有限公司,扬州先锋海宁皮革城有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终815号上诉人（原审原告）：中影影院投资有限公司，住所地北京市海淀区新外大街25号2号楼901-906室。法定代表人：林民杰，该公司执行董事。委托代理人：段治平，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州先锋海宁皮革城有限公司，住所地扬州市运河西路228号。法定代表人：问红梅，该公司董事长。委托代理人：刘德平，江苏韵合律师事务所律师。上诉人中影影院投资有限公司（以下简称中影公司）因与被上诉人扬州先锋海宁皮革城有限公司（以下简称先锋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2015）扬广民初字第1272号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中影公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持中影公司的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院错误的认定双方约定的应当是影厅隔墙上方为混凝土顶棚，导致其错误的认定先锋公司在发出解除合同通知时已经按约定完成改造。2、一审法院在明知先锋公司在交付房产时应取得消防验收合格意见书的情况下，仍然以先锋公司已经取得消防设计审核意见为由认定先锋公司完成合同约定义务，是错误的。3、先锋公司未提供充分证据证明其在解除合同时已经达到合同附件三约定的交付标准并已经通过消防验收，应认定其在未达到交付条件的情况下擅自解除合同，属于严重违约，应退还保证金并支付违约金。4、一审法院认定中影公司应当知道房屋产权系多个业主享有并认为合同约定先锋公司可以提供房屋产权替代文件，并据此认定先锋公司并未违反约定，属于事实认定错误。先锋公司辩称，1、中影公司招投标后迟迟不按约定时间进场的行为已充分表明其不再继续履行合同的违约故意。关于房屋所有权，中影公司在签订合同前已经数次考察，对产权情况是明知的。关于消防验收，顺序是改造竣工后由消防部门出具同意装修审核意见书，而后装修，装修后再进行消防验收，而装修是中影公司的义务。关于混凝土顶棚，合同从未约定将原有的阳光板顶棚改为混凝土顶棚，现实中也不可能，消防部门的意见书说明改在已经符合设计要求。先锋公司的承诺书是在中影公司迟迟不进场情况下，为了是合同尽快履行在出具的。2、中影公司对影院内部装潢工程进行招标的行为充分证明了先锋公司的影院改造完全符合交付条件。3、中影公司的违约行为已对先锋公司造成巨大损失，先锋公司将依法主张。中影公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求先锋公司返还履约保证金50万元，并按银行同期贷款利率标准承担该款至实际返还之日的利息；2、要求先锋公司赔偿中影公司200万元违约金；3、诉讼费用由先锋公司承担。事实和理由：2011年10月20日，中影公司、先锋公司签署房屋租赁合同，约定先锋公司将位于扬州市运河西路223号先锋广场四层实际使用面积约2850平方米的房产出租给中影公司开设影城。合同签署后中影公司依约向先锋公司支付了履约保证金50万元。然而先锋公司不但没有依约向中影公司交付符合合同约定的租赁房产，还擅自于2013年8月26日委托律师向中影公司发出律师函，单方面通知中影公司解除了合同。中影公司认为先锋公司的行为已严重违反合同约定，损害了中影公司的合法权益。先锋公司一审辩称：中影公司的诉求没有任何事实和法律依据，1、先锋公司已完全按照双方合同约定履行了所有义务，租赁房产符合交付条件且已得到中影公司的完全确认，双方均无异议。合同签订以后，先锋公司一直按中影公司要求对租赁房产进行改造建设，也得到广大业主的支持。只有租赁房产完全符合中影公司的招标要求，中影公司才有可能进行招投标，招投标后就必须与中标单位签订合同，履行装潢协议，否则不仅对中标单位构成违约，同样也对先锋公司构成违约。