（2017）沪01民终6672号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-19
案件名称
周世文诉莫志红（ZHIHONG LILY MO）房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周世文,莫志红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十六条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终6672号上诉人（原审原告）：周世文，男，1973年8月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：耿宏鸣，上海凯欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫志红（ZHIHONGLILYMO-CANTILLON），女，1968年11月14日出生，美利坚合众国国籍，住所地USA。委托诉讼代理人：张广怡，上海段和段律师事务所律师。上诉人周世文因与被上诉人莫志红房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初25663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周世文的委托诉讼代理人耿宏鸣，被上诉人莫志红的委托诉讼代理人张广怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周世文上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、上诉人周世文与被上诉人莫志红签署的《房地产买卖（含居间）协议》依法成立，且生效。即便甲方抬头为莫志红及家人多人，协议落款处甲方为莫志红一人签名，则双方仍建立买卖合同关系，只是不能约束全部产权人。2、被上诉人莫志红没有负责协调其他产权人共同履约，应承担违约责任。被上诉人莫志红及其余产权人于2016年8月27日与案外人签署《上海市房地产买卖合同》，一审认定2016年9月9日签署合同，实际已是第三版合同。由于一审未查明该节事实，导致被上诉人莫志红的违约行为未作查明认定。3、因被上诉人莫志红的违约行为，导致上诉人周世文与被上诉人莫志红之间的买卖合同关系无法继续履行，故上诉人周世文要求被上诉人莫志红赔偿损失。关于损失，根据高院规定，房屋价值评估可以作为房屋差价损失的依据，故上诉人周世文在一审审理中申请对房屋价值评估，但一审没有采信，属于认定错误。被上诉人莫志红辩称：1、上海市闵行区XX路XX弄XX道XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）有五位产权人，上诉人周世文应当知晓，被上诉人莫志红没有承诺其他产权人同意出售房屋，被上诉人莫志红一人签字，且没有代其他产权人签名，在其他产权人没有同意出售房屋情况下，该份买卖协议没有成立，不生效。2、上诉人周世文没有按照约定支付房款，也有过错，且违约在先。被上诉人莫志红并无任何违约过错，不应该承担赔偿责任。如果认定违约责任，双方在协议中约定的违约责任为双倍返还定金，上诉人周世文申请房屋价值评估及要求赔偿房屋差价损失没有依据。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周世文向一审法院起诉请求：1、解除周世文、莫志红签署的《房地产买卖（含居间）协议》中的买卖条款；2、莫志红赔偿房屋差价损失115万元（人民币，下同）。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为莫志红以及案外人莫某1、康某、宫某、莫某2，五人共同共有。2016年5月18日，周世文作为乙方（买受方）与中介方上海A有限公司先行签订一份《房地产买卖（含居间）协议》，协议甲方（出售方）抬头处写明为：莫志红、莫某1、康某、宫某、莫某2。协议内容为：甲、乙双方本着自愿、公平、诚实信用原则，就系争房屋签订协议如下：甲乙双方约定定金总额为5万元；房屋权利人为莫志红、莫某1、康某、宫某、莫某2；该房地产出售总价为445万元；甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋交付给乙方；甲、乙双方约定在2016年8月31日前签订《上海市房地产买卖合同》。协议对于过户期限、房款支付期限等作了约定。周世文先行在此协议的乙方落款处签名。此后，居间方将上述协议寄送给了莫志红。莫志红于2016年5月26日在协议的甲方落款处签署了其个人的中英名姓名。周世文向中介方支付了5万元意向金。2016年5月27日，案外人上海B有限公司将5万元转至莫志红的银行账户。同日，莫志红出具一份5万元房款的收据。2016年7月28日，周世文配偶王某向莫志红的银行账户转入20万元购房款。2016年8月27日，莫志红及其他产权共有人经协商一致同意将系争房屋出售给案外人计某。2016年9月1日，莫志红将25万元购房款全部退至周世文配偶王某的银行账户。