（2017）鲁0212民初1606号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-11-27
案件名称
赵秀平与环宇（青岛）发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市崂山区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵秀平,环宇（青岛）发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0212民初1606号原告赵秀平。被告环宇（青岛）发展有限公司。法定代表人蔡友藏，职务董事长。委托诉讼代理人戴喜凤，系山东中青律师事务所律师。原告赵秀平与被告环宇（青岛）发展有限公司（以下简称环宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵秀平、被告环宇公司委托代理人戴喜凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵秀平诉称，原告与被告环宇公司于2004年11月25日日签订了编号为28731的《商品房买卖合同》，被告应该协助原告办理房屋过户登记手续。该房屋已经完成了初始登记，具备办证条件，且该楼座多数业主已经办理了不动产权证书。原告按约定支付了房款，被告理应协助原告办理产权过户登记，但被告拒不办理，为此原告诉至法院，请求判令：1、被告环宇公司立即履行双方签订的《商品房买卖合同》，按约定为原告办理青岛市x房屋的产权过户登记手续；2、案件受理费由被告承担。被告环宇公司辩称：1、涉案房屋的实际产权人是青岛太阳房地产经济发展总公司（以下简称太阳公司），被告作为房屋顶名人无法确认本案原告是否购买涉案房屋、是否已向太阳公司缴纳购房款以及本案房屋是否一房两卖。请求本案追加太阳公司作为第三人参与诉讼。2、若涉案房屋是太阳公司出售，太阳公司至今未依法缴纳销售房屋的相关税费，而且经向崂山区政府及税务部门落实，目前涉案房屋所在的温哥华小区已欠6千多万税费。涉案房屋能否办理房产证，责任在于太阳公司，与本案被告无关。法院无权在本案中判令环宇公司为太阳公司垫付售房相关税款，剥夺环宇公司的诉权及抗辩权。3、涉案房屋买卖合同是太阳公司与购房人签订的，太阳公司应当承担合同责任。环宇公司仅是在涉案房屋能办理房屋产权过户登记时，配合太阳公司办理过户登记，环宇公司没有直接的义务配合原告办理房屋产权过户登记。4、被告的委托律师从未敲诈原告。先前是有购房人将开放商应该交给环宇公司的售房相关税费自愿代替开发商交给环宇公司，环宇公司确认收已收到该部分税费，环宇公司委托律师办理房屋产权过户登记手续。综上，本案应当追加太阳公司参与诉讼或驳回原告对被告的起诉。当事人各方举证、质证情况：原告赵秀平为证明其主张，向本院提交了以下证据：商品房买卖合同一份，缴款单据四张，完税证明一份，房屋交付使用通知书及房屋验收交接协议各一份，证明原、被告之间于2004年11月25日签订购房协议一份，原告已按揭贷款交付全部房款，同时被告于2005年10月23日交房，被告应依合同办理房产证手续。针对原告所提出的上述证据，被告发表质证意见如下：涉案房屋的开发商是太阳公司，太阳公司以被告的名义出售该房屋并与购房人签订合同，被告对房屋出售之事并不知情，被告也不认识原告。开发商太阳公司不到庭，被告无法确认太阳公司是否将涉案房屋卖给原告并将房屋交付给原告，无法确认合同、交房协议和收据的真实性，被告对售房合同上的公章申请鉴定。售房合同最后一页，出卖人一栏中的委托代理人不是环宇公司的员工。先前被告为配合开发商卖房子，有将一整本盖财务专用章的空白收据交给开发商，原告提交的收据中出现不同字样的公章，对于收据的真实性需庭后核实。缴纳契税是原告的个人行为，而且不动产登记中心仅是对原告递交的材料进行形式审查，不进行实质审查。因此，在未查明太阳公司是否将涉案房屋出卖给原告，未查明合同、收据的真实性，契税完税证并不能证明原告对涉案房屋享有主张办理房屋产权过户的权利。被告环宇公司为证明其主张，向本院提交以下几组证据：证据一、环宇公司与太阳公司于2002年7月10日签订的《房地产项目开发合作合同》一份，证明：1、《开发合作合同》第二条“合作形式及内容”中的第2项内容，证明太阳公司是涉房屋真实产权人，涉案房屋所在的楼座产权归太阳公司所有，环宇公司仅是为其顶名的事实。2、《开发合作合同》第四条“房屋销售”中的第1、第2项内容，证明太阳公司以被告名义自己对外销售涉案房屋，与购房人签订《商品房买卖合同》，并实际收取购房款的事实。证明本案应当追加太阳公司参与诉讼，查明其是否将涉案房屋卖给原告的事实，查明原告是否是适格当事人。3、《开发合作合同》第四条“房屋销售”中的第4项内容，证明太阳公司应承担出售房屋的相关税金，而太阳公司是否缴纳售房税费直接决定涉案房屋能否办理房屋所有权过户登记。综上，证明太阳公司是涉案房屋的真实产权人，被告仅是顶名。涉案房屋能否办产权过户登记是由太阳公司决定的，本案应当追加太阳公司参与本案诉讼。