（2017）辽02民终3310号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-12-06
案件名称
关玉石、刘萍与大连盈佳房地产营销代理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
关玉石,刘萍,大连盈佳房地产营销代理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终3310号上诉人（原审原告、反诉被告）：关玉石。委托诉讼代理人：关洋。委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘萍。委托诉讼代理人：高良涛，辽宁安融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连盈佳房地产营销代理有限公司。法定代表人：梁春一，该公司经理���上诉人关玉石、刘萍因与被上诉人大连盈佳房地产营销代理有限公司（以下简称盈佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第5764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关玉石及其委托诉讼代理人关洋、于永亲，上诉人刘萍的委托诉讼代理人高良涛到庭参加诉讼。被上诉人盈佳公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。关玉石上诉请求：撤销一审判决第四项，判令二被上诉人刘萍及盈佳公司赔偿关玉石装修损失，具体金额待评估鉴定后提出。事实与理由：1、一审过程中，刘萍故意指使他人毁坏店内现有装修设备，被上诉人刘萍的行为是导致装修损失不能进行司法鉴定的原因之一，为此刘萍理应承担损害赔偿责任。二被上诉人应依法对上诉人的装修损失承担连带赔偿责任。2、一审法院以《司法鉴定退鉴函》所载明”因鉴定依据欠缺，鉴定人申请退回鉴定委托”判定上诉人要求赔偿装修损失的诉讼请求因无证据证明，不予处理不仅程序违法，而且判决错误。本案装修客观存在，尽管表面装修灭失，但隐蔽及留存部分尚可鉴定，且有照片录像证据及装修预算支持，原审判定鉴定机构无法对房屋装修进行评估错误。刘萍辩称，不同意关玉石的上诉请求。理由：1、关玉石违约在先，房屋临建部分被拆，关玉石在合同期间拒交租金，且在合同期满后长期占用，刘萍开锁收回房屋之前已经反复通知承租人并发送律师函。2、临建部分被拆，不影响房屋使用功能，且被拆面积也不在租赁合同约定面积内。3、租赁期内及租赁期满后7个月关玉石始终强行占用承租房屋，应承担合同期内租金及合��期满后的实际占用使用费。4、租赁合同中有明确约定，合同期满后装修保留给房屋租赁方。刘萍上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，支持刘萍一审反诉请求。事实与理由与上述刘萍辩称意见基本一致。关玉石辩称，不同意刘萍的上诉请求。事实及理由：1、涉案房屋前厅��依法强拆，导致关玉石无法继续经营，被迫停业，故2012年12月18日至2013年9月26日已交租金理应返还。2、关玉石无法实现合同目的，符合法定解除条件，理应退还履约保证金。3、违建拆除，关玉石无法正常使用案涉房屋经营。刘萍指使他人强行对房屋装修原状破坏，应承担不利后果。盈佳公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。关玉石向一审法院起诉请求：1、解除原告与盈佳公司签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告交付的2012年12月18日至2013年9月26日期间的房屋租金人民币92667元；3、被告赔偿原告装修损失；4、被告向原告返还履约保证金5000元；5、被告赔偿原告自2012年12月18日至2014年3月26日期间的营业损失22.9万元；6、诉讼费用由被告负担。刘萍向一审法院反诉请求：1、反诉被告关玉石向反诉原告支付2013年9月27日至2014年4月20日房屋租金人民币84246元；2、反诉被告关玉石向反诉原告支付���约金人民币153750元。一审法院认定事实：被告刘萍系大连市甘井子区红凌路830号房屋的产权人。2011年1月10日，被告刘萍向被告盈佳公司出具授权委托书，委托盈佳公司代为办理大连市甘井子区红凌路830号（建筑面积291.87平方米）、红凌路834号（建筑面积292.83平方米）房屋的租赁事宜，委托权限为”代办房屋租赁、代签房屋租赁合同、代收房屋租金”，委托期限为2011年1月10日至2021年1月9日止。被告盈佳地产公司于2011年8月15日与原告关玉石签订《租赁合同书》，约定被告将位于红凌路830号公建（建筑面积291.87平方米）租给原告经营茶餐厅使用，租赁期限为2011年9月27日至2015年9月26日；租金年付，一至四年的租金分别为：9万元，12万元，15万元，16万元；原告向被告支付履约保证金5000元；原告未及时支付租金，每逾期一日按欠款总额的千分之五作为违约金；租赁期内，如因不可抗力（如地震、动迁等）等导致无法履行本合同义务时，合同自动终止。如遇动迁，双方分别向征用部门领取相应补偿，原告关玉石的补偿包括装修、人员、经营补偿等。合同签订后，盈佳公司将案涉房屋交由原告使用，原告向盈佳公司交付履约保证金人民币5000元，并于2011年8月15日向盈佳公司交付租金人民币9万元，于2012年8月27日交付租金人民币12万元。在租赁期间，案涉房屋的违建部分被大连市行政执法局强制拆除。原告于2012年9月-11月购买食品、酒类用品金额分别为:9月为16703元、10月���18487元、11月为15746元。原告于立案后向一审法院提交鉴定申请书，申请对案涉房屋的装修费用进行估计。一审法院将原告的申请书提交大连市中级人民法院司法技术处，并由该处委托大连连信工程造价咨询事务所有限公司（以下简称”连信公司”），连信公司于2014年8月12日向大连市中级人民法院出具《司法鉴定退鉴函》，载明”因鉴定依据欠缺，鉴定人申请退回鉴定委托。”