2、中影公司应承担违约责任。合同法规定了合同解除的条件，根据合同第9.2约定，先锋公司于2012年12月10日完成了中影扬州先锋广场店相关报批手续，中影公司在确认租赁房产符合交付条件后，于2013年3月公开进行招投标后决定于2013年3月27日进场装修，但时至先锋公司发出解除合同通知的2013年8月26日中影公司仍未进场装修，不履行合同已远远超过三个月期限，在不得已的情况下，为防止损失的扩大，先锋公司才发出解除函。综上，中影公司除无权收回50万元履约保证金外，还应赔偿先锋公司违约损失200万元。同时需要说明的是租赁合同约定的违约金也不尽合理，但鉴于本案先锋公司的实际投入，如果系中影公司违约，200万元违约金并不为高，如果系先锋公司违约，则该违约金显然过高应予以调整降低。一审法院认定事实：2011年10月20日，中影公司与先锋公司签订“扬州先锋广场海宁皮革城”房屋租赁合同，约定：1.1中影公司租赁座落于扬州市运河西路228号先锋广场四层的房屋开设“扬州中影国际电影城”，使用面积约为2850平方米。2.1租赁期限为15年，自先锋公司给予中影公司的免租期截止日的第二天开始起算，在免租期内免收租金。2.2先锋公司应向中影公司交付已具备如附件三《扬州中影电影城工程分工责任表》所述的房产技术条件的完整房产（影城布局工艺图由中影公司提供，交先锋公司转专业设计院出图）。交付租赁房产时，双方应派代表到现场检查租赁房产移交情况，并签署如附件四所述的房产交付确认书。同时先锋公司还须出示有效的房屋所有权证和房屋租赁许可证（或相关替代文件），以证明先锋公司的产权。确认书签署之日即为房产正式交付之日。预计2011年10月1日前中影公司租赁区域具备内部装修条件（工程水电完工），可初步移交中影公司进行内部装修且外围环境具备营业状态。2.3中影公司应在合同签订后10天内向先锋公司支付履约保证金50万元，本保证金在影城开业后，可转当年租金。2.4先锋公司同意自正式移交日起给予中影公司六个月的免租期供中影公司进行装修或试营业，中影公司无需承担上述期间的租金，但中影公司施工阶段实耗水、电等费用则由中影公司自行承担。中影公司须在六个月的免租期内完成装修并尽快试营业，并配合先锋公司项目整体开业时间举行正式的开业典礼及宣传活动，项目整体开业日以先锋公司通知为准。但如中影公司的免租期过后的一个月后先锋公司仍未通知项目整体开业日的，中影公司有权自行决定何时举办电影城正式开业典礼及宣传活动。如先锋公司因竣工、消防等工程事项延迟开业，则免租期、起租计费日也相应顺延。先锋公司交付日期最迟不得超过2011年10月1日后的12个月，如超过则属先锋公司的违约行为，中影公司有权解除合同，且相应的违约责任以及任何由此造成中影公司的损失应由先锋公司承担。2.5消防事宜：先锋公司交付中影公司的物业应经扬州市消防部门验收通过（包含分区、烟感、喷淋、强排等符合消防要求且适合影城使用）。影城二次装修消防验收事宜由中影公司准备验收文件并按扬州市消防部门有关规定提供符合扬州市消防部门有关规定的装修方案和材料，先锋公司应当给予必要的协助。如先锋公司交付的物业不符合中影公司的交付标准或未经扬州市消防部门验收通过，则中影公司有权不接收场地，并顺延装修免租期。中影公司因此受到损失的，先锋公司应赔偿中影公司的经济损失。3.1租赁期限内租金第1个至第3个租赁年度租金为70万元，第4个至第6个租赁年度租金为90万元，依此计算。5.1先锋公司保证其确实拥有租赁房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后（见附件五）。5.5.1双方共同确认电影城的土建与消防工程施工图纸。先锋公司按施工图设计要求，经竣工验收合格后，交中影公司装修。如中影公司需提前进场装修，双方另行协商相关事宜。5.15本租赁合同书有效期内，先锋公司不得与中影公司以外的公司进行本合同范围内场地的合作事宜进行磋商，否则应属先锋公司违约。