（2017）内01民终2265号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-09-27
案件名称
土默特左旗文化馆与刘快乐房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
土默特左旗文化馆,刘快乐
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
全文
呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内01民终2265号再审上诉人(原审原告、反诉被告）：土默特左旗文化馆，住所地土左旗察镇政府街东侧路北。法定代表人：赵晓敏，该馆馆长。被上诉人(原审被告、反诉原告）：刘快乐，无固定职业。委托诉讼代理人：王云魁,男,1939年7月24日出生，汉族，土默特左旗食品厂退休职工，系刘快乐岳父。委托诉讼代理人：刘洋，男,1991年1月4日出生，汉族，无固定职业，系刘快乐之子。再审上诉人土默特左旗文化馆因与被上诉人刘快乐房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民再初字第00007号民事判决，向本院提起上诉，本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审上诉人土默特左旗文化馆的法定代表人赵晓敏，被上诉人刘快乐的委托诉讼代理人王云魁、刘洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。土默特左旗文化馆再审上诉请求：再审判决认定事实错误，适用法律不当，损害国家利益，依法应撤销错误判决。第一，在刘快乐再审的诉讼请求中，要求赔偿损失款87.0303万元，其中包括自建房的费用60万元、装修自建房8万元。但在庭审中，刘快乐仅提供了证明建设及装修花费175256.50元的证据，剩余几十万元的损失费用并未提供证据证明，再审判决中也对这一事实予以认定。第二，刘快乐向法院提供的内蒙古公鉴房地产估价有限公司作出的内公评字(2011)第1368号房地产估价报告书所评估的是刘快乐自建房屋估价时可能实现的市场价格，属于期待利益，并非刘快乐建设、装修房屋的直接损失，何况该鉴定证明的并非是建设和装修费用。既然再审判决认定合同无效，无效即自始无效，那么就不可能存在基于违约而产生的期待利益损失，只有直接损失。原审判决却错误认定刘快乐损失可能实现的市场价格即期待利益532228元，明显与事实和证据不符，违反法律规定。第三，刘快乐所谓自建的88.41平方米房屋，为刘快乐自建，与合同无关，而且并非合法建筑物，不应受法律保护，刘快乐利用涉案合同非法占用国有土地有重大过错。首先，庭审中刘快乐称自建了88.41平方米房屋，但该房屋的准建等审批手续却是以土默特左旗文化馆的名义办理的。如果是土默特左旗文化馆办理相关审批手续，而且在房屋买卖协议履行之后，那么显然该自建房屋并非刘快乐建设，而是土默特左旗文化馆出资建设的，本就应归土默特左旗文化馆所有，刘快乐无权主张赔偿；如果是刘快乐建设，那么刘快乐冒用土默特左旗文化馆名义获取准建审批的行为，明显是以虚假证明骗取审批，个人非法占用国有划拨土地并建房的违法行为，其所建房屋自然属于违法建筑，应予拆除，而刘快乐有违法的重大过错。其次，再审认定事实第二段中，明确写到”2011年7月11日土左旗人民政府向旗建设规划局作出土左政批字【2011】32号批复，原则同意依法撤销刘快乐于2010年领取的证号为030090号房屋所有权证”。2012年1月9日土左旗人民政府土左政发【2012】1号文件认定：”旗文化馆办公楼区域内建设方未履行审批手续而增建建设项目属于违法建筑，即刘快乐自建的1-2层88.41平方米的楼梯及楼梯间建筑物属于违法建筑。”根据之前两审认定事实，刘快乐领取的证号为030090号房屋所有权证也确实已被撤销，而土左政发【2012】1号文件同时还确定该违法建筑应予拆除。刘快乐对撤销房产证和认定违法建筑并应予拆除的行政行为并未提起行政诉讼，早已认可了政府的认定结果。因此，增建房屋不属于刘快乐所有，且属于违法建筑的事实也已是确定无疑，根本不应给予刘快乐任何赔偿，其赔偿请求权不应受法律保护。再次，再审判决认定土默特左旗文化馆在签订合同后，虽然约定总合计面积156.42平方米，但实际履行中土默特左旗文化馆仅向刘快乐交付了82.50平方米的房屋及楼梯间地基。之后增建房屋再审判决认定为刘快乐自建，那么该自建行为就与涉案买卖合同无关，因涉案合同中仅约定买卖房屋，未买卖土地，刘快乐在未花钱购买的土地上私自建设房屋，完全是其个人行为。该自建行为与合同所涉房屋之间的唯一联系，只是一起被登记在了已依法撤销的土左房字第0300**号房屋所有权证上，但增建房屋并非土默特左旗文化馆卖给刘快乐的。