2016年9月9日，莫志红及系争房屋其余产权人莫某1、康某、宫某、莫某2与案外人计某签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2950265），约定以530万元出售系争房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。周世文提供的《房地产买卖（含居间）协议》的甲方抬头明确记载为莫志红、莫某1、康某、宫某、莫某2，即该五人为协议的甲方主体。而在协议落款处仅由莫志红一人签名，其他甲方人员即其余产权人未签名或盖章，也无证据证明其他产权人授权委托莫志红签订此协议，莫志红也未在协议甲方落款处代其他甲方成员签名。因此，《房地产买卖（含居间）协议》欠缺除莫志红以外的其他甲方人员的签名或盖章，此协议未成立，更未生效。解除合同、主张违约责任均以合法有效的合同为前提。周世文提出要求确认《房地产买卖（含居间）协议》中的买卖条款解除并基于协议的违约条款要求莫志红赔偿损失的诉讼请求，但鉴于本案中的《房地产买卖（含居间）协议》并未成立，周世文的主张缺乏法律依据，故法院不予支持。一审法院审理后作出判决：驳回周世文的全部诉讼请求。案件受理费15,150元，财产保全费5,000元，合计人民币20,150元，由周世文负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。关于双方争议的协议成立及生效问题。上诉人周世文就购买系争房屋通过居间方居间与被上诉人莫志红签署一份《房地产买卖（含居间）协议》，被上诉人对其在该份协议上签字没有异议，故双方就房地产买卖达成了一致的意思表示，《房地产买卖（含居间）协议》成立且有效。双方在协议中所设定的权利义务对上诉人与被上诉人产生法律上的约束力。至于该份协议抬头将全部产权人列明的问题，本院认为，这表明了上诉人及居间人对系争房屋的权利状况已作了必要的了解，知晓房屋为五人共有的状态，由于该份协议就所有产权人签字才能生效未作特别约定，故协议抬头将全部产权人名字列入，协议落款处仅被上诉人莫志红一人签字，并不影响该份协议的成立以及协议生效。只是一旦发生合同无法继续履行之情形，上诉人周世文只能向被上诉人莫志红追究违约责任，不能要求其他权利人承担违约责任。一审对该份协议认定为未成立及未生效欠妥，本院予以纠正。关于双方争议的违约责任问题。本院认为，被上诉人在2016年8月27日与其他产权人协商一致将系争房屋出售给案外人，早于双方约定的网签时间，且被上诉人也无证据证明其已通知上诉人并与上诉人协商一致解除该份买卖协议，故上诉人主张被上诉人的行为构成违约，本院可以采信。被上诉人认为系上诉人未按时支付房款导致被上诉人将房屋出售他人，因与查明事实不符，故本院不予采信。关于上诉人主张的损失赔偿问题。本院认为，虽然法律对守约方的违约救济规定了两种方式，一种是承担违约责任，另一种是解除合同并赔偿损失。但是，一方面，上诉人并无证据证明被上诉人有权代表全体产权人出售系争房屋，被上诉人在微信中表述的也是其他产权人需要回国办理委托公证，故上诉人应当知晓其他产权人尚未追认被上诉人的签字行为；另一方面，被上诉人回国后也没有提交其他产权人同意出售系争房屋的相关文件，实际上被上诉人的签字效力一直没有得到其他产权人追认。故上诉人在已知及合同对违约责任有约定情况下，主张房屋上涨差价损失，依据不足，本院不予采信。考虑到双方在该份协议中已就违约方的违约责任作了约定，故对被上诉人的违约责任应在本案中予以判决认定。经查，上诉人的配偶在2016年7月28日向被上诉人银行账户转入20万元购房款，因上诉人转入的金额、时间与双方协议中的约定不符，被上诉人也没有确认，并将20万元作退回处理，故上诉人主张已付25万元房款，本院不予采信。关于上诉人支付给中介方的5万元意向金，因被上诉人在协议上签字后由居间方将该笔5万元转至被上诉人的银行账户，虽然在居间方出具的收据上记载该笔5万元为房款，被上诉人在收据上签字确认，但是被上诉人在微信中确认收到的5万元为定金，且与协议中约定相符，被上诉人在本案审理中也确认收取上诉人5万元为定金；根据双方在违约责任条款中约定甲方违约双倍返还乙方支付的定金，被上诉人应承担的违约责任为双倍返还5万元定金，被上诉人已退还上诉人定金5万元，故被上诉人还需支付上诉人5万元。一审对此所作认定欠妥，本院予以重新判决。综上所述，周世文的上诉请求部分成立，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初25663号民事判决；二、解除周世文与莫志红签署的《房地产买卖（含居间）协议》中的买卖条款；三、被上诉人莫志红应于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人周世文人民币50,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15,150元，由周世文负担人民币14,100元，莫志红负担1,050元；财产保全费人民币5,000元，由周世文、莫志红各半负担；二审案件受理费人民币15,150元，由周世文负担14,100元，莫志红负担1,050元。本判决为终审判决。审 判 长 郑卫青代理审判员 吴 丹审 判 员 杨斯空二〇一七年八月三日书 记 员 赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 来源：