一审法院认为，被告刘萍系案涉房屋的产权人，其与被告盈佳公司签订的授权委托书系双方的真实��思表示，合法有效，被告盈佳公司有权以其自己的名义与原告就案涉房屋签订租赁合同，故原告与被告盈佳公司签订的《租赁合同书》亦合法有效，对合同双方及被告刘萍均具有约束力。原告因案涉房屋的部分建筑在房屋租赁期间被强制拆除而提出解除《租赁合同书》的主张，被告刘萍及盈佳公司对此予以同意，故原告的该项主张，予以支持。案涉房屋的部分建筑因系违法建筑而被强制拆除，原告自房屋内建筑被强制拆除后，无法按合同约定使用房屋，原告已经向被告盈佳公司支付的自房屋建筑被强制拆迁后的租金，被告应当予以返还。故原告要求被告返还原告交付的2012年12月18日至2013年9月26日期间的房屋租金人民币92667元的主张，一审法院予以支持。被告盈佳地产公司主张案涉房屋被强制拆除部分系临时建筑，并非案涉租赁合同的租赁标的，且其已在签订合同时���原告告知该事实，但盈佳公司并未提供证据证明其主张的事实，该主张一审法院不予支持。原告在承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，但因原告无法向鉴定部门提供相应的鉴定依据，且其未能提供相应证据确认其装修损失金额，故原告要求被告赔偿装修损失的主张属诉讼请求不明确，该院不予处理。原告已于合同签订后，向被告盈佳地产公司支付履约保证金，因原告与被告刘萍、盈佳地产公司均同意解除《租赁合同书》，合同解除后，被告应当依法向原告返还履约保证金人民币5000元，原告的该项主张合法，予以支持。原告要求被告赔偿2012年12月8日至2014年3月6日期间的营业损失，但其提供的2012年12月8日至2014年3月6日期间的进货收据及菜单，均不足以证明其在经营过程的盈利情况以及在诉请期间的营业损失，原告应承担举证不利的法律后果，故原告的该项诉��，一审法院不予支持。反诉原告刘萍要求反诉被告关玉石向其支付案涉房屋自2013年9月27日至2014年4月20日房屋租金及违约金的主张，因案涉房屋部分建筑在租赁期内被强制拆除，已影响反诉被告关玉石对房屋的使用，致使其无法使用租赁合同约定的房屋，故反诉被告关玉石无需向反诉原告刘萍支付案涉房屋被强制拆迁后的租金，反诉原告的该项主张，一审法院不予支持。一审判决如下:一、确认原告与被告大连盈佳房地产营销代理有限公司于2011年8月15日签订的《租赁合同书》解除。二、被告大连盈佳房地产营销代理有限公司、被告刘萍自判决生效之日起10日内共同向原告关玉石返还原告交付的自2012年12月18日起至2013年9月26日期间的房屋租金92667元。三、被告大连盈佳房地产营销代理有限公司、被告刘萍自判决生效之日起10日内共同向原告关玉石返还履约保证金5000元。���果被告大连盈佳房地产营销代理有限公司、被告刘萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告关玉石的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告刘萍的其他诉讼请求。案件受理费人民币2120元（原告已预付），其他诉讼费50元，共计2170元，由原告关玉石承担1452元，被告刘萍承担359元，被告大连盈佳房地产营销代理有限公司承担359元。反诉费人民币4870元，由反诉原告刘萍承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依���提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关玉石提交证据，装修费用总计，包括各案涉房屋各部分装修明细及实物照片，拟证明涉案装修实际发生的金额及有照片及视频佐证，装修是客观存在的，可以进行鉴定。刘萍质证认为，对该证据三性均有异议，不是合法取得，不是相关机构鉴定，不同意待证事项，无法通过鉴定得出结论。本院审查认为，该证据系关玉石单方制作，无法证明装修实际发生的金额，一审过程中装修费用造价鉴定被退回的原因在二审中依然存在，故本院认为关玉石提交的该份证据无法证明其待证内容。对一审认定的事实本院二审予以确认。本院认为，盈佳公司经案涉房屋产权人刘萍授权，以盈佳公司名义与关玉石签订的《租赁合同书》系各方真实意思表示，合法有效。对一审解除合同的判项各方当事人均未提出上诉，本院对此予以确认。刘萍主张合同解除系因关玉石无故延迟支付租金，并主张至2013年9月关玉石占用房屋未予返还，一审判令向关玉石返还房租错误，应支持刘萍反诉请求判令关玉石支付2014年4月20日前的房屋占有使用费及违约金。本院认为，2012年12月18日案涉房屋部分建筑因系违法建筑被执法部门强制拆除，该部分建筑被强制拆除后，关玉石无法按合同约定使用房屋，应认定《租赁合同书》自该时间解除。一审判令该合同解除，并判令盈佳公司与刘萍共同向关玉石返还关玉石已交付的2012年12月18日至2013年9月26日期间的房屋租金92667元及履约保证金5000元，驳回刘萍反诉请求，适用法律正确，应予维持。刘萍此点主张不成立，本院不予支持。关于装修损失一节，关玉石主张装修客观存在，可以进行鉴定。本院认为，根据关玉石陈述，案涉房屋一楼除卫生间外其他装修已���存在，地下室部分装修也已不存在，同时关玉石亦未能提供装修合同、施工图纸、装修相关支付凭证等鉴定有效依据，一审过程中装修费用造价鉴定被退回的原因在二审中依然存在，故关玉石的此点主张不成立。一审以关玉石关于装修损失的诉讼请求不明确为由，对该主张不予处理，适用法律正确，应予维持。关玉石可在证据充分时对装修损失另行主张权利。综上所述，关玉石、刘萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条���一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6681元（其中关玉石预交1452元，刘萍预交5229元），由关玉石负担1452元，刘萍负担5229元。本判决为终审判决。审判长丁大勇审判员王亮审判员杨威二○一七年八月三日书记员任建芳