至于土默特左旗文化馆配合刘快乐办理，不管是刘快乐与个别人恶意串通，还是刘快乐冒用，均无法说明该自建行为与涉案合同有关，因合同中对此并未进行约定。不管合同是否有效，土默特左旗文化馆均无需承担赔偿责任。综合上述三点，刘快乐请求赔偿的合理依据不足，无法证明其实际损失了除100000元购房款以外的532228元，而且刘快乐所谓增建房屋是违法建筑，其赔偿请求权不应受法律保护，更不用说该增建房屋与合同无关。基于刘快乐也有重大过错，刘快乐也应承担相应责任。但再审判决却单方认定土默特左旗文化馆有过错，要求土默特左旗文化馆按照可能实现的评估价值即期待利益，而不是实际损失赔偿刘快乐，明显认定事实错误，于法无据，且损害了国家利益。刘快乐应给付房屋被占用期间的房屋使用费。再审判决中，明确认定合同无效。既然合同无效，涉案房屋仍应归上诉人所有，刘快乐从合同签订之日2009年5月18日起占用房屋至2016年11月8日，占用90个月，按照商业门脸年租金20000元计算，应给付土默特左旗文化馆房屋使用费150000元（20000元÷12个月×90个月），并自动顺延至刘快乐返还房屋为止。综上所述，呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2015)玉民再初字第00007号民事判决书认定事实错误，适用法律不当，依法撤销(2015)玉民再初字第00007号民事判决书中第四项判决；依法改判刘快乐向土默特左旗文化馆给付占用涉案房屋期间的房屋使用费150000元，并自动顺延至刘快乐返还房屋为止。刘快乐辩称,刘快乐从09年以后，一天都没有住过这个房子。没有产权证还有官司，刘快乐不在那里住了，二楼本来有产权证，后来被解除了。市场价格评估后，让土默特左旗文化馆给我们53万，是合法合理的。土默特左旗文化馆向一审法院起诉请求：1、依法确认土默特左旗文化馆、刘快乐于2009年5月18日签订的房屋买卖协议无效。2、依法判令刘快乐返还文化馆办公楼二层房屋，并承担本案诉讼费用。刘快乐向一审法院反诉请求：1、判令土默特左旗文化馆返还刘快乐购买款10万元；2、判令土默特左旗文化馆赔偿刘快乐经济损失款87.0303万元。（自建房的费用60万元、装修自建房8万元）87.0303万元按评估报告上请求的。3、判令土默特左旗文化馆承担反诉费用。一审法院认定事实：2009年5月18日，土默特左旗文化馆、刘快乐签订房屋买卖协议，协议内容，刘快乐向土默特左旗文化馆购买位于土默特左旗政府东街北侧文化馆办公楼二层东边第一间房屋（带后楼梯）。此二楼宽6.6米，长18.1米，面积119.46平方米，楼梯宽6.6米，长5.6米，面积为36.96平方米，总合计面积156.42平方米，售价为10万元。协议签订后，刘快乐支付了10万元房款，土默特左旗文化馆交付了其办公楼二层东边第一间6.6×12.5=82.5平方米的房屋及楼梯间地基。后刘快乐又在该房屋后面建设1-2层楼梯及楼梯间建筑物，面积为88.41平方米，建设及装修共花费175256.5元。2010年9月28日土默特左旗人民政府，将位于察镇人民路东政府街北旗文化馆的1-2层，建筑面积88.41平方米商用设计用途的房屋，以房权证土左房字第0300**号房屋所有权证办在土默特左旗文化馆名下。同日，土默特左旗人民政府又将位于察镇政府东文化馆第一间门市二层，建筑面积82.5平方米商用设计用途的房屋，以房权证土左房字第0300**号房屋所有权证办在刘快乐名下。从土默特左旗房产管理所提供档案显示，上述两房本均作废。土默特左旗人民政府于2010年9月30日将上述地址的房屋为刘快乐办理了房权证土左房字第0300**号房屋所有权证。该房屋所有权证标注，所在层数二层的是82.5平方米，1-2层是88.41平方米。2011年7月11日土左旗人民政府向旗建设规划局作出土左政批字【2011】32号批复，原则同意依法撤销刘快乐于2010年领取的证号为030090号房屋所有权证。2012年1月9日土左旗人民政府土左政发【2012】1号文件认定：旗文化馆办公楼区域内建设方未履行审批手续而增设建设项目属于违法建筑，即刘快乐自建的1-2层88.41平方米的楼梯及楼梯间建筑物属于违法建筑。2011年9月16日，土默特左旗文化馆向法院提起诉讼。在土默特左旗文化馆提起诉讼期间，刘快乐提起反诉，同意归还所购房屋，同时要求土默特左旗文化馆按市场评估价返还刘快乐购房款和装修款。2011年10月27日，刘快乐向法院提出评估申请，经内蒙古公鉴房地产估价有限公司评估，估价结果确认为该房屋估价时可能实现的市场价格为察镇政府东文化馆二层建筑面积82.5平方米房屋评估总值是438075元，第一间门市1-2层88.41平方米房屋是532228元，合计970303元。一审法院在再审过程中，经询问土默特左旗文化馆不再申请重新鉴定。