（2017）黔01民终2775号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2018-06-29
案件名称
贵州嘉友房地产开发有限责任公司、蒲辉商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州嘉友房地产开发有限责任公司,蒲辉,周小英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2775号上诉人（原审被告）：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：李亿红，该公司董事长。委托诉讼代理人：佟振峰，男，1982年7月9日出生，汉族，该公司总经理。委托诉讼代理人：易娜娜，女，1994年3月28日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒲辉，男，1970年3月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：周小英，女，1975年6月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏玉明，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人蒲辉、周小英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉友公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。双方签订的购房合同第十五条约定：“二、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失”，该约定系双方对上诉人逾期办证的违约责任作出的特别约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，只能按该约定处理。综上，一审判决认定双方没有对逾期办证的违约责任作出特别约定，据此依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决上诉人承担违约责任显属错误。蒲辉、周小英辩称，一审判决认定事实清楚，请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。蒲辉、周小英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金38823.26元（2013年4月1日至2015年7月27日847天×0.0001×458362元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告蒲辉、周小英与被告嘉友公司于2011年1月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告以459607元将其开发的位于贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际D1栋1单元14层1号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十五条，关于产权登记的约定为：“一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。……”，该合同附件四《合同补充协议》第4条约定为：“商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……”。合同签订后，原告按约支付了结算后的全部房款458362元，被告于2011年12月31日将涉案房屋交付原告使用。2015年5月18日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际D1栋《商品房销售现房证明书》，2015年7月27日，涉案房屋由贵阳市住房和城乡建设局出具了筑房权证乌当字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人登记为原告。另查明：2014年，被告嘉友公司因与承建方贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司就工程结算及施工资料移交等问题产生纠纷，向贵州省高级人民法院提出诉讼。2016年4月12日，贵州省高级人民法院作出（2014）黔高民初字第8号民事判决，该判决第三项为：“三、贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司依法向贵州嘉友房地产开发有限责任公司交付贵州嘉友绿湾国际花园D1栋、B1-B4栋全部施工资料；”，判后，贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司不服判决，提出上诉。2016年6月24日（应为2016年8月24日），中华人民共和国最高人民法院作出（2016）最高法民终414号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点在于：被告是否应当向原告支付迟延办证的违约金。本案原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。对于涉案房屋产权登记事项，双方在合同中进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2011年12月31日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2013年6月25日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市乌当区住房和城乡建设局于2015年5月18日向被告颁发《商品房销售现房证明书》，法院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间，因此，被告办理产权登记备案的时间已超出合同约定的范围。对于被告提出延迟办证的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，不予采信。原告未按期取得权属证书系被告违约行为所致，被告依法应当承担违约责任即向原告支付迟延办证的违约金。关于原告未按期取得权属证书违约金的起止日期问题。对于起算日期，被告应在2013年6月25日前办理产权登记备案手续而未办理，应从2013年6月26日开始起算。对于止算日期，从双方在合同中第十五条关于产权登记的约定来看，该条款是约定出卖人负有报备义务，并未约定出卖人负有办证义务。而《合同补充协议》亦未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，且办证并非被告的法定义务。因此，被告于2015年5月18日对涉案房屋办理产权登记备案后，即履行了合同约定，应以此时间作为止算日期。故被告嘉友公司应当向原告支付自2013年6月26日起至2015年5月18日止共计688天的违约金。关于违约金的计算标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《商品房买卖合同》第十五条第2点表述为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”应视为双方当事人没有对买受人不退房时，因出卖人原因逾期办证的违约责任问题作出特别约定。由于买受人蒲辉、周小英在出卖人嘉友公司逾期办证的情况下，选择不退房，根据上述法律规定，对原告以违约金每日按已付房价款的0.0001即万分之一计算的主张，符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围，予以支持，对被告应向原告支付的违约金计算为：458362元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×688（违约天数）=31535.3元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告蒲辉、周小英违约金31535.3元；二、驳回原告蒲辉、周小英的其他诉讼请求。案件受理费770元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担720元，由原告蒲辉、周小英负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交贵阳市乌当区住房和城乡建设局房产管理办公室出具的商品房销售现房申请表2份及上诉人自行制作的表格一份，拟证明上诉人已于2014年10月16日为绿湾国际花园D1、D2栋的房屋办理产权登记备案，一审对该时间认定错误，导致违约金计算错误。被上诉人质证称，1、该表格是上诉人单方制作，对真实性不予认可；2、上诉人所提交的申请表只盖了查询章，没有注明时间，对真实性有异议；3、即使申请表真实，也不能证明申请表上载明的申请时间是房管部门收到该申请表的时间，不能证明房管部门登记备案的时间，达不到对方证明目的。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。关于上诉人逾期办理商品房产权备案登记手续应否承担违约金之问题。双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“二、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起，60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失”。亦即合同仅就买受人退房时出卖人的违约责任作出约定，对买受人不退房时出卖人的违约责任没有约定，现被上诉人选择不退房，并要求上诉人每日按已付购房款的万分之一支付违约金，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，认定该主张符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准范围并予以支持，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出已于2014年10月16日为绿湾国际花园D1、D2栋的房屋办理产权登记备案，原判违约金计算错误的主张，本院认为，上诉人提交的商品房销售现房申请表，只能证明其向产权登记部门提交了申请，并不能证明其提交的产权备案登记资料已经完备，故对该上诉理由，本院不予采纳。而《商品房销售现房证明书》系在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，产权登记机关审查符合条件后，才会向出卖人发放。一审法院以上诉人取得《商品房销售现房证明书》的时间，推定为涉案房屋的产权登记备案之时，并据此计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉友公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费588元，由贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 韦 娟审判员 唐有临二〇一七年八月三日书记员 吕 佳 来源：百度搜索“”