（2017）渝0105民初8374号
裁判日期: 2017-08-03
公开日期: 2017-10-11
案件名称
潘锡强与重庆新华立地产（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘锡强,重庆新华立地产（集团）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十一条；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十六条，第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初8374号原告：潘锡强，男，1968年4月4日出生，汉族，住广西贵港市港北区。委托代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。被告：重庆新华立地产（集团）有限公司，住所地重庆市江北区天地豪园166号，统一社会信用代码91500105450406083H。法定代表人：刘光伦，总经理。破产管理人：重庆坤源衡泰律师事务所、重庆经纬资产清算有限公司。委托代理人：朱磊，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人：林风华，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告潘锡强与被告重庆新华立地产（集团）有限公司[下称新华立公司]商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法决定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告潘锡强的委托代理人刘洋、被告新华立公司的委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘锡强诉称，2010年11月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市大渡口区松青路X号X幢X号商品房出售给原告。原告履行了全部合同义务。2012年8月18日，被告将房屋交付给原告，出具有《重庆市新建商品房质量保证书》，承诺房屋自交付使用之日起5年内若屋面、外墙面、厨房和卫生间地面漏水，由被告免费承担维修责任。涉案房屋自交付之日起，屋面、外墙面、厨房和卫生间地面漏水状况一直存在。被告推脱和不作为。为使原告能正常居住和使用房屋，请求法院判令被告立即修复位于重庆市大渡口区松青路X号X幢X号房屋，排除房屋漏水妨害（即修复）；判令被告赔偿原告损失2000元，本案诉讼费由被告承担。被告新华立公司辩称，造成损害的原因及损失的金额需通过司法鉴定程序确认。经审理查明，2010年11月12日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市大渡口区春晖路街道松青路X号X幢X号商品房，该房屋系精装修房。2012年8月18日，被告将房屋交付给原告，出具了《重庆市新建商品房质量保证书》。《重庆市新建商品房质量保证书》载明住宅自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任：1、地基基础和主体结构。2、屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏等。2013年1月10日，原告与被告签订《协议》。《协议》内容主要为：原告向被告购买大渡口区“新天泽国际广场”X号楼X楼X号房屋（建筑面积为90.17平方米）。2012年8月18日，被告通知原告进行房屋交付，原告向被告提出房屋的装修感官品质瑕疵（如墙面不平、反硝、墙面裂缝、木地板安装不平整等）暂未接房。现双方协商后达成协议。一、原告于签署协议之日实地查验后确认房屋交付符合约定（被告承诺室内地板及墙面恢复在2013年1月30日前整改完成）。二、就原告在交房前争议的该房屋的装修合理性、房屋装修的品质、房屋交付是否符合合同约定以及因此导致原告实际接房时间滞后等问题，双方按以下方案执行：1、被告补偿原告现金11900元，于本协议签署后60个工作日内支付；2、被告向原告赠送房屋60个月的物业管理服务费，按现行物管费标准1.6元/平方米/月计算，折合约8657元；该款项以被告协调物业管理单位直接减免相应金额的物管费方式赠送给原告，自2013年1月15日起算至2018年1月14日止。3、原告对装修不满足自己要求的部分自行完善。三、就交房前的争议事项，除第二条约定外，原告就此不再向被告提出其他任何要求。庭审中，原告称其所购买精装修房在保修期内，由于被告未做好房屋卫生间的防水，导致卧室、客厅、厨房漏水。酌情要求被告赔偿2000元。被告认可涉案房屋在保修期内，并称曾委托物业公司去现场看过，漏水是事实，但是不能确认漏水的原因。经过鉴定，责任如果属于被告，那么被告愿意修复，但被告现在处于破产重整程序中，没有能力去修复。被告称双方签订了《协议》，对于房屋质量已进行了赔偿，原告则称《协议》未排除被告的五年保修义务。另查明，2016年1月28日，本院作出（2015）江法民破（预）字第00008号民事裁定，裁定受理申请人彭加君对被申请人新华立公司进行重整的申请。2016年5月26日，本院作出（2016）渝0105民破3号决定，指定重庆坤源衡泰律师事务所、重庆经纬资产清算有限公司担任新华立公司管理人。上述事实，有《重庆市新建商品房质量保证书》、照片、民事裁定书、决定书、《协议》及双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告购买的商品房是被告已装修的房屋,装修的房屋存在漏水问题，被告对此予以认可。根据《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市新建商品房质量保证书》的约定，被告对涉案房屋的漏水有免费修复义务。根据《中华人民共和国企业破产法》（下称《破产法》）的规定，人民法院受理重整申请后，债务人对个别债权的清偿无效。对债务人享有债权的债权人，应依《破产法》在破产程序中行使权利，即债权人只能向管理人申报，依法处理。已审查明，被告已进入破产重整程序。虽被告对涉案房屋漏水有免费修复的义务，但被告已明确表示无力修复。原告只能对漏水房屋自行修复，所形成的债权依法向法院申报债权，在重整程序中处理。对原告要求被告立即修复涉案房屋，排除房屋漏水妨害（即修复）的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》规定了当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《协议》是就装修感官品质瑕疵的违约的赔偿，原告购买装修房屋存在漏水的事实，原告对被告享有2000元损失债权在情理之中，没有超过合理幅度，应予确认。但原告请求支付不符合《破产法》规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告潘锡强对被告重庆新华立地产（集团）有限公司享有债权2000元。二、驳回原告潘锡强的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告重庆新华立地产（集团）有限公司负担。此款已由原告潘锡强向本院缴纳，被告重庆新华立地产（集团）有限公司在履行上述义务时一并支付给原告潘锡强。本判决为终审判决。审判员 王涛二〇一七年八月三日书记员 张欢 微信公众号“”