证据二、《协议书》一份，该份协议书是被告环宇公司与包括太阳公司在内的8家开发商签订的。证明：1、刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”的两枚公章是于2005年4月8日之后启用。2、协议书第一条的内容，证明这刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章是只能用于温哥华花园未完项目开发手续、银行按揭贷款、后续建设及竣工验收等相关手续的办理。超出此用途产生的纠纷与被告无关。3、涉案房屋的楼座是由太阳公司实际施工建设，归其所有，并由其出售，并与购房者签订商品房买卖合同合同，刻有“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”字样的公章不在被告环宇公司控制之下。证明被告对涉案房屋的销售及房款事宜并不知情，因此，本案必须追加太阳公司参与诉讼，以查清涉案房屋能否办房屋产权过户。证据三、（2011）青民一终字第208号民事判决书一份。证明温哥华花园内的房屋存在一房被二卖的情况，一处房屋两个购房人主张权利。涉案房屋能否办理产权过户登记，需查明原告对涉案房屋是否享有权利。被告仅是顶名，对涉案房屋的销售并不知情，必需追加太阳公司参与本案诉讼。针对被告提交的上述证据，原告发表质证意见如下：我不知道被告所说的这些，我只知道我买的是本案被告的房子。经审理查明，原告赵秀平于2004年11月25日与被告环宇公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的温哥华花园第6号楼2单元19层1902号房屋，房屋总价款为人民币547800元。合同签订后，原告按照合同的约定履行了交付购房价款的义务，被告于2005年10月向原告交付房屋。又查明，2002年7月10日，环宇公司与太阳公司（乙方）等单位签订《房地产项目开发合作合同》，合同第四条“房屋销售”约定，太阳公司以环宇公司名义对外销售，签订售房合同，销售收入存入太阳公司专用账户并由太阳公司全权支配；太阳公司所销售的房屋，产权证由环宇公司协助办理。再查明，2005年4月8日，环宇公司与太阳公司等8家单位签订《协议书》，协议书约定，环宇公司及包括太阳公司在内的8家单位各派一名代表成立“温哥华花园项目工作小组”，刻制新印鉴，即“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目章”、“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”用于温哥华花园未完项目开发手续、后续建设及竣工验收等相关手续。且“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目财务专用章”由环宇公司派专人保管，专职负责盖章事宜。另查明，崂山区人民法院受理多起购房人起诉环宇公司商品房预售合同纠纷，要求被告承担未按期交付房屋的违约责任，崂山区人民法院均判决认定购房人与环宇公司签订的商品房买卖合同合法有效，上述判决均已生效。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋交付使用通知书》、《青岛市房地产开发企业预收购房款收据》，被告提交的《房地产项目开发合作合同》、《协议书》以及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人之间的真实意思表示，双方均应全面履行，否则应承担相应的违约责任。被告已经交付房屋，且具备办理房产权属证书的条件，原告提出被告予以协助办理房屋产权过户手续等请求后，被告托辞不办构成违约，应当承担继续履行的违约责任。关于环宇公司申请公章鉴定的请求，本院认为，本案《商品房买卖合同》中所盖公章为“环宇（青岛）发展有限公司”，并非环宇公司鉴定申请中的“环宇（青岛）发展有限公司温哥华花园项目”公章，因此该鉴定申请与本案无关，本院不予支持。关于被告环宇公司申请追加太阳公司作为第三人参加本案诉讼的请求，本院认为，根据被告提交的《房地产项目开发合作合同》可知，被告环宇公司已授权案外人太阳公司以其名义对外售房、签订售房合同，并同意销售房屋的产权证由环宇公司协助办理，因此对于环宇公司只是顶名的主张不予支持。且本院认为本案的判决结果与案外人太阳公司无法律上的利害关系，因此对于环宇公司申请追加太阳公司作为本案第三人的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：被告环宇（青岛）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，就位于青岛市x房屋协助原告赵秀平办理房屋权属证书。案件受理费100元，由被告环宇（青岛）发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 蔡爱华审判员 孙 未审判员 朱翠玮二〇一七年八月三日书记员 曹雁如 来源：