（2017）苏0707民初1019号

裁判日期: 2017-08-03

公开日期: 2017-12-01

案件名称

张顺与李家叶、徐加峰等一审民事判决书

法院

连云港市赣榆区人民法院

所属地区

连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张顺,李家叶,徐加峰,孙运玲

案由

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0707民初1019号原告：张顺，男，1985年2月12日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：潘长城，江苏衡信达律师事务所律师。被告：李家叶，女，1963年8月26日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：伏林祥、温世湘，连云港市赣榆区经济开发区法律服务所法律工作者。被告：徐加峰，男，1972年2月18日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：相入亮，连云港市赣榆区青口法律服务所法律工作者。被告：孙运玲，女，1982年8月5日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。原告张顺与被告李家叶、徐加峰、孙运玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张顺的委托诉讼代理人潘长城、被告李家叶的委托诉讼代理人伏林祥、温世湘、被告徐加峰的委托诉讼代理人相入亮到庭参加诉讼。被告孙运玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张顺向本院提出诉讼请求：1、依法停止对赣榆区青口镇时代东路11号泰润城公寓楼A25号楼3单元201室的执行，该房产归原告所有；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月10日，被告孙运玲、徐加峰与原告签订房屋买卖协议，将位于赣榆区青口镇时代东路11号泰润城公寓楼A25号楼3单元201室的房产转让给原告，原告于2013年入住。2016年9月1日，连云港市赣榆区人民法院作出（2014）赣执字第5437号执行裁定书，对上述房产采取扣押措施，严重侵犯原告合法权益。原告依法提出执行异议，赣榆区人民法院于2017年1月3日作出（2016）苏0707执异96号执行裁定书，驳回原告执行异议请求。原告认为，原告在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有该不动产，按照合同约定支付价款，由于暂时不能办理过户登记，该房产仍登记在被告孙运玲、徐加峰名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等有关法律规定，足以排除执行。为维护原告合法权益，提出诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告李家叶辩称，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法不成立。答辩人与被告徐加峰、孙运玲存在债权债务关系，经过诉讼后，被告孙运玲、徐加峰至今未履行给付义务，答辩人依法申请执行被告孙运玲、徐加峰房产合理合法。依据物权法的规定，不动产的物权设立、变更、转让应当以登记为准。相关的法院查封法律文书早已张贴在涉案房屋门口，在合理期限内，原告及被告孙运玲、徐加峰均未提出异议，而且没有实际占用涉案房产。因此，原告不足以享有排除强制执行该房产的权利，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐加峰辩称，1、原告所诉无事实和法律依据。答辩人与原告之间不存在房屋买卖关系，是答辩人前妻孙运玲开办幼儿园需要资金周转，由原告介绍其亲戚借款12万元，由原告担保。原告为保障担保借款能够及时收回，要求孙运玲以借款的数额将涉案房屋转为买卖关系，他们协商好后，让答辩人在拟好的协议书上签名。事实上双方系民间借贷关系，没有房屋买卖事实。另外，原告称2013年就入住涉案房屋更不是事实，房屋一直由答辩人居住，有线电视由答辩人安装、电费由答辩人交纳。所以，原告所诉不是事实。2、原告仅向法院提交房屋买卖协议及部分物业收据、部分还贷凭证，未能提交购房款付款收据，未办理房产过户手续，原告现有证据不能证明原告要证明的目的。从协议内容看，不符合房屋交易习惯，协议未注明所剩房贷多少及违约责任等，缺乏最基本的协议要件，且双方注明的房屋价款与市场明显不是合理对价。由此可见双方仅是借贷关系。3、按照法律规定，房屋转让必须办理房屋过户手续，否则，不能认定双方房屋买卖合法有效。4、涉案房屋至今在银行房贷未还清，涉案房屋抵押登记在银行。目前涉案房屋所有权应属于银行。故涉案房屋未经抵押权人同意，其他人无权处分。所以，即使涉案房屋转让属实，但转让协议仍然不受法律保护，何况无转让事实。被告孙运玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告孙运玲与被告徐加峰原系夫妻关系。被告孙运玲及案外人王蒂拖欠被告李家叶现金190000元未付，被告李家叶于2014年5月8日向本院提起诉讼。诉讼过程中，本院应李家叶的申请，于2014年5月29日作出（2014）赣民初字第02836-1号民事裁定书，裁定查封被告孙运玲、徐加峰所有位于赣榆区××时代东路××城公寓楼××楼××单元××室房屋。后本院经审理作出（2014）赣民初字第02836号民事判决书，判令被告孙运玲、徐加峰、案外人王蒂等向被告李家叶支付借款本金190000元及利息。