刘快乐申请重新鉴定，2016年7月6日内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司进行了现场勘察，现场勘察中待估对象实际户型与刘快乐提供的产权证号0300**号房屋所有权证户型图不符，无法进行评估，故将鉴定申请退回。刘快乐出示了新证据，自建的1-2层88.41平方米房屋的建筑装修协议及明细价格。一审法院再审认为，土默特左旗文化馆、刘快乐签订的《房屋买卖协议》违反了《事业单位国有资产管理暂行办法》事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。土默特左旗文化馆未经主管部门批准，擅自处置国有资产，该行为无效，故本案双方当事人签订的买卖协议应认定为无效合同。依据我国《中华人民共和国民法通则》第58条的规定”无效的民事行为，从行为开始时起就没有法律效力。”《中华人民共和国合同法》第58条规定”合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”土默特左旗文化馆在进行该房屋买卖活动中，收取了刘快乐交付的房款，并协助刘快乐办理了房屋所有权证（包括新增建的88.41平方米1-2层房屋），致使刘快乐有理由相信该买卖行为合法有效。土默特左旗文化馆在该房屋买卖中存在重大过错，依法应承担相应的责任。房屋买卖协议中确定的文化馆东边第一间房屋，应按买卖交易时的价格10万元返还，并以10万元为基数，从2009年5月18日起按银行同期贷款年利率5.94%支付利息，直至购房款付清之日止。土默特左旗文化馆、刘快乐签订合同后，刘快乐又增建了88.41平方米1-2层房屋及楼梯，土默特左旗文化馆应按照内公评字（2011）第1368号房地产估价报告书中的评估总值532228元进行赔偿。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认土默特左旗文化馆、刘快乐于2009年5月18日签订的房屋买卖协议无效；二、刘快乐于判决生效之日起10日内，将购买土默特左旗文化馆的房屋（包括自建的88.41平方米）返还土默特左旗文化馆；三、土默特左旗文化馆于判决生效之日起10日内返还刘快乐购房款10万元，并以10万元为基数，从2009年5月18日起按银行同期贷款年利率5.94%支付利息，直至购房款付清之日止。四、土默特左旗文化馆于判决生效之日起10日内，赔偿刘快乐增建的1-2层88.41平方米房屋的市场价532228元；五、驳回刘快乐的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元由刘快乐承担；反诉案件受理费13500元，刘快乐承担3378元，土默特左旗文化馆承担10122元。评估费10000元由土默特左旗文化馆承担。本院再审审理期间，当事人没有提交新证据。本院再审查明的事实与一审法院再审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点：1.土默特左旗文化馆应否赔偿刘快乐增建的1-2层88.41平方米房屋的市场价532228元；2.刘快乐应否给付土默特左旗文化馆房屋占用期间的使用费。关于第一个焦点。土默特左旗文化馆、刘快乐签订合同后，刘快乐又增建了88.41平方米1-2层房屋及楼梯。刘快乐提出评估申请，土默特左旗人民法院委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司评估，估价结果为评估总值合计970303元。其中察镇政府东文化馆第一间门市1-2层88.41平方米房屋评估总值532228元。呼和浩特市玉泉区人民法院再审过程中，征询土默特左旗文化馆意见，土默特左旗文化馆不申请重新鉴定。一审法院判决土默特左旗文化馆赔偿刘快乐增建的1-2层88.41平方米房屋的市场价532228元并无不当。关于第二个焦点。本院在庭审中，经向土默特左旗文化馆核实，土默特左旗文化馆的诉讼请求为：1、依法确认土默特左旗文化馆、刘快乐于2009年5月18日签订的房屋买卖协议无效。2、依法判令刘快乐返还文化馆办公楼二层房屋，并承担本案诉讼费用。土默特左旗文化馆提出的”依法改判刘快乐向土默特左旗文化馆给付占用涉案房屋期间的房屋使用费150000元，并自动顺延至刘快乐返还房屋为止。”属于二审程序中增加的诉讼请求，由于土默特左旗文化馆不同意调解，对于该项诉讼请求可另行起诉。综上所述，土默特左旗文化馆的再审上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民再初字第00007号民事判决。二审案件受理费13550元（土默特左旗文化馆已预交），由土默特左旗文化馆负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 赵瑞辰审 判 员 杨利民代理审判员 姜 怡二〇一七年八月三日书 记 员 多琳娜 微信公众号“”