8.4有下列情形之一（但不限于下列情形），先锋公司有权选择提前终止本合同，并要求中影公司赔偿其遭受的一切实际损失：a）先锋公司无任何违约，按本合同3.4、4.4、4.5之规定中影公司逾期未支付租金或其他费用达一个月以上且在先锋公司已书面逾期通知书四次以上的情况下；b）中影公司利用租赁房产进行非法活动，损害公共利益的。8.5有下列情形之一（但不限于下列情形），中影公司有权提前终止本合同，并要求先锋公司赔偿其遭受的一切实际损失：a）先锋公司违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定，在中影公司通知补救期内又未及时补救，致使中影公司不能正常对外营业或使中影公司的合同权益受到实质损害达一个月以上，且中影公司已书面通知先锋公司改正4次以上（每7天书面通知一次）；b）先锋公司未能按国家规定的期限内办妥租赁房产产权证明或其他因租赁房产所需的许可和手续。9.1本合同中中影公司向先锋公司支付的履约保证金50万元系中影公司履行租赁合同之保证。9.2中影公司保证在签订本合同后，若先锋公司无违反本合同书所确立的原则及实质性内容时，中影公司不与先锋公司履行本合同的，则先锋公司有权将其已经缴纳的50万元定金没收，并由中影公司再支付先锋公司200万元违约金。9.3先锋公司保证在签订本合同后，若先锋公司违反本合同书所确立的原则及实质性内容时（因法律法规不允许先锋公司进行影院建设的因素除外），导致双方无法合作或者不能履行本合同的，则先锋公司应当退还中影公司已缴纳的50万元定金，同时先锋公司应赔偿中影公司200万元违约金。双方在合同中并对其他事项作了约定。该合同附件《电影院建设分工表》对双方权利义务进一步作了约定，先锋公司应当在计划合作后7日内或房屋开工建设2个月前提供项目图纸一套（包括规划、建筑结构、消防分区、消防通道等）。中影公司应当在合作协议签订后一个月内完成影城建设工艺图。先锋公司应当在房屋交付日完成土建、消防等，其中土建部分先锋公司应按其施工图完成柱、梁、板，影厅隔墙应按中影公司影城工艺图完成混凝土顶棚、混凝土地面、墙面抹灰搓毛，机房也应按中影公司影城工艺图完成混凝土顶棚、混凝土地面等。合同签订后，中影公司于2011年11月7日向先锋公司支付50万元作为履约保证金。合同履行中中影公司、先锋公司产生争议。2013年5月20日，先锋公司曾向中影公司发出承诺函，载明“关于扬州先锋广场的影城建设项目，因该工程系老商场改建，我司经与当地消防主管部门的沟通，同意使用原商场建设时期的建筑结构，亦即同意使用原建筑的采光结构顶。为了影城建设的顺利进行，我司在此郑重承诺：我司负责确保影城建设完成后的消防验收工作，并确保合格，若因顶部原因致使影城消防验收不予通过，我司愿承担因此而产生的相关责任和损失，并将按消防要求予以整改；同时在整个合作经营期内，对顶部的质量安全和消防规范要求承担责任，与贵司无关”。同年7月15日，先锋公司向中影公司发出联系函，载明“合同签订后，我公司按合同精神投入大量人力物力进行了基础设施建设，并按贵公司具体要求，对影城的土建及消防工程进行了进一步完善，并办理了相关手续。贵公司在确认了我方出租房屋完全符合贵公司的要求后，于2013年3月对装修工程依法进行了招投标，并于2013年4月确定由南京金陵建筑装饰有限公司中标施工，工期为60天。得知贵公司招标的施工单位不久将进场装修的消息后，我们感到非常欣慰，双方的合作虽经历了较长时间，但总算有了着落。2013年5月6日，我公司又根据贵公司的要求，在贵公司发来的补充协议电子文本上打印盖章并快件邮寄贵公司。然而我公司感到十分困惑和不解的是，贵公司告知我公司进场装修的消息迄今已三个多月，但至今却未等到施工单位进场，也没有得到贵公司就项目装修问题的任何解释。2013年7月8日接到贵司华东部来电，说中影有不做先锋影城店的打算。鉴于上述情况，现特致函贵公司，请贵公司接本函后五日内书面告知我公司，贵公司的施工单位何时进场装修，贵司对影城建设的真实计划。如贵公司接函后十日内不予书面正式复函，我公司将保留维护自身利益的权利”。同年7月25日，中影公司向先锋公司发出联系函回函，载明“根据合同约定，贵司预计于2011年10月1日前将符合合同约定及经过当地消防部门验收通过的租赁房产交付我司。