（2017）粤5302民初1193号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-12-23
案件名称
程桂泉与梁晓忠租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
云浮市云城区人民法院
所属地区
云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程桂泉,梁晓忠
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第八条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第一条，第二条第一款
全文
云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5302民初1193号原告：程桂泉，汉族，男，住广东省云浮市云城区。被告：梁晓忠，汉族，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人:梁柳梅，广东省云浮市云城区法律援助处法律援助律师。委托诉讼代理人:黄盛荣，广东省云浮市云城区法律援助处法律工作者。原告程桂泉诉被告梁晓忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告程桂泉，被告梁晓忠的委托诉讼代理人黄盛荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程桂泉向本院提出的诉讼请求为：一、请求梁晓忠交清租金10000元；二、请求终止合同；三、诉讼费由梁晓忠承担。事实和理由：2014年3月20日被告人租下原告位于云城区腰古镇芙蓉工业园的厂房，租期从2014年至2026年，租期十二年，租金每三年递增一次，即分四个阶段，15万、17万、19万、21万元，每年的租金分两次支付。但被告长期不能按时交租及为能如合同租金交付。由于环境不佳，原告都主动和被告人协商了多次，由十七万元降到十万元一年，按最低半年应交伍万元，但被告就是不肯接受。为维护原告人的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。梁晓忠答辩称：2014年3月20日答辩人与被答辩人就被答辩人位于腰古镇芙蓉管理区高龙围罗油洞的厂房及土地的租赁事宜签订了一份书面的《厂房租赁合同》，在该租赁合同中，双方就租赁的厂房及土地面积、租赁期限、租金及租金的缴交期限、方式等均作了约定；合同生效后被答辩人只交付了570平方米的合法土地给答辩人使用至今，远远达不到租赁合同中约定的“土地约1400平方米”，答辩人就此问题多次找被答辩人协商，要求被答辩人要么交付足够面积的合法土地给答辩人使用，要么降租金；协商多次无果后，答辩人为此于2015年10月26日通过顺丰速递向被答辩人邮寄了一份书面的《关于要求补足租赁面积的函》，被答辩人收到此函后，于2015年11月3日与答辩人协商降租金，双方协商一致的结果为自2015年11月1日起每半年减租金17500元，其他条款按原协议执行；由于经济环境不佳及被答辩人迟迟给不了答辩人租赁土地的全部合法手续，答辩人与被答辩人再次就租金进行协商，2016年8月3日双方再次达成降租意见，即自2016年6月1日起，每半年租金按肆万元整收取。2016年8月3日答辩人按被答辩人的要求支付了2016年6月1日至2016年12月30日的租金肆万元，被答辩人写下书面的收据一份给答辩人；2016年12月31日被答辩人在收到答辩人的租金肆万元后也写下书面的收据一份给答辩人；2017年11月之前的租金答辩人也己按约定付清给了被答辩人，但被答辩人没有出具收条给答辩人。答辩人至今为止已经向被答辩人合计支付租金的总额为462500元，实际多支付了六万元给被答辩人，其中的422500元被答辩人均出具了收条给答辩人。综上所述，自双方签订的租赁合同生效后，答辩人一直按照双方的约定履行合同，没有违反约定的行为出现，反而是被答辩人一直没有提供足够、合法的租赁土地给答辩人使用，多收了答辩人的租金，严重违反了2014年3月20日答辩人与被答辩人书面签订的《厂房租赁合同》第十二条的规定，违约的是被答辩人;答辩人保留依法追究被答辩人违约及多收租金的法律权利；被答辩人的起诉完全没有事实依据，建议法庭依法驳回被答辩人的所有诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月20日，程桂泉（甲方，出租方）与梁晓忠（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》（以下简称：合同）一份，内容为：一、甲方同意将位于腰古镇芙蓉管理区高龙围罗油洞所属土地及厂房租给乙方经营使用，租期共12年2个月，土地约1400平方米，门面宽度约29米，后面宽度约25.5米。二、租期从2014年4月1日至2026年5月30日止，其中2014年4月1日至2014年5月30日为甲方给乙方的基建期，基建期内甲方不收取乙方的租金。三、租金每三年递增一次：即2014年6月1日至2017年5月30日的租金为每年15万元整，2017年6月1日至2020年5月30日的租金为每年17万元整，2020年6月1日至2023年5月30日的租金为每年19万元整，2023年6月1日至2016年5月30日的租金为每年21万元整。