（2017）冀0402民初1916号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-11-01
案件名称
广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司与高春光、任秀芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市邯山区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司,高春光,任秀芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
河北省邯郸市邯山区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0402民初1916号原告：广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司，住所地邯郸市邯山区中华南大街458号。负责人:查俊，该公司副总经理。委托诉讼代理人:宁玮，该公司职工。委托诉讼代理人:崔孟玺，河北睿安律师事务所律师。被告：高春光，男，1964年10月29日出生，汉族，河北省邯郸市临漳县人，临漳县供电公司退休职工，住河北省邯郸市临漳县。被告：任秀芳，女，1967年10月19日出生，汉族，河北省邯郸市临漳县人，邯郸市临漳县第一中学教师，住河北省邯郸市临漳县。原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司与被告高春光、任秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司委托诉讼代理人宁玮、崔孟玺，被告高春光、任秀芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付拖欠的物业管理服务费6808.86元，垃圾清运费108元，公共照明电费300元，以上共计7216.86元；2.判令二被告支付违约金，自2015年1月2日起按照日千分之一的标准计算至法院指定的履行期限届满之日止，暂计算至2017年5月1日为3456.88元；共计10673.7元3、本案诉讼费用、律师费用等其他费用由二被告承担。事实与理由：原告系美的城小区的物业服务单位，被告系该小区业主，双方于2013年8月10日签订了《前期物业服务协议》，被告于2013年12月22日签署楼宇交接书，确认收据。原告依约为小区提供物业服务，但二被告未按约定向原告支付物业管理费、垃圾清运费、公共耗能费等费用，经原告多次催要，拒不履行支付义务，其行为严重侵害原告的权利，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。高春光、任秀芳辩称，一.原告起诉被告承担物业费，事实不清、金额不符且没有法律依据。（一）原告不履行监管职责，违背《前期物业服务协议》《业主手册》约定的内容和依法管理规则。在2014年5月，放任被告楼下业主401违规装修事件的发生，严重妨碍被告居家生活违约在先。借口一：销售部答应401业主开门的。借口二:物业没有执法权。借口三：物业管理了，各个程序都有，也给相关部门回报了。（二）原告不尽自己的管理职能、不尽自己的义务，违背《前期服务协议》中约定的内容，主观放任违规事件发生，使被告新房无法居住，空置三年。三.原告中止对被告门禁卡授权，涉嫌侵权。二.原告《前期服务协议》第八条广告牌设置及权益。三.原告《前期物业服务协议》的第十条违约责任条款属无效条款。《前期物业服务协议》当中没有对原告违约进行约定，请求按照有利于被告的原则，追究原告的违约责任。综上所述，在物业服务企业违反物业合同的情况下，业主可以拒绝支付物业费的义务，依照合同法的规定，物业服务合同属于双务合同，当事人享有履行抗辩权。被告先行交纳了2014年至2015年的物业服务费，但是在这一年时间里，原告就违反了物业服务合同自己应尽的义务，在401业主违法侵害到被告利益时未及时制止或采取有效处理方案，致使401业主的违法行为一直持续到2017年，在此期间，被告无法实际使用自己的住宅，过错在原告，所以被告不应支付物业费，请求依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、原告公司变更公司名称工商登记，证明2016年9月6日，原告公司名称从“佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司”变更为“广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司”，原告诉讼主体适格。2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体身份。3.2013.8.10原被告双方签订的《前期物业服务协议》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系。被告所购房屋为美的城5-1-501，面积为126.09平方米。物业费单价为按建筑面积1.5元/月/㎡（含电梯费、二次供水加压费）、垃圾清运费为3元/户/月【第三条第六款】。物业费支付方式：业主办理收楼手续时预付一年物业费，物业费按年缴纳【第三条第十一款】。乙方收楼日期应以开发商向乙方发放收楼通知书日期为准【第三条第四款】。逾期付款违约金：乙方逾期支付有关费用的，甲方有权要求乙方期限补交并从逾期之日起每日加收应缴纳费用1‰违约金。且原告有权采取诉讼措施追索欠款，由此发生的一切费用由被告承担【第十条第三款】。4.收款收据，证明被告在2013年12月4日预交了2014年度的物业费2269.62元，公共能耗费100元，生活垃圾处理费36元。公共能耗费的单价为100元/年。5.中标通知书、政府回执;证明原、被告在《前期物业服务协议》中约定的物业服务管理费已经过政府备案，合法合规；6.收楼通知书，证明原告于2013年12月初向被告发放了收楼通知书;7.楼宇交接书，证明被告于2013年12月23日签署楼宇交接书，完成收房;8.律师函及邮寄回执，证明原告已多次向被告催收所拖欠的物业管理服务费用;9.委托代理合同及发票，证明原告为实现该笔债权，花费律师费用;10.物业费及违约金计算清单，证明物业费、垃圾清运费、公共照明电费及违约金的计算办法。高春光、任秀芳对广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司提交的第1-10份证据无异议。高春光、任秀芳提交如下证据：1.前期物业服务协议复印件1份，证明管理规则，没有按照约定进行管理；2.美的城业户/装修手册复印件1份，证明规定很清楚，原告没有尽到监督、管理、规定义务；3.