但时至今日，尽管多次联系，但贵司仍未将证明租赁房产达到交付条件的相关资料明示过我司，导致我司不能依合同条件接收租赁房产。再请贵司在接本函后十日内将“房屋竣工证明”、“房屋所有权证”、“房屋租赁许可证”和消防局出具的“一次消防验收合格证明”寄至我司。否则，我司将依租赁合同的约定行使我司的合法权利”。同年8月3日，先锋公司又向中影公司发出律师函，载明“1、先锋公司所出租的房产已完全符合交付条件，请贵公司接函后十日内进场交接装修。2、如贵公司确有不再做先锋影城店的打算，请务必于2013年8月15日前予以书面说明，以便双方处理善后事宜，避免损失进一步扩大”。同年8月26日，先锋公司向中影公司发出律师函，载明“贵公司就中影国际影城扬州先锋广场店的装修工程于2013年3月依法进行招投标后，至今未能进场交接装修，且至今未就先锋公司要求贵司是否确有不再做先锋影城打算的问题予以书面说明。鉴于上述情况，为避免先锋公司损失的进一步扩大，现特代为通知如下：一、解除2011年10月20日双方签订的租赁合同。二、先锋公司保留追究贵公司给先锋公司造成重大损失的权利”。2014年2月27日，中影公司向先锋公司发出律师函，认为先锋公司于2013年8月26日已发函单方解除租赁合同，要求先锋公司返还履约保证金及利息，同时保留依法主张合同权益的权利。一审另查明：2013年3月，中影公司曾就上述中影国际影城扬州先锋广场店装修工程进行招投标，招标代理机构为北京科技园拍卖招标有限公司，招标过程中，南京金陵建筑装饰有限责任公司（以下简称金陵公司）为中标单位，同年4月2日“中国政府采购招标网”对该工程中标予以公告，中影公司并向中标单位发出中标通知书，要求中标单位接到通知书后30日内到其公司签订承包合同，计划开工日期确定为2013年3月27日。座落于扬州市运河西路228号先锋广场四层的房屋系案外人王立奎等各业主所有，各业主成立有扬州市阳光城业主委员会，该业主委员会与先锋公司于2010年4月12日签订有“阳光城整体租赁经营框架协议”，约定先锋公司就扬州市运河西路228号，包括主楼1－4层、前广场、后广场、东边活动房、北面活动房、地下车库享有经营管理权，包括招商转租权、外立面发布广告权、物业费收取权、车库车位及广场的管理收费权等。租赁期限为15年，从2010年10月1日至2025年9月30日。2012年12月10日，扬州市公安消防支队曾向先锋公司发出“关于同意扬州先锋海宁皮革城影视城内部装修建设工程消防设计的审核意见”：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工，该工程竣工后，你单位应依法申报消防验收，验收合格后方可投入使用。先锋公司向中影公司发出解除合同函后，与扬州市达麦电影城有限公司签订了房屋租赁合同，并开设影视城。2013年12月，扬州市消防支队向该影视城发放了“公众聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。审理中，先锋公司曾主张要求中影公司给付违约金200万元，后又撤回该请求，表示另行主张。一审法院认为，中影公司与先锋公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法予以认定。合同履行中中影公司给付先锋公司履约保证金50万元以及双方租赁合同于2013年8月27日已经解除事实清楚，双方并无异议，予以认定。对于本案中房产交付是否存在违约行为？履约保证金及违约金如何处理？原审法院认为，1、关于附件三建设分工表中“影厅隔墙”要求混凝土顶棚问题，审理中，中影公司、先锋公司对影厅上方还是隔墙上方为混凝土顶棚各执一词，从双方提供的证据分析，合同系中影公司提供的格式合同，包括附件三，该附件三事项栏目中标注为“影厅隔墙”，从格式合同有利于先锋公司的方面分析，双方约定的应当是影厅隔墙上方为混凝土顶棚，并非整个影厅上方为混凝土顶棚，对此，先锋公司已经完成改造，符合合同约定。2、关于消防验收问题，先锋公司于2012年12月10日取得扬州市公安消防支队作出的“关于同意扬州先锋海宁皮革城影视城内部装修建设工程消防设计的审核意见”，同意先锋公司申报的工程消防设计，完成了合同约定的义务。