（2017）鄂05民终1939号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-08-31
案件名称
胡美红、陈开书房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡美红,陈开书,乔芸芸
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1939号上诉人（原审原告）：胡美红，女，1979年12月9日出生，汉族，现住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：童成祥，湖北夷陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈开书，男，1974年6月12日出生，汉族，现住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审被告）：乔芸芸，女，1979年1月1日出生，汉族，现住湖北省宜昌市西陵区。上诉人胡美红因与被上诉人陈开书、乔芸芸房屋买卖合同纠纷一案，不服葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡美红的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判陈开书、乔芸芸向胡美红双倍返还定金合计76000元。2、依法判令陈开书、乔芸芸承担本案一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：一审判决适用法律错误、认定事实错误、违法判决，应当依法改判：1、陈开书不属于无权代理，其代理行为是夫妻双方的合意，该行为合法有效。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，即使陈开书属于无权代理，其与胡美红签订的房屋买卖合同也应当认定有效，但一审法院未正确适用法律，违法判决。3、本案胡美红无任何过错，根据双方签订的房屋买卖合同其已经履行完成了全部义务，并多次要求陈开书收取购房款和交付房屋，但陈开书拒不履行义务，明显违约。陈开书、乔芸芸答辩称：因胡美红的原因导致买卖合同不能履行，该房屋为夫妻共有，乔芸芸未在合同上签字并且事后拒绝承认该行为，故本案房屋买卖合同无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡美红向一审法院起诉请求：判令陈开书、乔芸芸双倍返还定金合计76000元，由陈开书、乔芸芸承担诉讼费用。一审法院认定事实：陈开书与乔芸芸系夫妻。2016年12月21日，陈开书、乔芸芸（甲方）与胡美红（乙方）、宜昌恒丰房产营销策划有限公司（以下简称恒丰公司，丙方）三方签订《房屋买卖合同》约定：经丙方介绍，甲方自愿将坐落于宜昌市西陵区樵湖一路14号（电力公司7号楼）、房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（葛）字第0374448、0374448-1号、土地使用证号为宜市国用（2013）第050101013-12-101号、建筑面积48平方米的房屋一套出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施、装潢情况已充分了解，愿意购买该房屋；房屋成交价款为296000元，乙方向甲方支付购房定金38000元，以后可冲抵第一期房款。第一期房款290000元在办理房屋产权转移登记当日在丙方的配合下支付给甲方，余款6000元在办理不动产登记之日支付；甲方在2017年2月21日之前交房给乙方使用；如甲方违约，应双倍返还定金给乙方，如乙方违约，乙方所交定金甲方不退还，丙方中介佣金也不退还。该合同还约定了其他事项，陈开书在甲方栏位签字、胡美红在乙方栏位签字，恒丰公司在丙方栏位加盖公司印章，乔芸芸未在合同上签字。一审法院同时认定，合同约定的出售房屋属于陈开书、乔芸芸共同共有，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（葛）字第0374448的房屋所有权证上载明房屋所有权人为陈开书，乔芸芸是共有人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（葛）字第0374448-1号的房屋所有权证上载明房屋所有权人为乔芸芸，陈开书是共有人。土地使用证载明土地使用权人为陈开书、乔芸芸，土地使用权类型为划拨，合同签订之前，陈开书已将诉争房屋的房屋所有权证及土地使用证交由恒丰公司及胡美红查看。合同签订后，胡美红向陈开书支付购房定金38000元，随后陈开书与胡美红得知因葛洲坝区域政策原因，胡美红不能以自己的名义购买本案诉争房屋，双方协商后，陈开书提议以胡美红公公、婆婆的名义与陈开书、乔芸芸重新签订《房屋买卖合同》，购买本案诉争房屋，但此后该方案未实际履行。在此过程中，陈开书欲以诉争房屋购房款购买其他房屋的目的也无法实现，故陈开书不同意继续履行《房屋买卖合同》，并愿意将定金返还胡美红，胡美红不同意，要求陈开书、乔芸芸继续履行合同，庭审过程中，陈开书、乔芸芸仍表示不同意继续履行合同，故胡美红将诉讼请求变更为要求陈开书、乔芸芸双倍返还定金。