中华人民共和国建设部令第110号文件复印件1份，证明美的城装修是按照该令装修管理的；4.相关图片复印件4份，证明四楼业主把公共平台当成自己的小院，影响五楼的居住；5.水费清单复印件1份，证明没在此居住；6.门禁卡复印件1份，证明已经被停止授权，无法进入小区；7.物业交房通知单复印件1份，证明曾经交付2014年的物业费；8.住宅使用说明书复印件1份，证明让原告按照该说明进行管理监督；9.住宅物业服务费清单复印件1份，证明租房信息；10.佛山市美的物业管理有限公司邯郸分公司收款收据复印件1份；11.光盘三张，证明四楼违规开门，对被告家造成影响，美的物业私设广告牌。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司对被告高春光、任秀芳提供的第1份证据真实性认可，证明目的不认可，只能说明双方存在物业服务关系；对第2份证据真实性认可，但对被告的证明目的不认可；对第3份证据真实性认可，但是不能证明被告的目的；对第4份证据真实性认可，不能证明被告的证明目的，不能显示被告拍照的时间，该照片反映的是四楼业主的违规行为并非原告违约，而且就该事情原告多次向四楼业主要求恢复原状停止侵占平台，遭拒绝后原告又多次向相关部门反映，要求处理解决，同时原告也已经向邯山区人民法院起诉了四楼住户的违规行为，被告也提到了这个事实，现在四楼住户将私自改门恢复成窗户并停止侵占平台的行为，原告并没有强制执法权，且已尽最大的努力要求四楼住户停止侵权履行了原告的应该履行的义务，如果被告感觉四楼用户侵犯其权利，可以主张权利，但不能为此拒付物业费；对第5份证据真实性有异议，因为是复印件，所以无法核实真伪，且根据物业服务协议第12条约定，被告不得以没有入住为由拒绝缴纳物业费；对第6份证据真实性有异议，对证明目的不予认可；对第7份证据没有异议；对第8份证据真实性认可，但对证明目的不予认可；对第9份证据真实性不予认可，诉讼是按照合同约定的，计算是2015年1月1日—2017年12月底的，物业费支付方式和时间是有明确约定的；对第10份证据真实没有异议；对第11份证据质证意见同第4份证据质证意见一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高春光、任秀芳系邯郸市邯山区中华南大街与南环路交汇处美的城小区5号楼1单元501号业主，其住房建筑面积为126.09平方米。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司是具有资质的物业服务公司，为高春光、任秀芳提供物业服务。该小区（住宅）物业费为每月每平方米人民币1.5元。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司为该小区提供服务至今。高春光、任秀芳因楼下401业主违规开门侵害到自己利益，广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司未及时制止或采取有效处理方案，导致401业主的违规行为一直持续到2017年，致使高春光、任秀芳未向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司交纳2015年1月1日至2017年12月31日的物业费。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司催要物业费未果，导致诉讼。本院认为，广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司为高春光、任秀芳所居住的小区提供了物业服务，高春光、任秀芳也实际上接受了广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司提供的物业服务，双方已构成物业服务合同关系。现广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司要求高春光、任秀芳作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法权益的维护，本院予以支持。高春光、任秀芳主张广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司服务存在瑕疵，但该瑕疵既不足以核减其应交纳物业费的数额，更不是其拒交物业管理费的理由。否则，在物业企业已完成了物业服务主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环，高春光、任秀芳应通过其他方式或途径维护自己的合法权益。故高春光、任秀芳的该项抗辩理由，本院不予采纳。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司作为物业管理企业对区域内违反有关法律、法规的行为应履行制止，并及时向有关行政管理部门报告的义务。高春光、任秀芳作为业主，在足额交纳物业管理费用后，依法享有物业管理部门提供的优质、有效的物业服务。本案高春光、任秀芳未能按时交纳物业管理费，事出有因，不属恶意欠交，广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司、高春光、任秀芳均有不妥之处，故对广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司要求高春光、任秀芳支付违约金的主张，本院不予支持。广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司作为物业服务者，应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、互相支持与互相理解。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、高春光、任秀芳于本判决生效后十日内向广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司支付自2015年1月1日至2017年12月31日物业费人民币6808.86元，垃圾清运费108元，公共照明电费300元；以上合计7216.86元。二、驳回广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费67元，减半收取33.5元，由广东美的物业管理股份有限公司邯郸分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审判员 张金霞二〇一七年八月三日书记员 曹永芳附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 百度搜索“”