3、关于房屋所有权问题，根据当事人陈述，双方多次洽谈，并到现场，中影公司应当知晓房屋产权系多个业主享有的状态，且双方在合同中也约定了先锋公司可以提供房屋权属的相关替代文件，中影公司以此主张先锋公司违约的理由也不能成立。综上，先锋公司交付的房屋已达到合同约定的条件，且中影公司也实际于2013年3月就装修工程公开进行招投标，并确定计划开工日期为2013年3月27日，但之后，中影公司未能按约接收房屋，履行合同义务，先锋公司解除合同并无不当，因此，中影公司的诉讼请求不予支持，应予全部驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条等的规定，判决：驳回中影公司的全部诉讼请求。案件受理费26800元，由中影公司负担。二审中，先锋公司提交2017年4月17日公证书两份，用以证明高禹燕是中影公司华东部的负责人，先锋影院当时就是由高禹燕具体负责的。中影公司在招投标后未能进场施工是出于公司内部战略调整的需要，而非先锋影院不符合交付条件。印证了2013年8月3日律师函中华东部电称不做先锋影城店的打算的内容。经质证中影公司认为，高禹燕不是中影公司员工，与中影公司无任何关系。经审理查明，原审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，在一、二审中，中影公司均确认其主张先锋公司的违约行为存在于未取得房屋产权、未通过消防验收、未按约定完成影厅混凝土顶棚三个方面。对此，本院认为，针对房屋产权问题，虽然合同中约定有先锋公司保证其拥有相应产权的内容，但是，一方面，合同中同时约定有先锋公司可以提交相关替代文件，以及先锋公司保证拥有完全的资格和权利将租赁房产独家、不间断和不受影响的租赁给中影公司。而现实状况是，根据先锋公司与扬州市阳光城业主委员会签订的“阳光城整体租赁经营框架协议”，中影公司的租赁并不会受到产权状况的影响。另一方面，扬州市阳光城业主委员会的情况说明对其介入案涉合同签订的过程做了陈述，中影公司虽不认可情况说明的真实性，但其认可其在租赁合同签订之前已经对案涉房产进行过考察并确知案涉房屋所有权人并非先锋公司。故在此情况下，房屋产权问题并不能成为中影公司不接收案涉房产的理由。针对消防验收问题，先锋公司提交了扬州市公安消防支队出具的《关于同意扬州先锋海宁皮革城影视城内部装修建设工程消防设计的审核意见》，该审核意见能够表明消防部门对于案涉房屋具备进行装修的条件是认可的，而进行装修则是中影公司的义务。事实上，在2012年12月10日消防审核意见出具后，中影公司在2013年3月对装修工程进行了招投标，并由金陵公司中标。在消防审核意见出具直至金陵公司中标的时间段内，没有证据表明中影公司对消防验收问题提出异议。另外，其后入驻的扬州市达麦电影城有限公司于2013年12月取得消防安全检查合格证也可以在一定程度上印证案涉房屋用以开办影城并不存在消防上的障碍。针对混凝土顶棚问题，从中影公司提交的房屋租赁合同包括附件等证据中并不能得出双方约定对于影厅要做成混凝土顶棚的结论。中影公司主张其发现先锋公司未完成影厅混凝土顶棚后要求其整改，且先锋公司在2013年5月20日就采光结构顶问题出具承诺，但是对此，其一，从承诺函中并不能推断出双方约定的影厅顶棚为混凝土顶棚；其二，从承诺函出具到先锋公司发出2013年7月15日的函之前，没有证据表明中影公司就影厅顶棚问题提出异议。因此，中影公司的上诉理由不能成立。在中影公司不能证明先锋公司存在其主张的违约行为的情况下，其未按约定接收房产以及履行后续义务，其所提出的要求先锋公司返还履约保证金以及赔偿违约金的主张亦不能成立。综上所述，中影公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由中影影院投资有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 柏 鸣审 判 员 韩 冰代理审判员 陈建志二〇一七年八月三日书 记 员 徐丹凤 来自