判决生效后，被告孙运玲、徐加峰等人未履行给付义务，被告李家叶向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年9月1日作出(2014)赣执字第5437号之一民事裁定书，裁定继续查封孙运玲、徐加峰的上述房产。原告张顺于2016年12月14日向本院提出书面异议。本院经审查认为，已登记的不动产，按照不动产登记判断其权利所有人，本案涉案财产系不动产，登记在孙运玲、徐加峰名下，案外人张顺主张通过购买取得该房产所有权，可通过诉讼予以解决。案外人张顺不享有足以排除强制执行的权益，故裁定驳回异议人张顺的异议请求。原告张顺不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。原告张顺为证明其主张，提交以下证据：1、2012年11月10日与被告孙运玲、徐加峰签订的书面房屋买卖协议，协议内容如下：“今有徐加峰、孙运玲位于青口镇时代东路××楼××城公寓楼××号××单元××室（连房权证青字第××号）卖于张顺，过户手续由徐加峰、孙运玲承担及过户费用，于2013年5月10日过清。注房屋价格壹拾贰万元，余下房屋贷款由张顺还。”原告张顺称协议达成后即将购房款120000元给付被告孙运玲、徐加峰，被告孙运玲、徐加峰将房屋钥匙交付，其本人于2013年1月入住，但未索要交付120000元购房款的收据。被告李家叶对该证据的真实性、合法性不予认可。被告徐加峰认可房屋买卖协议上是其本人签名，但否认收到原告张顺购房款120000元，也否认向原告张顺交付房产，称其本人及孙运玲在外躲债时，原告张顺擅自更换门锁入住涉案房屋。2、银行对账单，证明其本人自2012年11月29日向银行还贷的事实。该银行对账单直至2014年6月22日，还款人为孙运玲，2014年7月8日起系用原告张顺的账户将款转入被告孙运玲账户还贷。被告李家叶、徐加峰对真实性无异议，但认为不能证明房贷是原告张顺还的3、原告张顺购买地板、洁具等发票，证明对涉案房产进行了装修。被告李家叶、徐加峰认为与本案无关联性，不能证明所购物品用于涉案房屋。4、连云港市清源水务有限公司证明及水费交纳发票。证明购房后一直交纳水电费及燃气费。水费发生时间分别为：2012年12月、2013年2月、2014年2月至2014年12月、2015年2月至2015年12月、2016年2月。2013年3月16日、9月25日、11月27日、2014年3月25日交纳燃气费用的发票。2014年3月18日交纳电费的发票。被告李家叶、徐加峰认为不能证明上述费用是原告张顺交纳的5、物业收费收据5张，证明2012年至2016年的涉案房屋物业管理费缴纳情况。被告李家叶、徐加峰认为不能证明上述费用系原告张顺交纳。6、出院记录一份，证明其母亲自2015年搬入涉案房屋，后于2016年11月因腿部受伤住院，为了方便在出院后搬回老家居住。被告李家叶、徐加峰认为该证据与本案无关联性。7、证人出庭证言。证人张某，身份为涉案房屋所在小区物业工作人员。张某证明原告张顺在2013年春节前后直至2015年左右，在涉案房屋居住。证人仲某，身份中国建设银行股份有限公司赣榆支行工作人员。仲某证明原告张顺为被告孙运玲还房贷，具体时间记不清了，大概在2013年左右。开始是到柜面还房贷，后来是从张顺账户还款。被告李家叶、徐加峰对证人证言的真实性均不予认可。被告孙运玲因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2014年6月19日刑事拘留，同年7月4日取保候审。2016年2月19日逮捕，同日取保候审。2016年2月23日，因犯非法吸收公众存款罪，被判处有期徒刑三年八个月，并处罚金人民币15万元。因被告孙运玲尚在哺乳期，刑期尚未执行。涉案房屋购买时间为2009年3月，房屋暂定面积为152.61平方米，每平方米单价为2160元，房屋总价款为329638元，首付款为66638元。自2009年7月29日向银行偿还房贷，截止至2011年10月30日已还房贷65000余元，自2011年11月29日至2014年6月22日已还房贷72000余元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告张顺与被告孙运玲、徐加峰在涉案房屋被查封之前签订了书面房屋买卖协议，但原告张顺无证据证实已向被告孙运玲、徐加峰支付首付款120000元。涉案房屋自2009年7月29日开始归还房贷，自2009年7月29日起至2014年6月22日，涉案房屋已归还银行贷款130000余元。自2014年7月8日起至2016年11月30日，原告张顺通过本人账户将款项转账至被告孙运玲账户用于归还房贷，还款金额为70417元。原告张顺称自2011年11月29日起房贷由其本人归还，但未出示合法有限的证据予以证实。目前有证据证实的是原告张顺支付涉案房屋银行贷款70000余元，仅支付了少部分房款。原告张顺虽然出示物业管理费、水电费、燃气费缴费凭据，但不足证明在涉案房屋被查封前已合法占有房屋。目前涉案房屋仍登记在被告孙运玲、徐加峰名下，本院依照被告李家叶的申请，查封被告孙运玲、徐加峰所有的房产并无不当。原告张顺的诉讼请求不符合停止执行的构成要件。故原告张顺要求本院停止对涉案房产的执行并确认涉案房产归其所有的诉讼请求不能成立。综上所述，对原告张顺的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张顺的诉讼请求。案件受理费5800元，公告费600元，共计6400元，由原告张顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审　判　长　　姜　莉审　判　员　　龚书明人民审判员　　刘世富二〇一七年八月三日书　记　员　　杨　爽 微信公众号“”