一审法院认为：本案的争议焦点在于：一、《房屋买卖合同》的效力；二、本案的违约责任应当如何承担。对此本院评述如下：一、《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案诉争房屋的房屋所有权证及土地使用证均载明陈开书与乔芸芸系共同共有，部分共有人即陈开书不可能仅以自己的名义签署合同，其系以自己及乔芸芸的名义签订合同，陈开书代表乔芸芸表示同意出售共有房产的行为属于代理行为，因乔芸芸未授权陈开书代理其出售房屋，且乔芸芸至今也未明示同意将该房屋出售给胡美红，故陈开书构成无权代理。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。按照上述法律规定，无权代理行为为效力待定，如果被代理人拒绝追认，该代理行为对被代理人不发生法律效力。因此本案中，因房屋共有人乔芸芸对于陈开书的代理行为不予追认，故该《房屋买卖合同》无效。二、本案的违约责任应当如何承担。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，陈开书因《房屋买卖合同》取得的定金38000元应当返还给胡美红。同时，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，陈开书在订立合同时未通知其妻子乔芸芸签字，后续也未能取得乔芸芸的授权，直至胡美红诉至法院后，陈开书才表述其卖房并未取得乔芸芸同意，即陈开书向胡美红出售其不具有完全所有权的房子，且其后未取得产权共有人的追认，是导致本案合同无效的主要原因，陈开书应当依法赔偿因合同无效给相对人胡美红造成的损失。同时鉴于《房屋买卖合同》签订前，陈开书已将诉争房屋的房屋所有权证、土地使用证交给胡美红查看，胡美红应当知道陈开书、乔芸芸房屋及土地使用权类型的状况，因胡美红在本案诉争房屋买卖交易过程中，未尽到审慎义务，导致合同缺乏产权人之一乔芸芸的签字而不生效，因此胡美红对合同无效也存在过错，依法应当适当减轻陈开书的违约责任，一审法院结合双方的过错程度、胡美红的损失以及陈开书的过错程度，酌定由陈开书以38000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准向胡美红计算支付2016年12月21日至定金实际返还之日期间的资金占用损失。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决：一、陈开书于判决生效之日起三日内向胡美红返还定金38000元，并以该款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付自2016年12月21日起至定金实际返还之日止的资金占用损失；二、驳回胡美红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1700元，适用简易程序减半收取为850元，由胡美红负担350元，陈开书负担500元。当事人在二审中提交的证据，本院已经组织双方当事人进行了证据交换与质证。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人之后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。本案诉争房屋系陈开书、乔芸芸共有，在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共同共有财产的，构成无权处分。根据前述司法解释的规定，乔芸芸未在房屋买卖合同上签字仅导致物权变动属于效力待定状态，但不影响该买卖合同的效力。陈开书以无权处分为由主张房屋买卖合同无效的，本院依法不予支持。综上，本案所涉房屋买卖合同为有效合同。同时，双方当事人在房屋买卖合同中明确约定了违约责任，即收取定金一方违约的应双倍返还定金，交付定金一方违约的所交定金不退。现由于乔芸芸不同意出售该房屋致使标的物所有权不能转移，胡美红要求出卖人陈开书承担双倍返还定金的诉讼请求成立，本院依法予以支持；胡美红同时要求乔芸芸承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。胡美红支付了38000元定金，故陈开书依法应当向胡美红双倍返还定金共计76000元。综上所述，胡美红的上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。经合议庭评议决定，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销葛洲坝人民法院（2017）鄂0592民初132号民事判决；二、陈开书于本判决生效之日起十日内向胡美红双倍返还定金76000元；三、驳回胡美红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1700元，因适用简易程序减半收取为850元，由胡美红负担350元，陈开书负担500元。二审案件受理费1700元，由胡美红负担850元，陈开书负担850元。本判决为终审判决。审判长 张 灿审判员 胡建华审判员 李建敏二〇一七年八月三日书记员 庄丽可 关注微信公众号“”