四、每年的租金分为两次支付给甲方，每次的租金提前1个月交付，即每年的4月30日前交半年租金，其另半年租金在10月31日前交付半年租金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，程桂泉将以上厂房交付梁晓忠使用。梁晓忠交付完毕了2017年6月之前的租金，双方均无异议。对于2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金，梁晓忠分别于2017年5月15日支付10000元，2017年6月6日支付租金10000元，2017年6月30日支付20000元，共计支付40000元租金给程桂泉，梁晓忠认为其已经支付完毕该期间的租金；程桂泉认为2017年5月1日至2017年11月30日期间的年租金为10万元整，每半年为5万元整，梁晓忠只支付了4万元，尚欠该期间的租金10000元未支付，要求梁晓忠支付。另查明：梁晓忠向法庭提交的时间为2015年11月3日程桂泉与梁晓忠签订的《租厂协议修改租金条款》（以下简称：租金条款）约定：“程桂泉与梁晓忠于2014年3月30日所签订的租厂租金从2015年11月份1日起，租金每半年减17500元整，其他条款按原协议执行。”程桂泉与梁晓忠均确认该租金条款是双方当事人的真实意思表示。梁晓忠向法庭提交的时间为2016年8月3日的《收据》内容为：“从2016年6月1日起，每半年租金按4万元收取。今收到梁晓忠交来租厂租金半年（2016年6月1日至2016年12月30日）4万元租金。确认．收款人：程桂泉。”程桂泉表示该收据上的内容是梁晓忠所写，“程桂泉”的签名是程桂泉本人签名，程桂泉认为该内容是2016年6月1日起2017年4月30日止期间的租金按每半年4万元收取，2017年5月之后的租金按合同履行，租金按一年10万元收取；梁晓忠表示：该收据上明确从2016年6月1日起每半年的租金为4万元，我方认为应一直按照双方协商每半年4万元的标准支付租金至合同期满日止。程桂泉认为梁晓忠没有按时交纳租金，并将其租赁的厂房转租给他人使用，请求解除合同，但程桂泉没有提供证据证明梁晓忠有转租行为。梁晓忠认为程桂泉交付的租赁厂房的面积与合同约定的面积不符，其按约定交付了租金，不同意解除合同。本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、程桂泉与梁晓忠关于合同内容变更的问题；二、案涉合同是否应予解除的问题。一、程桂泉与梁晓忠关于合同内容变更的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”程桂泉与梁晓忠签订的《厂房租赁合同》没有违反法律的规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。程桂泉与梁晓忠于2015年11月3日签订《租金条款》，双方均无异议，视为双方对合同租金进行了变更。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”程桂泉于2016年8月3日向梁晓忠出具的《收据》，约定“从2016年6月1日起，每半年租金按4万元收取。……。”程桂泉认为2017年5月之后的租金按合同履行，租金按一年10万元收取；梁晓忠表示从2016年6月1日起每半年按4万元的价格支付租金至合同期满日止。双方并未对每半年按4万元收取租金的截止期限进行明确约定，依法推定未变更。程桂泉与梁晓忠应按2015年11月3日签订《租金条款》的内容履行合同义务。程桂泉主张按半年5万元收取租金，属其意思自治，其主张要求梁晓忠应支付尚欠的租金1万元，依法予以支持。二、案涉合同是否应予解除的问题。出租人行使合同解除权的条件是否成就，应结合承租人违约情节、恶意程度予以考量，解除合同的情节宜限定在任何一方当事人根本违约的情形，否则任何一方当事人基于一般违约情形而任意解除或终止合同，将另一方当事人因依赖合同长期履行所作的较大投入变成高额的经济损失，显失公平。具体到本案，梁晓忠在程桂泉未提起本案诉讼，已经支付了租金4万元，至程桂泉提出本案诉讼，梁晓忠拖欠出租人租金两个多月，离合同约定缴租时间只是稍迟延。从上述合同约定的内容及双方实际履行合同的状况看，保持合同持续履行的稳定性较合同中途解除或终止更符合双方签订合同时的意思表示，更能平衡双方的利益，达到公平合理的结果。因此，程桂泉请求解除合同的理由不成立，依法不予支持。梁晓忠抗辩认为程桂泉交付的租赁厂房的面积与合同约定的面积不符的问题，梁晓忠可另行主张，本案中予处理。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第七十七条、第七十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条规定，判决如下：一、梁晓忠应于本判决发生法律效力之日起五日内支付租金10000元给程桂泉；二、驳回程桂泉的其他诉讼请求。如果梁晓忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由梁晓忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 张来喜二〇一七年八月三日书记员 黄 淮 关注公众号“”